Portabilidade de Financiamento Imobiliário

Portabilidade de financiamento imobiliário é a possibilidade de trocar a dívida de um banco para outro que apresente condições melhores de pagamento.

Muitos consumidores não sabem o que é e como funciona.

Em 2006, o consumidor brasileiro conheceu a portabilidade, serviço que que permite a troca de empresas de um mesmo serviço sem qualquer custo adicional.

A primeira foi no setor de crédito bancário e, nos anos seguintes, vieram as de telefonia, planos de saúde, etc.

A possibilidade proporcionou ao consumidor a chance de não se prender a uma determinada empresa por força do contrato e de optar pela troca de um serviço mais eficiente e/ou mais barato.

Ainda assim, há empecilhos a serem enfrentados.

Simulação de condições de prestação e renda com a redução de juros por meio da portabilidade imobiliária

Vídeo: PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – O que é e como funciona?

Mudanças na portabilidade de crédito imobiliário a partir de 01/MAR/2021

O Conselho Monetário Nacional (CMN) aprovou em 27/11/19, por meio da Resolução 4.762, a ampliação da portabilidade de crédito imobiliário.

As medidas fazem parte da Agendas BC#, dimensões Transparência, Inclusão e Competitividade.

Vejam abaixo as principais mudanças:

➤ No caso dos empresários individuais, deve ser assegurada a portabilidade das operações de crédito passíveis de contratação por pessoas naturais.

➤ Admite-se a portabilidade para modalidade de crédito diversa da contratada com a instituição credora original, hipótese na qual não se aplica a restrição quanto ao prazo da operação.

Neste caso passa a ser permitida, por exemplo, a portabilidade de contrato na modalidade Pro-cotista ou Programa Minha Casa Minha Vida/Programa Casa Verde e Amarela (Ex. Faixa 3/Grupo 3) para modalidade SBPE, que hoje pode apresentar melhores condições.

PORTABILIDADE DE OPERAÇÕES DE CRÉDITO – Recursos do FGTS (Programa Pró-cotista, Programa Carta de Crédito FGTS, Programa Minha Casa Minha Vida e Programa Casa Verde e Amarela)

A RESOLUÇÃO CCFGTS Nº 993, de 11/05/2021 foi regulamenta pelo Agente Operador do FGTS (CAIXA) e foi atualizado o Manual de Fomento do FGTS em 10/06/21, assim os mutuários de contratos com lastro em FGTS podem pleitear a portabilidade de crédito imobiliário.

A portabilidade de financiamentos habitacionais concedidos com recursos do FGTS, pode ser efetivada mediante utilização, pelo agente financeiro proponente, de recursos do FGTS ou de recursos do mercado financeiro e de capitais.

A Centralizadora Nacional Ativo do FGTS (CAIXA) deverá ser comunicada em até 4 dias úteis contados da data da confirmação da efetivação da portabilidade:
a) pelo agente financeiro credor original, sobre a efetivação da portabilidade e da consequente liquidação da dívida do respectivo contrato perante o FGTS; e

b) pelo agente financeiro proponente, da solicitação de recursos do FGTS para lastrear a operação de portabilidade efetivada, se for o caso.

Assim, o novo banco poderá manter o lastro no FGTS ou mudar de modalidade de financiamento para o SBPE (recursos da poupança e mercado), por exemplo.

Quando for o caso, o mutuário deverá devolver, integralmente, ao agente financeiro credor original, por meio do agente financeiro proponente:
a) os valores calculados pelo agente financeiro credor original, relativos ao desconto concedido ao mutuário na forma prevista neste Manual, para fins de pagamento de parte da aquisição ou construção do imóvel; e

b) o valor do saldo devedor decorrente de utilização da cobertura do FGHab.

Lembramos que os contratos na Habitação popular a partir de jan/16 com subsídio durante os 5 primeiros anos do contrato tem de efetivar a devolução proporcional do subsídio recebido em casos de: amortização, liquidação ou transferência.

Os contratos de financiamento na modalidade construção, cujas obras não estejam concluídas, não são passíveis de portabilidade.

Precisaremos acompanhar o comportamento dos bancos, quanto a aceitar este tipo de mudança, considerando o conservadorismo e precaução natural, num primeiro momento.

➤ As operações de crédito imobiliário objeto de portabilidade originadas FORA do SFH podem ser reenquadradas no SFH, desde que observem os critérios de concessão e as condições gerais e específicas estabelecidos na regulamentação e na legislação em vigor para esse sistema.

Para Enquadramento no SFH (Transposição de sistema) deverão ser observados todos os requisitos legais e regulamentares, tais como:

★ Limite de valor de avaliação do imóvel financiado e

★ Custo efetivo máximo de 12% ao ano.

Trata-se da primeira regulamentação pelo CMN sobre a Transposição de sistema, antes disso alguns bancos faziam por conta própria e outros não aceitavam.

Veja mais detalhes no artigo:

Transferência de Financiamento para o SFH e Uso FGTS

➤ Criação do “Documento Descritivo de Crédito” (DDC) a ser fornecido pelos bancos com as informações solicitadas pelo devedor referentes à operação de crédito contratada.

I – Número do contrato;

II – Saldo devedor atualizado;

III – Demonstrativo da evolução do saldo devedor;

IV – Modalidade;

V – Taxa de juros anual, nominal e efetiva;

VI – Prazo total e remanescente;

VII – Sistema de pagamento;

VIII – Valor de cada prestação, especificando o valor do principal e dos encargos; e

IX – Data do último vencimento da operação.

Disponibilidade do DDC aos clientes:

✔ de forma contínua, nos canais de atendimento eletrônico.

✔ de forma imediata, nos canais de atendimento presenciais.

✔ em até um (1) dia útil, contado a partir da data da solicitação, nos demais canais de atendimento.

➤ A norma prevê ainda a possibilidade de ressarcimento financeiro pelo custo de originação da operação de crédito objeto da portabilidade, que não poderá ser repassado ao devedor.

Esse ressarcimento poderá ser disciplinado pelo Banco Central, observando critérios de proporcionalidade do saldo devedor da operação e decrescente conforme o prazo decorrido da operação portada.

A questão ainda carece de regulamentação …

➤ O disposto na Resolução CMN nº 4.292/13 aplica-se, no que couber, à portabilidade de operações de crédito realizadas com pessoas jurídicas.

VIGÊNCIA

As mudanças entrariam em vigor em 01/04/2020 (pessoas físicas) e em 01/06/2020, quanto ao disposto sobre portabilidade  pessoas jurídicas. Mas, em função da pandemia, por meio da Resolução CMN 4.793/2020, o prazo foi alterado para 03/11/2020 e, por meio da Resolução CMN 4.862/2020 o prazo foi novamente prorrogado e entrou em vigor em 01/03/2021.

Portabilidade de Financiamento Imobiliário – Histórico

A portabilidade de financiamento imobiliário, regulamentada pela Resolução nº 3.401/06 do Conselho Monetário Nacional – CMN, não foi muito utilizada, em função dos custos decorrentes na transação no Cartório de Imóveis (averbação da quitação com o banco anterior e registro da nova operação) e ausência de regulamentação.

Em 07/08/2012, foi sancionada a Lei nº 12.703/12 que muda a rentabilidade da Caderneta de Poupança e trata da transferência do crédito imobiliário.

O CMN por meio da Resolução 4.292/13 disciplinou o uso pelas instituições financeiras de código de identificação específico para as operações de portabilidade de crédito, bem como de meio eletrônico para sua efetivação.

A regulamentação pelo CMN vem justamente para disciplinar o assunto, pois a operacionalização não estava padronizada e dependia do entendimento de cada Banco.

A portabilidade é uma boa ferramenta para movimentar o mercado imobiliário, já que pode influenciar na redução de juros e custos, via concorrência.

A possibilidade de diminuir os custos do financiamento imobiliário migrando a dívida para outra instituição tem despertado o interesse dos mutuários e a preocupação dos bancos.

Apesar do “spread” do financiamento imobiliário ser baixo, ele é a porta de entrada para um cliente de relacionamento de longo prazo.

A grande vantagem é a redução de custos, pois anteriormente tinha de averbar junto ao Cartório a baixa da garantia (hipoteca ou alienação fiduciária) relativa ao contrato anterior e registrar um novo contrato (novo banco).

Daí a redução nos custos cartorários, pois foi eliminado um procedimento (o registro, o qual tem um custo mais elevado).

Procedimentos na portabilidade imobiliária

O processo de portabilidade de financiamento imobiliário não é tão simples devido à necessidade de:

• Nova análise de crédito,
• Reavaliação do valor do imóvel e
• Transferência de propriedade.

Para os bancos, o cliente do crédito imobiliário é a porta de entrada para a negociação dos demais produtos bancários (conta, cheque especial, cartão, linhas de crédito ou aplicações financeiras, dentre outras).

Cada tipo de financiamento pode ter taxas de juros diferentes, as quais podem variar de acordo o valor do imóvel, a renda (capacidade de pagamento) e, em especial, do relacionamento com o banco.

Deverão serem verificadas e analisadas as condições e exigências para ter o financiamento com taxas menores.

Uma taxa inferior pode esconder um custo invisível no financiamento, relacionado ao custo de:

• Manutenção de conta corrente,
• Cartão de crédito ou
• Tarifas em todo tipo de serviço.

As pessoas devem ficar atentas, pois os custos de transferência dos produtos bancários pode tirar a vantagem da redução dos juros do crédito imobiliário no longo prazo.

Cuidados com a exigência de reciprocidade

O comprador que quer apenas fazer financiamento, sem abrir conta, por exemplo, pode pagar juros mais altos.

É o caso da chamada taxa balcão, destinada apenas para quem deseja aproveitar os juros de determinado banco, sem ser um cliente efetivo, com conta corrente ou salário, cartão de crédito e cheque especial.

Quem tem o pacote de produtos, que inclui conta corrente com cheque especial ou conta salário, pagará uma taxa intermediária.

Existem diversos tipos de pacotes de serviços que oferecem juros menores de financiamento, como por exemplo, para quem tem saldo em poupança, dentre outras.

Assim, deve-se verificar se existe vantagem em contrair o financiamento habitacional ou transferir o crédito (portabilidade) para banco onde já possuímos relacionamento e os custos já são conhecidos.

Veja mais:

Financiamento Habitacional – O que considerar?

Vídeo:
CUSTO EFETIVO TOTAL – CET – O que é, para que serve e como funciona no CRÉDITO IMOBILIÁRIO?

Definições para a Portabilidade de Financiamento Imobiliário (Habitacional)

• O valor e o prazo da operação não podem ser superiores ao saldo devedor e ao prazo remanescente da operação de crédito na data da transferência de valores;
• Caso a prestação fique maior do que a atual o Banco proponente (novo) deve obter do devedor manifestação formal e específica de sua concordância com o aumento de valor;
• A troca de informações entre o Banco credor original e proponente (novo) deve ser realizada eletronicamente (com código específico para a portabilidade);

Os custos relacionados à troca de informações e à transferência de recursos entre os Bancos não podem ser repassados/cobrados do Devedor.

Destacamos alguns pontos que podem ter inibir a migração de crédito imobiliário entre bancos, via portabilidade:

• Indisponibilidade de funding (SBPE – poupança) por alguns bancos
• Diminuição nas diferenças nas taxas de juros entre os bancos
• Custos diretos e indiretos para a efetivação

Não existe proibição da portabilidade para contratos inadimplentes, mas é prerrogativa do novo Banco aceitar o crédito.

O Consórcio não é uma operação de crédito, não há cobrança de juros. Assim, segundo o Banco Central, as regras são diferentes e não valem para consórcios.

Passo a passo da portabilidade de financiamento imobiliário

❶ O mutuário deve pedir ao banco atual o valor do saldo devedor do financiamento, o número do contrato, o CET – Custo Efetivo Total e as taxas de juros cobradas. O prazo entregar as informações é de 1 dia útil.

❷ Se encontrar uma condição mais vantajosa em outro banco, ele deverá entregar uma proposta de portabilidade neste novo banco, o qual se aceitar enviará a informação ao banco atual. Este terá 5 dias para fazer uma contraproposta ao cliente, se quiser manter o financiamento.

❸ Se o banco atual não efetivar proposta ou se cliente não aceitar a contraproposta, a instituição com a qual iniciou a dívida é obrigada a aceitar o pedido de portabilidade.

Quando se tratar de operação de crédito imobiliário, a transferência de recursos entre os bancos deve ser realizada em uma das datas de referência.

O Banco credor deve confirmar junto ao Banco proponente, em até 2 (dois) dias úteis contados da transferência de recursos o recebimento dos recursos ou inconsistências na TED que inviabilizaram a portabilidade.

O Banco credor original deve remeter ao novo Banco, no endereço informado, em até 2 (dois) dias úteis contados a partir da confirmação do recebimento dos recursos, documento que ateste, para todos os fins de direito, a efetivação da portabilidade da operação.

Nas operações de crédito imobiliário, o documento deve conter todas as informações, declarações e assinaturas necessárias à averbação, em ato único, da sub-rogação da dívida e da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária sobre o imóvel objeto da operação de crédito portada, em favor da instituição proponente, no competente Cartório de Registro de Imóveis.

Portabilidade não é renegociação

Informamos que é comum confundir a portabilidade com a compra da dívida ou renegociação de dívida.

A diferença é que na portabilidade a mesma dívida é transferida de um Banco para outro com o mesmo saldo devedor, mas com CET e/ou taxa de juros menor.

O prazo da dívida também é mantido, exceto se houver mudança de modalidade de crédito.

Já na renegociação, o novo banco propõe reduzir o valor da parcela. Na maioria dos casos o prazo do financiamento aumenta e o risco é do cliente.

Assim, seria um novo contrato com novas condições e muitas vezes pode não ser vantajoso ao comprador. Fique atento!

Custos do Processo de Portabilidade de Financiamento Imobiliário

A portabilidade de crédito imobiliário tem custos, alguns são diretos outros indiretos, assim é importante avaliar além da Taxa de juros e  no mínimo o CET e CESH (Custo do Seguro Habitacional).

Veja alguns custos e fatores a serem considerados:

• Custos cartorários
• Prêmios de seguros
• Taxa de administração (mensal)
• Taxa de avaliação ou vistoria do imóvel
• Tarifa de análise jurídica
• Taxas de abertura e manutenção de conta (exigências de reciprocidade do novo banco)

A avaliação do imóvel é praxe no mercado imobiliário e exigência das normas do Banco Central e do FGTS. A avaliação do imóvel é importante e define uma série de coisas como:

• Tipo do produto (linha de linha de financiamento) e a taxa de juros a ser aplicada
• Enquadramento no SFH
• Quota de financiamento (relação entre o valor do imóvel e o valor do financiamento).

Lembramos que os Bancos não podem criar uma “taxa de portabilidade” nem cobrar os custos relativos à troca de informações com o Banco anterior.

Veja também:

SFH – Limites de Avaliação e Financiamento

O consumidor deve ficar atento à oferta de produtos e serviços atrelados à portabilidade do financiamento imobiliário, como ser obrigado a contratar seguro ou cartão de crédito.

Os custos indiretos são, em especial, os de manutenção de conta no novo Banco, pois normalmente para oferecer uma taxa de juros menor, o Banco pode querer reciprocidade.

Concorrência entre os Bancos

Os aspectos que estão sendo observados pelos agentes financeiros são: a prospecção e a retenção de clientes.

Os clientes já entenderam que tem direito de escolha e demonstram mudanças comportamentais no pleito por negociação de melhores condições.

A tendência é de mudança no perfil do gerenciamento do crédito no intuito de negociar realmente, partindo de possíveis propostas apresentadas pelo cliente.

Ganha força então a visão de relacionamento com o cliente e não de gerenciamento de produtos individualizados.

A portabilidade do financiamento imobiliário está trazendo uma grande mudança na forma de relacionamento com o cliente.

A portabilidade de crédito imobiliário é vantajosa?

Os bancos não estão obrigados a aceitar o pleito do cliente para receber o crédito de outro banco (portabilidade ativa) e nem tampouco a ofertar as mesmas condições válidas para os créditos por estes originados.

Muitos têm regras próprias para cada tipo de produto e a portabilidade é analisada pelo Departamento Jurídico.

Temos conhecimento, que dependendo do relacionamento, é possível conseguir a redução dos juros e permanecer no Banco Atual.

Eles têm políticas internas de manutenção de clientes, mas negociam caso a caso. Se você for um cliente rentável para o banco ele poderá oferecer algum benefício para continuar.

A CAIXA, como líder do mercado de crédito imobiliário, opta por negociar eventual redução de juros após início do processo, quando o cliente negocia condições vantajosas junto a outro banco.

Constatamos que os Bancos privados vêm se esforçando para oferecer financiamentos mais atraentes no crédito imobiliário.

O índice de retenção dos contratos pelo banco atual é superior a 60%, segundo dados do Banco Central, o que é extremamente proveitoso pelo cliente, pois não terá custos e obtém redução nas condições de pagamento.

Fidelização e crédito imobiliário

Embora as operações não estejam entre as mais rentáveis, eles têm interesse na fidelização daqueles clientes com renda familiar de R$ 5 mil ou mais que podem se candidatar a créditos com prazos longos.

O crédito imobiliário é a porta de entrada para fidelização e manutenção dos demais produtos bancários (conta, cheque especial, cartão de crédito, linhas de crédito comercial ou aplicações financeiras, dentre outras), em especial pela longevidade potencial de relacionamento, podendo chegar a 35 anos.

No Brasil, as taxas de juros no financiamento imobiliário estão, atualmente, muito parecidas, as oportunidades de redução estão nos créditos antigos, em muitos destes, a migração de banco pode ser um grande negócio.

As novas regras da portabilidade de financiamento imobiliário têm como principal objetivo reduzir a burocracia, provocar maior concorrência entre os bancos e facilitar o acesso ao crédito.

Conclusão sobre Portabilidade de crédito imobiliário

A portabilidade de crédito já estava em vigor desde SET/2006, mas ainda carecia de uma regulamentação e de maior publicidade  pelas Instituições Financeiras.

A regulamentação é muito bem-vinda e tem como principal efeito disciplinar o assunto, pois a operacionalização não estava padronizada e dependia do entendimento e interesses de cada Banco.

Assim, o Devedor tem agora o poder de barganha com o Banco atual, podendo efetivar tentativa preliminar ou posterior de negociação para redução de taxa de juros e dos custos embutidos no financiamento ou no pacote de serviços bancários para permanecer.

No lado do mercado imobiliário haverá de certa forma um incentivo a competição para a manutenção dos clientes e para a conquista de novos.

Alguns Destaques:

Não poderá ser utilizado o argumento de ‘falta de regulamentação’ por parte do Banco Central para se recusar implementar a Portabilidade.

O mutuário poderá a qualquer tempo, sem limite de vezes, solicitar a portabilidade a outros bancos e o credor original deverá fornecer, sempre que formalmente solicitado, as informações sobre o crédito que se fizerem necessárias para viabilizar a transferência.

GILBERTO RIBEIRO DE MELO

ESPECIALISTA – CRÉDITO IMOBILIÁRIO

Artigo Atualizado em 16/06/21, em função da vigência das alterações determinadas na Resolução 993 do Conselho Curador do FGTS e publicação do novo Manual de Fomento pelo agente operador do FGTS.

Regulamentação vigente: Resolução CMN 4.292/13.