SFH e SFI – Condições de financiamento

SFH e SFI: o Conselho Monetário Nacional – CMN regulamenta as condições de concessão de financiamentos imobiliários

O financiamento imobiliário representa importante ferramenta para aquisição de imóvel.

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) objetiva promover o financiamento imobiliário em geral, por meio da captação e do direcionamento dos recursos de depósitos de poupança.

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH), amparado na Lei nº 4.380/64, destina-se a facilitar e propiciar a construção/aquisição da casa própria/moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população.

O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), amparado na Lei nº 9.514/97, tem por intenção proporcionar o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com os fundos respectivos.

As mudanças na economia proporcionam cenário favorável aos compradores, em especial, competição entre bancos propiciando melhores condições, com ênfase na redução taxa média de juros.

Embora, a redução ou subida dos juros, dependa:

• das condições gerais da economia,
• disponibilidade de recursos e
• das políticas internas de cada banco.

O CMN estabelece os limites de valor de imóvel e financiamento no SFH.

Para o SFI os valores são livremente negociados entre as partes.

Veja mais:

SFH – Limites de Avaliação e Financiamento

Vídeo: MODALIDADES DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – Quais opções e o que considerar?

Condições Gerais das Operações – SFH e SFI

As operações de financiamento imobiliário podem ser livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:

• Reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste;
• Remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato;
• Capitalização dos juros; e
• Contratação, pelos devedores, da cobertura securitária estabelecida pela legislação em vigor.

Os contratos de financiamento imobiliário podem ter cláusula de atualização do saldo devedor por índice de preços, de conhecimento público e regularmente calculado, ou pela remuneração básica aplicável aos depósitos de poupança.

As prestações pagas com atraso devem ser atualizadas pro rata die com base no índice pactuado no contrato, desde a data do vencimento.

Na contratação das operações a cobrança de tarifas relativas à prestação de serviços deve satisfazer a regulamentação em vigor.

Veja detalhes no artigo:

Tarifas no crédito imobiliário

Quota de Financiamento – SFH e SFI

A razão entre o valor nominal da operação de financiamento imobiliário e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia, na data da contratação, não pode ser superior a:

1) 80% (oitenta por cento), nas operações de:

• financiamento para aquisição de imóvel residencial;
• financiamento a pessoa natural para construção de imóvel residencial.

2) 60% (sessenta por cento), nas operações de empréstimo a pessoa natural garantidas por imóveis residenciais (Home Equity ou Refinanciamento).

3) 90% (noventa por cento) do valor de avaliação do imóvel, no caso de utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC) ou do Sistema de Amortização Crescente (SACRE).

Tipos de garantias aceitas nos financiamentos imobiliários no SFH e SFI

Os financiamentos imobiliários devem ter por garantia:

• Alienação fiduciária do imóvel objeto da operação, nos termos da Lei nº 9.514/97;
• Hipoteca, em primeiro grau, do imóvel objeto da operação;
• Hipoteca, em primeiro grau, ou alienação fiduciária, nos termos da Lei nº 9.514/97, de outro imóvel do mutuário ou de imóvel de terceiros;
• Cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis;
• Caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;
• Cessão fiduciária de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis; ou
• Outras garantias, a critério do Banco.

Nas operações com garantia de imóvel (Home Equity ou Refinanciamento) devem ser garantidas por alienação fiduciária ou hipoteca, em primeiro grau, do imóvel objeto da operação.

Liberação de recursos ao vendedor – SFH e SFI

A liberação de recursos somente pode ser efetuada após a formalização das garantias, ou seja, após registro no Cartório de Registro de Imóveis, quando cabível.

Os Bancos devem aplicar ao valor do vendedor do imóvel, desde a data da assinatura do contrato até a data da efetiva liberação dos recursos, remuneração equivalente à dos depósitos de poupança, pro rata temporis.

Não é permitido que os recursos, enquanto indisponíveis para saque, sejam creditados em conta de depósito e, nem tampouco, ter remuneração diferente daquela prevista às cadernetas de poupança.

O valor deve ser mantido em conta de controle do Banco, vinculada à operação, em nome do vendedor até a data da efetiva liberação dos recursos.

Critérios de Concessão – SFH e SFI

Na contratação de financiamentos imobiliários ou de empréstimos, garantidos por imóveis residenciais, os bancos devem observar, no mínimo, os seguintes critérios:

Em relação à análise da suficiência das garantias:

• Quota de financiamento deve considerar os empréstimos e financiamentos previamente contratados pelo pretendente ao crédito no Sistema Financeiro Nacional; e
• Avaliação do imóvel deve ser feita por profissional sem qualquer vínculo com a área de crédito do banco ou com outras áreas que possam implicar conflito de interesses ou configurar deficiência na segregação de funções.

O CMN autorizou a partir de 26/09/19, por meio da Resolução 4.754/19:

Para apuração do valor do imóvel o banco pode, alternativamente, empregar modelo de precificação próprio ou de terceiros, desde que:

➤ O modelo seja baseado em critérios, premissas e procedimentos consistentes, documentados e passíveis de verificação;
➤ O modelo e os sistemas internos de gerenciamento de risco e de monitoramento de garantias da instituição sejam capazes de demonstrar que a análise do risco da operação justifica eventual dispensa de visita de inspeção ao imóvel;
➤ Os profissionais responsáveis pelos modelos não possuam qualquer vínculo com a área de crédito da instituição ou com outras áreas que possam implicar conflito de interesses ou configurar deficiência na segregação de funções; e
➤ O modelo propicie a geração de relatório individualizado da precificação do imóvel, incluindo o exame dos aspectos relevantes e dos riscos inerentes à estimação do valor do imóvel.

Em relação à análise da capacidade de pagamento do pretendente ao crédito:

• Avaliação deve considerar o comprometimento da renda com outras obrigações financeiras previamente assumidas pelo pretendente, bem como, as despesas necessárias à subsistência.
• Apuração do comprometimento da renda deve ser efetuada com base no maior encargo mensal admitido contratualmente.

Outras verificações SFH e SFI

Os procedimentos relativos ao estabelecimento da quota de financiamento e a avaliação do comprometimento de renda devem considerar:

• as informações existentes na própria instituição concedente do crédito,
• no Sistema de Informações de Crédito (SCR),
• em sistemas de registro e
• em bancos de dados com informações de adimplemento.

As informações utilizadas na avaliação e concessão do crédito devem permanecer à disposição do Banco Central.

A análise da capacidade de pagamento deve estar amparada por documentos que demonstrem ou permitam estimar as despesas e rendimentos declarados, compreendendo período de tempo que possibilite a identificação de eventos não recorrentes ou extraordinários.

Operações no Âmbito do SFH

São os financiamentos contratados que observem os critérios de concessão e as condições gerais e específicas estabelecidos e legislação em vigor:

• Financiamentos para aquisição de imóveis residenciais, novos, usados ou em construção.
• Financiamentos a pessoas naturais para construção de imóvel residencial, podendo incluir a aquisição do terreno.
• Financiamentos para reforma ou ampliação de imóveis residenciais.
• Financiamentos para produção de imóveis residenciais.

As operações no âmbito do SFH devem observar as seguintes condições específicas:

Limite máximo do valor de avaliação do imóvel financiado de R$1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais).

Nos financiamentos para produção de imóveis residenciais, o valor médio por unidade produzida deve ser igual ou inferior ao limite para o enquadramento no SFH.

Atualização do saldo devedor, caso prevista em contrato, pela remuneração básica aplicável aos depósitos de poupança para contratos assinados até 19/08/19.

A partir de 20/08/19, conforme Resolução 4.739/19 do CMN, passa vigorar a mesma condição geral:

“Os contratos das operações de financiamento imobiliário podem ter cláusula de atualização do saldo devedor por índice de preços, de conhecimento público e regularmente calculado, ou pela remuneração básica aplicável aos depósitos de poupança.”

Conceito de imóvel novo

É definição importante para enquadramento em algumas linhas de crédito, em especial, nos programas de habitação popular.

Pode ser fator de diferenciação de condições de financiamento nas políticas de crédito dos bancos.

Considera-se imóvel residencial novo a unidade habitacional:

• Em fase de produção; ou
• Tenha até 180 dias de “habite-se”, ou documento similar, emitido por órgão público competente, ou, nos casos de prazo superior, se não tiver sido habitada ou alienada.

Custos

Custo efetivo máximo para o mutuário final, compreendendo juros, comissões e outros encargos financeiros de 12% a.a.

Não estão incluídos no custo efetivo máximo para o mutuário final:

• Os custos de contratação de apólice de seguros de morte e invalidez permanente, danos físicos ao imóvel e, quando for o caso, responsabilidade civil do construtor.
• O valor de tarifa mensal eventualmente cobrada do mutuário de contrato de financiamento imobiliário com o objetivo de ressarcir custos de administração, limitado a R$ 25,00 (vinte e cinco reais).
• O valor da tarifa cobrada pelo contrato de financiamento imobiliário ou do pretendente ao financiamento habitacional, com objetivo de ressarcir custos relativos à análise de proposta de apólice de seguro habitacional individual, limitado a R$100,00 (cem reais).

As demais tarifas e despesas cobradas do mutuário, inclusive para avaliação do imóvel financiado ou dado em garantia, estão incluídas no custo efetivo máximo.

Os custos cartorários em decorrência da concessão de financiamento para aquisição de imóvel residencial, bem como, aqueles relativos ao pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis “Inter Vivos” (ITBI), podem ser acrescidos ao valor do financiamento.

• Nesta hipótese o valor do financiamento pode superar o limite, desde que até o montante acrescido.

Na hora de escolher é importante pesquisar/comparar o Custo Efetivo Total (CET) de cada proposta oferecida por bancos, companhias hipotecárias, incorporadoras etc.

No CET está incluso não apenas a taxa de juros, mas todos os custos que incidem no financiamento, exceto a atualização monetária, se houver.

Veja mais detalhes no artigo:

Compare o Custo Total do financiamento

Transferência de Financiamentos no SFH

• Na transferência de imóveis financiados no âmbito do SFH, considerando as disposições da Lei nº 8.004/90, o banco transferirá o saldo devedor ao adquirente, concedendo novo financiamento nas condições vigentes para operações da espécie.
• Os imóveis habitacionais financiados no âmbito do SFH recebidos em dação em pagamento, adjudicados ou arrematados pelo banco, quando alienados, poderão ser objeto de financiamento integral ao novo mutuário, observadas as demais condições do referido sistema, recebendo tratamento idêntico aos casos de transferência.
• Na transferência de parte ideal do imóvel para os demais mutuários coproprietários, será cobrada pelo agente financeiro somente a despesa relativa à formalização do respectivo contrato e seu registro, mantendo-se as mesmas condições contratuais.

Veja mais:

Transferência de Financiamento Habitacional

Negociação

As condições para negociação de pagamento de prestações em atraso serão estabelecidas pelos credores (Bancos).

• As prestações de todos os financiamentos no âmbito do SFH pagas com atraso deverão ser ajustadas “pro rata die” com base no índice de remuneração básica dos depósitos de poupança, acrescidas dos juros contratuais, desde a data do vencimento.
• Poderão ser cobrados, caso não previsto contratualmente, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês.

Veja mais:

Quantas prestações posso atrasar no financiamento habitacional?

GILBERTO RIBEIRO DE MELO

ESPECIALISTA – CRÉDITO IMOBILIÁRIO

Fonte das informações:

Resoluções CMN 1.980/93, 4.676/18 e 4.691/18

Atualizado em 04/10/19

Veja mais:

Como consultar saldo devedor do financiamento