Contrato de Gaveta – O que é e os seus riscos

Contrato de gaveta é o instrumento particular de compromisso de compra e venda ou de cessão de direitos e obrigações entre o mutuário e um terceiro, sem anuência do Banco ou Construtora/Incorporadora

O contrato de gaveta não é registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Na maioria dos casos efetivado o reconhecimento da firma das partes e, em alguns casos, é feito o registro no Cartório de Títulos e Documentos.

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CONTRATO DE GAVETA – O QUE É? QUAIS OS RISCOS PARA COMPRADOR E VENDEDOR?

Para dar um exemplo de como funciona o contrato de gaveta, vamos considerar que uma pessoa financiou um imóvel junto a um Banco, posteriormente, “vende” o imóvel a um terceiro, que se compromete continuar a pagar os encargos mensais e quitar a dívida no final do prazo do financiamento.

Contudo, o negócio é realizado sem o conhecimento e aprovação do Banco.

O contrato de gaveta não tem validade perante ao Banco, pois não autorizou a negociação.

Apesar do contrato produzir efeitos entre as partes, somente terá efeito para terceiros, caso ocorra registro da aquisição da respectiva matrícula imobiliária.

Tais considerações valem para os casos em que o imóvel estiver financiado com diretamente pela Construtora/Incorporadora.

Resumindo: proprietário é aquele que tem registro imobiliário em seu nome.

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Procuração e a transação imobiliária – Detalhes e cuidados essenciais

STJ – Posicionamento

Entretanto, o STJ entende que, havendo o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, haja vista que, com a quitação, não há prejuízo ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH.

Por outro lado, a jurisprudência do STJ firmou o entendimento de que não é possível a transferência do seguro habitacional nos “contratos de gaveta”, pois no encargo mensal é embutido valor referente ao seguro habitacional para cobertura de Morte e Invalidez Permanente – MIP, no qual são levadas em consideração questões pessoais do segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal para fins de cobertura do seguro MIP.

Outro risco é a possibilidade de “venda” para outra pessoa.

Ou seja, em função da inexistência do registro da transação no Cartório de Imóveis o proprietário pode efetivar novos “negócios” com outras pessoas.

Existem vários golpes no mercado imobiliário neste sentido. Então, tomar cuidado com este tipo de negócio.

Orientamos a procurar o Banco ou Construtora/Incorporadora e efetivar a transferência do financiamento/compra de forma regulamentada.

A regularização da transferência traz custos com tarifas, ITBI e registro no Cartório de Imoveis.

Muitas vezes o contrato de gaveta é elaborado para evitar o pagamento dessas despesas, o que é um erro.