A maioria da população reside em condomínios e a cada dia mais esta situação tende a alcançar os locais de trabalho
Cada vez mais modernos, estes exigem um maior leque de serviços para atender às demandas e às necessidades dos condôminos, com intuito de elevar a comodidade e o conforto dos moradores e ocupantes.
Ocorre que, na quase a totalidade dos edifícios, os síndicos não são especialistas no assunto, o que gera equívocos no momento de definir os itens que irão compor a taxa de condomínio, o que causa dúvidas e conflitos até mesmo quanto à nomenclatura das despesas.
Essa situação é agravada quando se tem unidades alugadas, sendo fundamental definir as despesas que caberão ao condômino/proprietário ou ao inquilino.
As despesas extraordinárias referem-se aos gastos para a realização de obras de reparação, melhoramento ou revitalização da edificação, bem como a compra de móveis e equipamentos.
Assim, a troca das pastilhas da fachada do prédio que está caindo, por exemplo, deverá ser paga através de um fundo de reserva, que pode ser utilizado da maneira que determinar a Assembleia.
Lei do Inquilinato
As definições dessas taxas estão regulamentadas na Lei do Inquilinato, nº 8.245/91 nos artigos 22 e 23.
A taxa de condomínio ordinária é composta pelos pagamentos dos serviços considerados rotineiros, ou seja, de manutenção e conservação do edifício.
Assim, os custos com o consumo de energia elétrica das partes comuns do condomínio, com o pagamento dos salários e encargos com os empregados (faxineira, porteiro, jardineiro, etc), com o fornecimento de água e serviço de esgoto (quando a água das unidades não é individualizada), produtos de limpeza, manutenção de elevadores, pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum, etc, compõem a taxa de condomínio paga mensalmente.
São serviços que necessitam ser feitos, quando não todos os dias, com uma periodicidade pequena.
Alguns edifícios criam o fundo de obras e este constitui uma despesa extraordinária como, por exemplo, para efetuar a troca ou modernização dos elevadores do condomínio, substituir a porta velha da entrada principal do condomínio por uma de vidro temperado ou trocar a tubulação geral de gás de cozinha que já apresenta sinais de vazamento.
Portanto, o fundo de reserva pode ser mantido e a Assembleia optar pela criação de um fundo de obra, que será recolhido para custear uma obra específica.
Logo, o fundo de reserva e o fundo de obras são despesas diferentes, com objetivos diversos, mas que vão compor a receita do condomínio, de forma ordinária ou extraordinária.
Nada impede que seja nomeada uma taxa com outro nome específico para angariar recursos para pagamento de um serviço ou compra de um equipamento.
Desvio do Fundo de Reserva – Taxa de Condomínio
O vício de o síndico utilizar recursos do fundo de reserva para cobrir déficit de caixa da taxa ordinária consiste em lesão ao condômino/locador, pois as despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino, que acaba sendo beneficiado com tal atitude.
Tendo em vista que o fundo de reserva é pago pelo proprietário, quando for necessário realizar uma obra, ele terá que pagar novamente, consolidando assim seu prejuízo, pois tal verba foi desviada para reduzir a taxa ordinária.
Síndico bem assessorado
Muitas vezes, os síndicos são questionados pelos condôminos se determinada despesa deveria sair do fundo de reserva ao invés de constar do condomínio mensal.
Ou, acontece de um morador, que é inquilino em um apartamento, questionar ao síndico se aquela despesa é obrigação sua ou do proprietário do imóvel.
Uma ata bem redigida deve constar tais esclarecimentos para evitar dúvidas quanto ao reembolso ou não pelo locador ao inquilino que pagar a taxa extra.
Tais questionamentos são normais e surgem do desconhecimento da matéria, a qual é realmente muito minuciosa e complexa.
O síndico, por não ser um conhecedor desta e quase sempre não estar bem assessorado por um profissional especializado, acaba respondendo de forma inadequada.
Assim, uma assessoria especializada pode evitar maus entendidos e o uso incorreto do dinheiro do condomínio, bem como demandas judiciais.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Fonte: Emorar
