Imóvel em leilão os descontos no preço do chegam a superar 20%, mas é necessário tomar cuidado para o barato não sair caro
Leilão de imóveis: valor mais barato pode maquiar dívidas antigas.
A principal motivação para adquirir imóvel em leilão é o preço.
Leiloeiros e compradores afirmam que podem ser obtidos descontos atraentes e superiores a 20% em relação aos valores de mercado.
Entretanto, para obter as boas oportunidades, muitas vezes, é necessário correr alguns riscos e imprescindível se precaver.
O sistema de leilão pode ser emocionante em função de haver disputa pelos melhores bens.
No entanto, talvez a característica mais importante de um leilão de imóveis é que é extremamente trabalhoso para o comprador.
É necessário tomar diversos cuidados antes de calcular o lance máximo que deve ser apresentado.
O primeiro cuidado é agir com inteligência e não ter pressa.
O interessado precisa:
- Levantar dívidas antigas,
- Checar documentos,
- Estudar as melhores formas de pagamento e
- Ler com atenção todas as regras do edital.
Ainda assim é possível ir a um leilão e não comprar nada porque outro candidato aceitou pagar mais pelo bem.
Mesmo assim, os leilões de imóveis não param de crescer no Brasil.
Motivos que podem levar o imóvel a leilão
1 – Inadimplência:
A falta de pagamento das parcelas do financiamento imobiliário é uma das principais causas para perda do bem.
O banco que financiou a aquisição pode, portanto, iniciar o processo de execução a partir de inadimplência acima de 60 dias (praxe de mercado).
2 – Dívidas trabalhistas:
Se o proprietário não pagar os salários e benefícios de seus empregados o imóvel poderá ser retomado para a quitação dos débitos.
3 – Pensão alimentícia:
É outra situação que pode levar à penhora de um bem de família.
4 – IPTU ou condomínio em atrasado:
Imóvel pode ser penhorado para o pagamento de dívidas tributárias relativas ao próprio imóvel.
Se o proprietário deixar de pagar o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) ou condomínio poderá o imóvel ser penhorado e levado à leilão.
5 – Hipoteca:
Quando o imóvel é oferecido como garantia de uma dívida, o devedor pode perdê-lo se não pagar as parcelas do empréstimo.
6 – Conduta criminosa:
Quando o imóvel foi comprado com dinheiro sujo ou gerado por conduta criminosa, fica sujeito à penhora mesmo que abrigue a família do criminoso.
7 – Fiador:
Quando alguém é fiador em contrato de aluguel e se compromete a garantir os pagamentos do inquilino.
8 – Herança:
Há dois cenários.
É possível vender imóvel em espólio desde que os herdeiros estejam em comum acordo sobre a venda ou se não houver acordo sobre a forma de venda do bem, a propriedade pode ser levada a leilão judicial.
Fonte: Seu Imóvel – Estadão
Mercado leilão de imóvel
Em geral, os bens que serão ofertados podem ser encontrados nos sites dos bancos ou nos principais leiloeiros do país.
Com o crescimento no crédito imobiliário, o número de mutuários que não consegue pagar prestações avança, no mínimo, proporcionalmente.
Além disso, a legislação é extremamente rígida com os mutuários inadimplentes, garantindo oferta de imóvel em leilão.
No caso dos contratos com garantia de alienação fiduciária após apenas 3 (três) meses de atraso no pagamento o banco já pode iniciar o processo de execução.
Veja detalhes no artigo:
Mutuários inadimplentes: atenção com retomada do imóvel
Veja 10 (dez) dicas antes de comprar imóvel em leilão:
1 – Prefira imóveis desocupados
A maioria (mais de 90%) dos imóveis em leilão ainda não tiveram seus antigos donos despejados.
Ao arrematar é emitida a carta de arrematação que lhe permitirá solicitar a desocupação do imóvel.
É comum que recursos contra a arrematação ou a execução do imóvel sejam discutidos na Justiça e tornem a desocupação demorada.
Em geral, os bancos repassam o processo de desocupação ao novo adquirente.
Quando o imóvel estiver ocupado haverá o custo adicional de negociar a desocupação ou despejar o morador.
A orientação é sempre tentar um acordo amigável com o ocupante antes de ingressar com ação judicial.
Se você não está disposto a correr o risco de esperar, só compre residências, escritórios ou terrenos desocupados.
Mas, neste caso, saiba que os preços podem não ser tão vantajosos.
2 – Verifique se há ações judiciais contra a execução
Em geral, a demora na desocupação de imóveis leiloados é causada por liminares obtidas pelos ocupantes.
Principalmente em contratos antigos de financiamento, é comum que mutuários reclamem de itens como: a fórmula de correção das parcelas ou a cobrança de juros.
O problema é que nem sempre os bancos esperam o julgamento final dessas ações para colocar o imóvel em leilão extrajudicial.
Nesses casos, o comprador será obrigado a esperar para tomar posse se o ocupante conseguir liminar que evite o despejo até o julgamento do mérito do processo.
Além de ir ao fórum ou ao cartório verificar se há ações contra a execução, o ideal é também conversar com o ocupante e verificar se ele planeja resistir ao despejo.
Veja detalhes no artigo:
Não compre imóvel sem verificar a regularidade
3 – Visite o imóvel com antecedência
Pode parecer pouco sensato, mas muita gente ainda assina um cheque de dezenas de milhares de reais sem saber exatamente o que está comprando.
Verifique se é necessário entrar em contato com o leiloeiro e fazer um cadastro antes da visita.
Faça uma inspeção minuciosa no imóvel, se possível com a presença de técnicos especializados, já que o comprador não poderá devolvê-lo sob a alegação de problemas não aparentes.
No caso de muitos dos imóveis leiloados, o morador se recusa a abrir a porta e permitir a visitação dos interessados.
Só é possível conversar com funcionários do condomínio ou vizinhos e tentar apurar as condições de uso.
Mas, ao definir o lance, saiba que existe o risco de o interior do imóvel se encontrar em um estado pior do que o esperado.
Considere a possibilidade de ter de investir milhares de reais na reforma e seja bastante conservador ao definir o lance justo pelo bem.
4 – Levante as dívidas do imóvel deixadas pelo atual ocupante
É normal que uma pessoa executada pela Justiça ou que teve o imóvel retomado por falta de pagamento também tenha deixado de pagar: IPTU, taxas e até mesmo o INSS de funcionários responsáveis pela construção ou reforma.
O comprador terá de arcar com essas obrigações.
A única exceção é o condomínio, cuja dívida acumulada poderá ser cobrada do antigo proprietário por meio de ação judicial.
Mas, não será rápido o desfecho do processo.
Como em qualquer compra de imóvel, outras despesas são de responsabilidade do comprador como:
- Custas de registro em cartório,
- Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e
- Possíveis custos advocatícios para o despejo do ocupante.
Some todas essas despesas e desconte do lance justo a ser apresentado.
5 – Avalie a melhor forma de pagamento.
O edital do leilão estabelece as regras de pagamento do imóvel. Essas regras podem ser tanto um facilitador quanto um empecilho para a compra.
Muitos leilões não permitem, por exemplo, a utilização do FGTS no pagamento do imóvel arrematado.
Também é necessário pagar ao leiloeiro uma comissão adicional de 5% do valor do lance no ato da arrematação.
Por outro lado, muitas vezes é possível obter descontos de até 10% se o pagamento for feito à vista.
Em geral, é necessário arcar com um sinal correspondente a 30% do valor do imóvel em leilão e o saldo devedor pode ser dividido em diversas parcelas.
Alguns leilões permitem o financiamento da dívida, mas é necessário contratar ter a carta de crédito com antecedência.
Pesquisar os menores juros do mercado e não comprometer mais de 15% da renda mensal com o valor de cada parcela são decisões prudentes, segundo Geraldo Tardin, diretor da Associação Brasileira dos Mutuários de Habitação (ABMH).
Lembre-se: se o pagamento não for feito nos prazos previstos, o imóvel pode voltar a leilão.
Veja mais:
Como usar FGTS na compra de imóveis?
6 – Preste atenção ao edital
Verifique com antecedência as informações constantes no Edital:
- Descrição das condições de venda,
- Estado de conservação,
- Forma de pagamento,
- Preço mínimo,
- Comissão do leiloeiro,
- Impostos,
- Modelo de contrato que será assinado pelas partes,
- Se o imóvel está ocupado e
- Se será possível uma visitação
Solicite Certidão de matrícula do imóvel junto ao Cartório de Imóveis, pois poderá verificar todo o histórico, incluindo eventuais penhoras e/ou gravames sobre o imóvel.
Veja mais:
O que é Matrícula do Imóvel?
Quem der um lance vencedor e desistir posteriormente ficará impedido de participar de leilões posteriores.
7 – Desconfie do preço de avaliação do imóvel em leilão
Nem sempre o bem vale tanto quanto diz o edital do leilão.
Pesquise o valor de mercado do imóvel pretendido para verificar se o desconto oferecido no leilão compensa as despesas de desocupação e registro do imóvel.
Conversar com um corretor que conheça a região do imóvel pode lhe dar um bom termômetro dos preços de mercado.
O preço mínimo fixado também não pode ser considerado uma referência, já que muitas vezes corresponde ao prejuízo do banco com o financiamento do imóvel.
8 – Defina um lance máximo e não se empolgue
Não vá ao leilão com a expectativa de comprar um bom imóvel pelo lance mínimo.
Quanto melhor a localização e o estado de conservação do imóvel, maior é a chance de que vários interessados se apresentem.
De certa forma, o leiloeiro estimula uma disputa acirrada. Em um leilão viva-voz, o interessado apenas levanta a mão e cabe ao leiloeiro dizer o valor do lance.
Quando há muitos interessados, o leiloeiro pode elevar o lance em 5.000 reais a cada vez que alguém levantar a mão.
Quando percebe que a disputa começa a ficar morna, o leiloeiro passa a aumentar os lances de 500 em 500 reais, evitando que a disputa se encerre rapidamente.
É importante não se deixar enganar com as técnicas do leiloeiro e definir um valor máximo de arrematação – que não seja de maneira nenhuma ultrapassado.
Lembre-se que há leilões de imóveis todas as semanas.
Se não for possível comprar um logo no primeiro leilão, é bastante improvável que não apareçam oportunidades tão boas – ou melhores – no futuro.
9 – Não deixe de registrar o imóvel após a arrematação
Muitos imóveis leiloados possuem outras penhoras – inclusive essa informação deve constar do edital.
Para que o bem comprado não seja arrematado em outro leilão, é necessário comunicar a aquisição ao cartório o mais rápido possível.
A venda fica registrada na matrícula do imóvel.
Veja também:
Há prazo para registro do contrato pelo comprador?
10 – Tire todas as suas dúvidas com um advogado
Um advogado especializado pode ser uma alternativa para tirar dúvidas, verificar a documentação do imóvel e eventuais problemas jurídicos existentes.
Fonte: Revista Exame
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