Mutuários inadimplentes: atenção com retomada do imóvel

O motivo é que para contratos com garantia alienação fiduciária o processo de execução da dívida é muito mais rápido.

Isso permite que o imóvel seja retomado e vá a leilão, caso haja um atraso superior a 30 dias no pagamento da parcela do financiamento.

A possibilidade de retomada do imóvel pelo Banco é real e pode ocorrer rapidamente, conforme descreveremos abaixo.

Uma das medidas iniciais de cobrança do Banco é incluir os devedores nos Cadastros Informativos de Crédito (Ex. SPC e SERASA, dentre outros).

A alienação fiduciária é a modalidade de garantia em que o devedor/comprador cede ao Banco os direitos creditórios que detém em face de contrato de alienação de bem imóvel, até que se dê a liquidação da dívida.

O Banco fica com a propriedade fiduciária e resolúvel do imóvel, cabendo ao mutuário a posse direta deste.

É uma situação similar ao que ocorre nos casos de financiamento de veículo.

A propriedade plena é aquela em que o proprietário detém todos os direitos sobre o imóvel – posse, uso, gozo e disposição, ou seja, em que pode dispor livremente do bem.

O mutuário adquire a propriedade plena no momento em que quita o financiamento.

A constituição da garantia de alienação fiduciária do imóvel é feita automaticamente, quando o comprador assina o contrato de compra e venda do financiamento habitacional ou contrato de com garantia de alienação fiduciária (Consórcio ou direto com a Construtora, por exemplo).

Quantas prestações posso atrasar?

Vídeo: DICAS PARA NEGOCIAR AS PRESTAÇÕES: Quais opções quando não consigo pagar o financiamento imobiliário

Quanto tempo demora o Banco iniciar a Execução da dívida?

Quando o Banco pode retomar o imóvel?

O início do processo de execução e da retomada do imóvel, nos contratos com garantia de alienação fiduciária não é necessariamente com o mínimo de 03 prestações em atraso.

A lei deixou a critério do Banco, devendo obrigatoriamente ser estipulada em contrato o prazo de constituição em mora dos devedores para fins de Intimação.

A maioria dos Bancos definiu 60 dias de atraso, que vai coincidir com o dia do vencimento da 3ª prestação. Mas, legalmente pode ser fixado qualquer prazo.

Posso devolver o imóvel financiado para o Banco ou a CAIXA?

Esclarecemos que, em geral, os bancos ou a CAIXA não aceitam a devolução do imóvel pelo comprador. Esta operação se denomina dação em pagamento.

Mas, isto não impede o comprador de efetivar a proposta, a qual pode ser aceita.

A alegação principal dos bancos é que eles terão custos na administração, registro do contrato, condomínio e tributos, sendo que não funcionam como imobiliárias.

Além, do custo e tempo de venda do mesmo, pois “perdem” a possibilidade de arrematação nos leilões previstos em lei.

Como se dá a Intimação do mutuário inadimplente, nos contratos garantidos por alienação fiduciária?

A Intimação dos compradores é efetivada após a caracterização da inadimplência mínima estipulada no contrato de financiamento (em geral 60 dias de atraso).

O Banco encaminha a solicitação de intimação junto ao Ofício de Registro de Imóveis.

A intimação é feita pessoalmente a todos os codevedores, inclusive marido e mulher.

Caso os devedores não sejam encontrados ou se recusem a receber a intimação, o Oficial procede à publicação de edital de intimação.

A intimação deverá ser feita pessoalmente a todos os participantes do contrato, inclusive marido e mulher, sendo nulo, de pleno direito, os procedimentos de INTIMAÇÃO caso algum dos codevedores não sejam intimados.

Quando o Devedor se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo Escrevente encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária (jornal), contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

Intimação por hora certa

Anteriormente a vigência da lei 13.465 (12/07/17) havia apenas a Intimação Pessoal ou por Edital.

A partir de agora, havendo suspeita de eventual ocultação do devedor (detalhada e fundamentada em fatos concretos observados pelo notificador), após pelo menos duas tentativas de intimação, o oficial de Registro poderá intimar qualquer pessoa da família ou vizinho, de que voltará no dia útil imediato na hora que designar e que, na ausência do intimando dará por feita a intimação, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos artigos 252, 253 e 254 da Lei n^o 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).

Intimação por hora certa em locais de acesso controlado

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.

Lembrando que a intimação a que se refere o texto legal é aquela destinada a dar ciência do retorno do notificador no dia e hora designados e não a intimação para a purgação da mora ao devedor.

Intimação dos devedores efetivada

Após a Intimação efetivada os devedores têm prazo de 15 dias para purgar a mora (pagar a dívida em atraso ou negociar a dívida com o Banco).

Feitas as intimações, o Ofício de Registro de Imóveis encaminha os comprovantes ao Banco.

Desta forma, é recomendável evitar a perda do imóvel por meio do pagamento das parcelas em atraso ou a negociação da dívida.

Verifique a possibilidade de utilizar o FGTS na negociação, sempre é uma boa alternativa. Veja as alternativas de negociação no artigo:

Quantas prestações posso atrasar no financiamento habitacional?

Prazo de averbação da consolidação da propriedade

A partir de 12/07/17 (publicação da Lei 13.465/17), nos contratos de financiamento habitacional, a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no Registro de Imóveis 30 dias após a expiração do prazo para a purgação da mora.

Ressaltamos que a averbação será feita no trigésimo dia (e não até o trigésimo dia), tratando-se de prazo determinante cujo descumprimento poderá resultar na exigência de novo procedimento de intimação, mas isso constituiria impor um efeito jurídico que a lei não previu.

Decorrido o prazo de 15 dias após a Intimação de todos os mutuários/devedores e eles não paguem ou negociem a dívida, o Banco deve recolher o ITBI e o laudêmio, se for o caso, e requerer ao Ofício de Registro de Imóveis a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do Banco.

Pagamento das parcelas até a data de averbação da consolidação

Ao devedor fiduciário é assegurado o direito de pagar as parcelas da dívida e despesas até a data da averbação da consolidação da propriedade, convalescendo o contrato fiduciário.

Em termos práticos o prazo de purgação de mora foi, nestes casos, estendido de 15 para 45 dias, assim enquanto a propriedade não estiver consolidada em nome do credor, o devedor terá a chance de purgar a mora e manter o contrato ativo.

Lembrando que a extensão de prazo (mais 30 dias) só vale para os casos de financiamento habitacional, incluindo operações do Minha Casa Minha Vida.

Nas demais hipóteses, o devedor deverá purgar a mora no prazo da intimação (15 dias).

Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

Leilões

Uma vez consolidada a propriedade em nome do Banco, no prazo de 30 (trinta) dias, contados da data da averbação, o Banco deverá promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

Estabelecimento de valor mínimo para venda do imóvel em leilão

Normalmente os contratos de financiamento indicam para fins do leilão do imóvel o valor da avaliação inicial atualizado monetariamente pelo mesmo índice de atualização do saldo devedor.

A legislação foi alterada para quando o valor do imóvel determinado contratualmente for inferior ao valor utilizado como base de cálculo para apuração do ITBI exigível por força da consolidação da propriedade, este último será o valor mínimo considerado para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.

O objetivo da alteração legal é a fixação de um piso que minimize eventual desalinhamento entre o valor de mercado e o valor da avaliação atualizado, e diminuir o eventual questionamento judicial do valor mínimo para o 1º leilão, considerando que os contratos preveem apenas a atualização monetária (TR) como critério de revisão do valor da avaliação original do imóvel.

• Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor estipulado será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.
• No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

Esses leilões são efetuados por leiloeiros oficiais, contratados pelo Banco.

Comunicação da data dos leilões ao devedor

Esta era uma questão polêmica, pois não havia exigência na Legal.

A partir de 12/07/17 as datas, horários e locais dos leilões deverão ser comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico (e-mail).

Mas, a lei não detalhou a forma de comunicação e a eventual necessidade de comunicação pessoal e comprovação.

Direito de preferência ao devedor para adquirir o imóvel

Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário (banco) e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos (ITBI) e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do banco, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, cabendo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.

Ao devedor fiduciante (comprador) é assegurado o direito de preferência na aquisição do imóvel por preço correspondente ao valor da dívida mais despesas até a data da realização do segundo leilão.

Possibilidades de pagamento pelo Devedor após a Intimação:

• Purgar a mora nos 15 dias regulamentares após Intimação.
• Efetuar o pagamento das parcelas vencidas até o trigésimo dia depois do decurso do prazo para a purga (financiamento habitacional).
• Adquirir o imóvel pelo valor da dívida até a data de realização do segundo leilão.

Detalhamento da Dívida e Despesas

Para os fins da atribuição dos valores de dívida e despesas, entende-se por:

Dívida:

O saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

Despesas:

A soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de Intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.

Devolução de valores ao devedor

Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o Banco entregará ao devedor/mutuário a importância que sobrar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam, fato esse que importará em recíproca quitação.

Não há garantia da devolução total dos valores pagos pelo mutuário, pois no segundo leilão o imóvel pode ser leiloado por um preço bem abaixo de seu valor de mercado.

E na hipótese de não haver lances nos leilões o mutuário não receberá valor algum.

Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor mínimo, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de devolver qualquer quantia aos devedores.

Neste caso o Banco, no prazo de 5 (cinco) dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor/mutuário a quitação da dívida.

Veja no vídeo: Como funciona a execução de dívida:

Reintegração de posse

É assegurada ao banco, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome.

Controvérsias contratuais serão resolvidas em perdas e danos

Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse.

Cobrança de taxa de ocupação desde a consolidação da propriedade

O devedor (comprador) pagará ao Banco, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor apurado para fins do 1º leilão, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.

Conclusão

Respeitados os prazos mínimos dos procedimentos do processo de execução a retomada do imóvel pelo Banco pode ocorrer em 180 (cento e oitenta) dias do início do atraso pelo mutuário/comprador.

É um prazo relativamente curto.

Os bancos não têm interesse na retomada do imóvel, mas querem receber o retorno do valor do financiamento.

Assim, existem opções de negociação ou de incorporar o débito ao saldo devedor restante e compatibilizar a capacidade de pagamento do comprador e evitar a perda do imóvel.

Todas as regras descritas na Lei 9.514/97 também se aplicam aos contratos de financiamento habitacional vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida ou Carta de Crédito FGTS.

Assim os compradores devem ser atentos e procurarem negociar com o Banco o mais rápido possível, no sentido a retornar o pagamento ou solicitar um período de moratória, em função de perda do emprego ou de doença grave na família.

Se possuir FGTS, procure verificar a possibilidade de utilizar o FGTS na negociação para amortizar a dívida após a negociação ou como pagamento de parte de prestação.

Como diminuir valor da prestação habitacional?

Fonte: Lei 9.514/97 e Lei 13.465/17

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

Artigo foi atualizado em 20/07/17, em decorrência das modificações substanciais nos artigos da Lei 9.514/97 por meio da Lei 13.465.