Para quem não tem pressa para mudar ou procura imóvel para investir, comprar imóvel na planta é sempre uma opção a ser considerada
Entre as vantagens de se adquirir imóvel na planta estão:
- Possibilidade de parcelar a entrada do imóvel, em torno de 30% do valor total do imóvel;
- Flexibilidade na alteração da planta;
- Potencial de valorização do imóvel.
Entretanto, o imóvel ainda está na planta, ou seja, ainda não foi construído.
E como a construção a construção de um empreendimento demora em média 30 meses, muitos imprevistos podem acontecer no meio do caminho, como o atraso na entrega das chaves, problemas na qualidade dos acabamentos, divergências de metragem, entre outros.
Além de haver risco da própria construtora falir.
Uma regra básica antes de fechar qualquer negócio é ler atentamente o contrato, mas em se tratando de um imóvel na planta, alguns outros cuidados são necessários, como buscar informações sobre a idoneidade da construtora, sobre a regularidade da obra junto à prefeitura, entre outros.
Para evitar que a compra de um imóvel na planta seja um mau negócio, o Procon respondeu às dúvidas mais frequentes sobre imóveis na planta.
1. Qual a lei que regula as incorporações imobiliárias?
A lei que regula as incorporações imobiliárias é a de nº 4591, de 16 de Dezembro de 1964.
2. O que é incorporação imobiliária?
Incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção de edificações compostas de unidades autônomas.
3. Que cuidados devo ter na aquisição de imóvel na planta, em relação à qualidade da construção?
O consumidor deve procurar o síndico ou moradores de outros empreendimentos realizados pela construtora para verificar e questionar sobre a qualidade da construção e materiais empregados.
4. Onde devo ir e o que verificar sobre a regularidade do empreendimento?
Antes de dar qualquer sinal ou reserva, verifique:
► Na Prefeitura Municipal, se a planta do imóvel foi aprovada.
► No Cartório de Registro de Imóveis correspondente, se a incorporação do empreendimento foi devidamente registrada.
► Se o imóvel não está hipotecado.
► Se as plantas, as áreas e a metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação da Prefeitura do Município.
► O memorial descritivo, documento que discriminará o material e equipamentos a serem empregados no imóvel, sendo esse, documento integrante do Contrato de Compra e Venda.
5. Os panfletos de publicidade devem ser guardados após ser concretizada a compra?
Sim. É importante guardar todos os prospectos publicitários do imóvel, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa.
Esses documentos passam a integrar o contrato.
6. Quais os direitos do consumidor quando o fornecedor não der cumprimento à oferta?
O Código de Defesa do Consumidor determina que, se o fornecedor recusar o cumprimento à oferta, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:
► Exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade.
► Aceitar outro produto equivalente.
►Rescindir o contrato, com o direito à restituição de quantia antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos.
7. Quais os cuidados ao assinar o Contrato de Compra e Venda?
Alguns cuidados devem ser observados antes de assinar o Contrato de Compra e Venda. São eles:
► Somente realize o negócio com a intermediação de um corretor de imóveis devidamente inscrito no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis);
► Analise todas as cláusulas do contrato e caso haja dúvidas, procure a orientação de um órgão de proteção e defesa do consumidor ou de um advogado especializado;
► O contrato deve ter a qualificação e endereço das partes, nome e localização do empreendimento, número e data do registro, localização completa da área do imóvel, área útil e comum da unidade, preço, prazo, valor do sinal, forma e local de pagamento e taxas de juros de financiamento e de mora;
► Exija o Contrato de Compra e Venda, devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas;
► Após a assinatura pelas partes e testemunhas, registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis, para a efetiva garantia do negócio.
8. O que são vícios?
Vícios são problemas que tornam o imóvel impróprio ou inadequado ao fim a que se destina, ou lhe diminua o valor.
9. Quais os prazos previstos para reclamar dos vícios existentes no imóvel?
O Código de Defesa do Consumidor estabelece os seguintes prazos:
► Para vícios aparentes ou de fácil constatação, 90 dias, iniciando a contagem a partir da entrega efetiva do bem;
► Para vícios ocultos, 90 dias, iniciando a contagem do prazo no momento em que se tiver conhecimento do vício ou quando ficar evidenciado.
10. Qual é a responsabilidade do incorporador quando não houver a conclusão da edificação?
O incorporador responde civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários dos prejuízos que a estes tiverem pelo fato de não se concluir a edificação.
Isto quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos.
11. Ao comprar um imóvel através de crédito ou financiamento, o que deve constar no contrato?
O fornecedor deverá, entre outros requisitos, informar prévia e adequadamente sobre:
► Preço do produto em moeda corrente nacional.
► Montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros;
► Acréscimos legalmente previstos.
► Número e periodicidade das prestações.
► Soma do total a pagar, com e sem financiamento.
Se o imóvel for financiado por agente financeiro, o adquirente deve verificar previamente se sua renda é compatível para obtê-lo.
Vídeo:
COMO FUNCIONA OS JUROS DE OBRA? A PARCELA DE OBRA PODE SER MAIOR QUE A PARCELA PREVISTA NO CONTRATO?
12. O que é assegurado ao consumidor quando ocorrer a liquidação antecipada das parcelas?
É assegurado, segundo o Código de Defesa do Consumidor, artigo 52, § 2º, a redução proporcional dos juros e demais acréscimos.
13. Quais as providências que deverão ser tomadas ao quitar o imóvel?
Ao concluir os pagamentos, providencie a escritura definitiva, que deverá ser lavrada no Tabelionato de Notas, munido de todos os documentos pessoais do comprador, respectiva prova de quitação, contrato, etc.
Em seguida, registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente para a efetiva garantia da propriedade do imóvel.
Após estas providências, peça por escrito na Prefeitura a alteração do Imposto Territorial Urbano (IPTU) para seu nome e endereço.
14. O que poderá ser cobrado do adquirente na falta de pagamento da prestação?
Poderá ser cobrado do consumidor inadimplente a correção monetária, juros de 1% ao mês e multa moratória, desde que contratualmente estabelecidos entre as partes.
15. Qual a multa moratória permitida no caso de compra através de crédito ou financiamento?
As multas de mora decorrentes de atraso no pagamento não poderão ser superiores a dois por cento (2%) do valor da prestação.
16. Qual a diferença entre juros e correção monetária? Como são aplicados nos contratos?
Os juros são conceituados como a remuneração do capital (dinheiro) emprestado durante um determinado período.
A Tabela Price, normalmente é o sistema mais adotado pelas construtoras, para aplicação de juros, no financiamento Imobiliário.
A forma de aplicação de juros decorrentes da outorga de crédito, ou concessão de financiamento, deve ser definida prévia e adequadamente no contrato assinado entre as partes, conforme determina o artigo 52 do Código de Defesa do Consumidor.
A correção monetária é a recuperação do poder de compra do valor emprestado.
O índice a ser adotado para correção monetária deve estar expressamente pactuado em contrato, bem como um substituto, caso haja a extinção do primeiro pactuado.
Nos contratos para aquisição de imóveis podem ser adotados o seguintes índices:
► Índice de custo, que poderá ser utilizado somente no período da construção como o INCC (Índice Nacional da Construção Civil), ICC (Índice da Construção Civil), CUB (Custo Unitário Básico), etc;
► Índice de preço, que poderá ser pactuado tanto na fase de construção como após a entrega das chaves como o IGP-M (Índice Geral de Preços Mercado), IGP-DI (Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna), INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), IPC (Índice de Preços ao Consumidor), etc.
O Salário Mínimo ou moeda estrangeira não podem ser utilizados como índices.
17. Os financiamentos oferecidos no mercado apresentam as mesmas taxas de juros?
O consumidor deve estar atento e bem informado sobre a taxa de juros a ser aplicada ao seu contrato de financiamento que normalmente terá um médio ou longo prazo para pagamento.
O mercado oferece muitas opções de planos, prazos e taxas de juros que entretanto, se alteram frequentemente. Verifica-se, via de regra, que o chamado SFH (Sistema Financeiro da Habitação) ao utilizar recursos dos depósitos das cadernetas de poupança oferece taxas de juros menores que os financiamentos oferecidos na modalidade de Carteira Hipotecária e SFI (Sistema Financeiro Imobiliário).
18. No caso de cancelamento do contrato e retomada do imóvel há perda total das prestações pagas?
Não. Ainda que nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, esteja prevista a perda total das prestações em razão do inadimplemento, entendemos que é possível questionar a cláusula contratual tendo em vista sua abusividade.
Fonte: Canal do Crédito – PROCON-SP
