Como consultar saldo devedor do financiamento

Saiba como consultar saldo devedor do financiamento. O Sonho da compra da casa própria já foi realizado, agora o novo objetivo é a quitação do financiamento

O mutuário que pretende liquidar a dívida precisa, em primeiro lugar, aprender os conceitos de Encargo Periódico (prestação e acessórios) e Saldo devedor do financiamento.

Lembre-se que ao tomar o valor emprestado do banco você terá que pagar os encargos da dívida.

As parcelas de um financiamento englobam, também, os juros contratuais e encargos acessórios (taxas de administração e os seguros habitacionais obrigatórios)

Encargo Periódico – Prestação ou Parcela

O Encargo periódico é composto da prestação (amortização e juros) e acessórios (taxa e seguros).

Mas, somente parte da prestação relativa a amortização é que é deduzida do saldo devedor financiamento.

O valor da prestação é calculado em função: do valor do financiamento/saldo devedor, da taxa de juros, do sistema de amortização e do prazo de financiamento.

Qualquer variação nos fatores influencia no cálculo. Assim, o ideal é financiar no menor valor possível, obter a menor taxa de juros e contratar no menor prazo possível.

Com relação ao sistema de amortização veja o artigo:

Sistema de Amortização: veja qual o ideal

Porém, nem sempre poderemos efetivar o ideal, pois é muito importante a avaliar/compatibilizar a questão da capacidade de pagamento.

Neste quesito, o mercado imobiliário trabalha com a margem de 30% da renda, porém o ideal é sempre que seja em torno de 20%, ou a menor possível.

Cabe lembrar que o encargo periódico normalmente é mensal, porém pode ser efetivado de várias formas (bimestral, trimestral, semestral, anual, etc.), dependendo do que foi negociado e estipulado em cláusula contratual.

Encargo durante a Fase de Construção

Vídeo: 
COMO FUNCIONA OS JUROS DE OBRA? A PARCELA DE OBRA PODE SER MAIOR QUE A PARCELA PREVISTA NO CONTRATO?

Na fase de construção são cobrados juros contratuais sobre o valor das parcelas liberadas.

Além dos juros contratuais, são devidos: atualização monetária sobre o saldo devedor, taxa de administração e seguro habitacional.

A medida do andamento da obra e a liberação de parcelas o valor do encargo (Juros) vai aumentando.

Somente o valor da amortização da Prestação não será cobrada durante a fase de construção.

Consultar Saldo Devedor do Financiamento

O saldo devedor financiamento habitacional não é calculado multiplicando-se o valor da prestação/encargo pelo número de meses a pagar. Trata-se da dívida a pagar, que é corrigida periodicamente.

Atualização monetária

Vídeo: 
TR NÃO É MAIS ZERO! QUAIS AS CONSEQUÊNCIAS NA EVOLUÇÃO DO SALDO DEVEDOR NO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Ela é utilizada no mercado, em geral, em função do funding utilizado para o financiamento, é utilizada a Taxa Referencial – TR, a qual é usada para atualização os saldos das cadernetas de poupança e do FGTS.

No mercado existem contratos com índices de mercado como: IGP-M, IPCA, dentre outros.

A atualização é utilizada nos contratos pós-fixados, sendo que nos contrato pré-fixados não existe atualização monetária. Veja a seguir.

Contratos pós-fixados

Nos contratos habitacionais (Pós-fixados) existe cláusula de atualização monetária, em geral, o índice constante é a Taxa Referencial – TR.

Esse índice influencia na evolução do saldo devedor do contrato.

Na evolução do Saldo Devedor do contrato, a partir do primeiro encargo, deverão ser observadas as peculiaridades do contrato e regras para atualização de Saldo Devedor e do Valor de Garantia.

Primeiro efetua-se a atualização monetária do Saldo Devedor e Valor de Garantia do contrato, visto que esses valores servirão de base de cálculo para os componentes do encargo.

Os saldos devedores dos contratos de financiamento são ajustados pela remuneração básica dos depósitos de poupança, efetuada na mesma data e com a periodicidade contratualmente estipulada para o pagamento das prestações, aplicando-se o critério “pro rata die” para eventos que não coincidam com aquela data.

A amortização decorrente do pagamento de prestações deve ser subtraída do saldo devedor do financiamento depois de sua atualização monetária, ainda que os dois eventos ocorram na mesma data, conforme definido na Resolução 1.980/93 do Conselho Monetário Nacional – CMN.

Assim, todos os meses, antes da dedução da amortização – A da prestação (A+J) o saldo devedor é atualizado, após calcula-se e acrescenta-se o juros contratuais – J e deduz-se a amortização constante no encargo periódico.

Com relação a Taxa Referencial – TR, podemos informar que ela é divulgada diariamente pelo Banco Central.

A TR é calculada a partir da Taxa Básica Financeira (TBF), uma média das aplicações em Certificados de Depósitos Bancários (CDB) emitidos pelas 30 maiores instituições financeiras do país.

Assim, a variação dos juros no mercado financeiro influencia na variação diária da TR.

A TR leva em conta na fórmula o número de dias úteis, no período de um mês. Assim, o valor pode variar de um dia para o outro.

Vídeo: 
SALDO DEVEDOR SUBINDO DIARIAMENTE! TR? IPCA? CONSULTAS NO APP HABITAÇÃO CAIXA – ATUALIZAÇÃO PRÓ-RATA 

Por que a prestação do financiamento pode aumentar?

Elevação ou a queda dos juros no mercado muda o valor da TR, a qual atualiza o saldo devedor dos financiamentos habitacionais e pode pesar ou aliviar na prestação, quando do seu cálculo mensal, recálculo periódico ou atualização.

Assim, é possível afirmar que o decréscimo mensal que ocorre nos contratos com sistema de amortização SAC era, em parte, decorrente de TR num patamar mais baixo que o atual.

Já os contratos com sistema de amortização PRICE passarão a ter reajustes ou recálculos das prestações com maior acréscimos de valores.

Em especial no sistema de amortização PRICE, dependendo do índice da atualização monetária, pode acontecer de se ver saldo devedor aumentando. Isto é uma preocupação do Banco Central.

No reajuste a prestação é atualizada pela variação da TR ou indexador definido no contrato de financiamento.

No recálculo periódico as regras para o cálculo do novo Encargo são as mesmas do cálculo na concessão, considerando: Saldo Devedor Remanescente, Prazo Remanescente, Garantia Atualizada, alíquotas de seguros vigentes para o contrato na data do recálculo e regras de cobrança e reajuste de taxa de administração para o produto no qual o contrato está enquadrado, quando for o caso.

O recálculo reequilibra a relação entre a prestação (A + J) e o saldo devedor, e por consequência limita o eventual saldo devedor residual ao período entre o último recálculo (anual ou trimestral, em geral) e o mês do decurso (final) do prazo contratual.

Veja detalhes no artigo:

Saldo Devedor Residual no Decurso do Prazo

Os seguros habitacionais tem recálculo mensal:

Para o cálculo do Seguro MIP – Morte e Invalidez Permanente o valor base de cálculo é o Saldo Devedor na data do Encargo Periódico, já considerada a amortização ordinária do valor do componente amortização “A”. O coeficiente pode variar em função de mudança de faixa de idade, este pode ser um fator de aumento do encargo mensal.

Seguro habitacional varia pela idade

Para o cálculo do Seguro DFI – Danos Físicos no imóvel o valor base de cálculo é o valor da Garantia Atualizada na data do Encargo Periódico.

Atualização Monetária pela TR

Para acompanhar a evolução da atualização monetária deve-se pegar a TR do dia de assinatura do contrato em cada mês. Assim, por exemplo o Índice da TR de 13/07/15 tem Data fim em 15/08/15 com valor de 0,2525% a.m. Este Índice atualizará os saldos devedores dos contratos (com data de assinatura ou data de vencimento do encargo mensal no dia 13) em 13/08/15.

Esclarecemos que os contratos com lastro em FGTS (Por exemplo: Carta de Crédito FGTS e Minha Casa Minha Vida) tem um critério um pouco diferente.
A atualização monetária é a mesma aplicada as contas vinculadas do FGTS, ou seja, utiliza-se sempre a TR do dia 01 de cada mês. A atualização será efetivada na data do vencimento do encargo mensal.

Veja o acesso a base de dados de índices do BACEN:
TR – BACEN

Contratos pré-fixados

Nestes contratos não existe atualização monetária para o saldo devedor, mas em compensação o Banco ou Construtora embutem uma estimativa na taxa de juros. Neste contratos a taxa de juros é superior aos contratos pós-fixados.

Esta opção é pouco utilizada no mercado e exige uma maior capacidade de pagamento, pois a prestação (A+J) será superior e taxa de juros será maior.

Consultar Saldo Devedor na Fase de Construção

O Saldo devedor na fase de construção é composto pelas parcelas do financiamento liberadas devidamente atualizados monetariamente de acordo com o indexador definido em contrato (normalmente a TR).

Desta forma, o saldo devedor vai aumentando de acordo com o andamento da obra e liberação de novas parcelas.

Por consequência, os juros contratuais serão cada vez maiores a medida em que as parcelas são liberadas.

Vejamos em exemplos a evolução do saldo devedor:

1) Financiamento = R$ 200.000,00 ; Prazo = 180 meses ; Taxa de juros = 9% a.a. ; SAC

A = amortização  –  J = Juros  –  SD = Saldo Devedor

Cálculo do A = Financiamento / prazo = 200.000 / 180 = 1.111,11

Cálculo do J = SD corrigido pela TR * taxa juros / 1200 = 200.167,80 * 9 /1200 = 1.501,26

Assim, para calcular o J você deve atualizar o saldo devedor original ou do final do mês anterior pelo índice da TR multiplicar pela Taxa de juros e dividir por 1200.

Na CAIXA, até agora, o A – amortização da prestação fica fixo por 12 meses, nos bancos privados o valor é atualizado mensalmente.

Depois deste período, a CAIXA recalcula novamente o A com base no saldo devedor atualizado dividido pelo prazo remanescente. E continua Fixo por mais 12 meses.

2) Financiamento = R$ 200.000,00 ; Prazo = 180 meses ; Taxa de juros = 8% a.a. ; SAC

O que podemos observar e falar sobre os exemplos acima?

• O saldo devedor financiamento tende a cair mensalmente;
• O saldo devedor do financiamento é atualizado, quando devido, antes da dedução do valor da amortização da prestação;
• A redução do saldo devedor é decorrente do valor do A (amortização) do encargo – $ 200.167,80 – $ 1.111,11 = $ 199.056,69;
• O valor da amortização do encargo (A) não varia, apesar da alteração na taxa de juros;
• O Valor da prestação e do Encargo total ficam menores em função do valor dos juros;
• O valor dos seguros e taxa não variam em função da taxa de juros;
• O valor dos seguros são recalculados mensalmente;

Notamos que no início do contrato a maior parte da prestação é voltada para o pagamento dos juros, porém no decorrer do tempo haverá uma inversão, considerando a redução periódica do saldo devedor.

Fica evidente, também, que quanto menor a taxa de juros menor será o valor do encargo, embora o saldo devedor seja o mesmo, o valor desembolsado é menor.

Uma opção inteligente ao se conseguir uma taxa de juros menor é contratar o financiamento habitacional num prazo menor, mantendo-se o valor da prestação, como podemos observar abaixo, num exemplo de prazo de 160 meses:

3) Financiamento = R$ 200.000,00 ; Prazo = 160 meses ; Taxa de juros = 8% a.a. ; SAC

Observamos que o valor da Prestação no novo prazo (160 meses) é próximo ao do exemplo 1, porém o valor da amortização (A) é superior passando de $ 1.111,11 para $ 1.250,00, e o valor dos juros (J) menor em decorrência da redução da taxa de juros (9% a.a para 8% a.a.) passando de 1.501,26 para 1.334,45.

Assim, mantem-se o valor do desembolso mensal e reduz-se o número de meses a pagar!

Vídeo: FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: Existe DESCONTO para QUITAÇÃO ANTECIPADA?

Menor prazo – a melhor escolha

A facilidade de crédito, mais opções de financiamento e a possibilidade de alongamento do prazo de financiamento, às vezes excessivo, pode facilitar a aquisição, mas acaba colocando o comprador a pagar muito mais juros e custos (seguros e taxas) ao alongar o prazo.

A opção pelo maior prazo possível parece uma boa opção, considerando que se trata da maior dívida da família. Porém, em termos de finanças e economia (educação financeira), quanto maior o prazo, mais tempo pagando juros.

Não é costume de quem está comprando o imóvel ter esse “olhar” e costuma pedir o maior prazo possível.

A amortização do saldo devedor ao longo do financiamento também pode ser uma boa alternativa para quem deseja encurtar o prazo.

Veja mais no artigo:

As vantagens de amortizar com redução do prazo

Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

Como consultar o Extrato do saldo devedor do financiamento CAIXA? Como consultar saldo devedor (dívida) CAIXA?

Pode-se acompanhar a evolução do saldo devedor por meio do boleto mensal. Lá constam informações importantes sobre o seu contrato:

• Nº do contrato
• Prazo do financiamento Remanescente (restante)
• Nº da prestação
• Taxa de juros
• Saldo devedor teórico na data do vencimento da prestação
• Juros contratual – J – do mês
• Amortização do mês
• Extrato de evolução FGTS na prestação
• Descrição dos últimos pagamentos das prestações
• Valor do encargo
• Prestação Mensal
• Seguro Mensal
• Taxa mensal

Desta forma, por meio do Boleto Mensal pode-se consultar saldo devedor do financiamento, o valor dos juros contratuais e da amortização mensal.

O saldo devedor constante no boleto é teórico, ou seja, considera que os encargos vencidos, inclusive o na data do vencimento estejam pagos.

Veja mais:

Contrato CAIXA Financiamento Habitacional

Veja modelo de Boleto Mensal da CAIXA

Extrato financiamento CAIXA

Onde o comprador tem várias informações e pode acompanhar e consultar saldo devedor do financiamento e histórico de pagamentos:

► Extrato de Evolução do saldo devedor,

► Extrato de Evolução FGTS na prestação,

► Descrição dos 12 últimos pagamentos efetivados e

► Demonstrativo do Encargo do Mês.

Ficou alguma dúvida? Não hesite em perguntar ou questionar!

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

Veja mais:

No artigo abaixo você poderá consultar com mais detalhes a descrição dos campos do encargo mensal:

Encargo e Prestação – Quais as diferenças?

Boleto Habitação CAIXA – Como emitir