Custos para comprar imóvel

Saiba mais sobre os custos para comprar imóvel, além do valor e juros do financiamento existem despesas como: ITBI, Registro no Cartório, tarifa do banco e mais “X” outras que podem pesar no bolso na hora da compra. Conheça cada uma delas 

A compra da casa própria não é apenas uma questão de juntar um valor para dar de entrada e fazer a parcela do financiamento caber no orçamento.

A maioria das pessoas que adquire um imóvel precisa fazer uso de financiamento.

Existem alguns gastos no processo de compra que nem todo mundo leva em consideração.

Além do dinheiro da entrada e dos encargos mensais do financiamento, existem despesas com: impostos, documentação, mudanças e reformas.

O comprador deve estar preparado para pagar!

Veja a lista custos para se comprar um imóvel e como eles vão pesar no seu orçamento e planejamento:

Vídeo: 
Custos para comprar imóvel – Como se preparar financeiramente para aquisição com financiamento

Valor da entrada

A partir de 30/09/2013 , por meio da Resolução 4.271 do Conselho Monetário Nacional – CMN, o limite máximo de financiamento é de 80% do valor de avaliação do imóvel.

Este limite pode ser de 90% do valor do imóvel se o adquirente optar pelo sistema de amortização SAC.

Assim não existe financiamento de 100% do valor do imóvel. Todos devem se preparar para arcar com a entrada.

A entrada mínima será de 10% e poderá ser superior dependendo do sistema de amortização escolhido, capacidade de pagamento ou o estipulado pelo Banco.

Mas, atualmente, a maioria dos bancos financia somente 80% do valor do imóvel, em função de questões de alocação de capital e risco de crédito.

Veja mais:

SFH – Limites de Avaliação e Financiamento

Entrada deve ficar em aplicação de baixo risco

O dinheiro reservado ao pagamento da entrada de um imóvel deve ser mantido em aplicações de baixo risco.

A poupança é uma opção a ser considerada se o prazo de guarda do valor for inferior a 1 (um) ano.

Acima desse prazo, o ideal é buscar outras aplicações conservadoras, em especial, as que seguem a taxa Selic como:

• LCI (Letras de Crédito Imobiliário – isentas de Imposto de Renda)
• LCA (Letras de Crédito do Agronegócio – isentas de Imposto de Renda)
• Fundos DI com taxa baixa de administração e;
• CDB (Certificados de Depósitos Bancários) pós-fixados

Outra alternativa são os títulos públicos, os quais tem dado bom retorno, como o Tesouro Direto.

As NTN-B (Nota do Tesouro Nacional Série B), agora denominado Tesouro IPCA. 

O título paga ao investidor uma taxa de juro pré-fixada, mais a variação da inflação medida pelo IPCA.

Já a renda variável deve ser evitada, considerando os riscos envolvidos e que o dinheiro da entrada é sagrado.

A não ser que você esteja com um objetivo de mais longo prazo e tenha um perfil de investidor mais arrojado e não tenha temor a riscos.

Uso do FGTS

O uso do FGTS é uma das prerrogativas mais relevantes na compra da casa própria.

Tem sido uma boa solução para quem quer comprar a casa própria e não tem todo o dinheiro.

A possibilidade de utilização de FGTS por cônjuges, no que se refere ao atendimento dos requisitos relativos à propriedade de imóvel em condições impeditivas à utilização do FGTS, deve ser avaliada a partir da verificação do regime de bens adotado no casamento e das disposições legais constantes no Código Civil Brasileiro, para cada regime.

O atendimento às condições previstas para os requisitos do trabalhador e do financiamento é atestado pelo trabalhador mediante declaração firmada sob as penas da lei.

Além, de outros documentos, conforme o caso, de que não é titular de imóvel nas condições impeditivas ao uso do FGTS.

Veja mais:

Como usar FGTS na compra de imóveis?

O FGTS pode possibilitar a diminuição do valor a ser financiado e ao mesmo tempo diminuir o prazo do financiamento em função da redução do valor.

Assim, você pode manter o valor do encargo mensal e pagar em menos tempo!

Custo Efetivo Total (CET) do financiamento

No financiamento é muito comum as pessoas somente se atentarem para a taxa de juros do contrato,

Porém, existem outros custos inerentes ao financiamento (seguro e taxas) e que são importantes na decisão e escolha do Banco.

Veja também:

Compare o Custo Efetivo Total – CET

Seguro habitacional

Existem 2 tipos de prêmios/cobertura previstos: Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos no imóvel – DFI.

As alíquotas variam de Seguradora para Seguradora.

Os Bancos devem oferecer, no mínimo 2 opções de Seguradora para escolha do cliente.

Em geral, o prêmio de MIP utiliza faixas de idade para cálculo do valor, alguns tem essa alíquota fixa e outras tem a migração de faixas de idade no decorrer do contrato, ou prêmio em que a alíquota é variável em função da idade atual do cliente.

Existe o CESH – Custo Efetivo do Seguro Habitacional o qual visa apurar o valor do custo dos seguros habitacionais no financiamento.

O CESH objetiva propiciar a comparação dos tipos de seguro oferecidos para a escolha do cliente.

Mais informações:

Seguro Habitacional: Veja os Detalhes

Tarifa mensal

Esta tarifa é permitida nas operações contratadas dentro do SFH e se relaciona aos custos administrativos de manutenção do contrato pelo Banco.

O valor máximo estipulado pelo Conselho Monetário Nacional é de R$ 25,00.

Nos contratos FORA do SFH não é permitida a cobrança dessa tarifa, e os custos devem estar embutidos na taxa de juros contratual.

Tarifa de contratação e avaliação do imóvel

Taxas compra imóvel financiado

Todos os imóveis financiados devem ter a avaliação da garantia do empréstimo, a qual visa definir a aceitabilidade do bem como garantia, bem como, seu valor define o valor máximo do financiamento.

Além da avaliação, o banco cobra os custos com a análise da documentação, análise jurídica e todos os serviços e pesquisas para emissão do contrato.

Nos financiamentos com funding FGTS

Por exemplo: Programa Minha Casa Minha Vida, Programa Carta de Crédito FGTS, Material de Construção e Programa Pró-cotista é cobrada a Tarifa de Avaliação de Bens Recebidos em Garantia conforme autorização do Conselho Curador do FGTS:

1,5% sobre valor financiamento no caso de aquisição ou sobre o valor liberado no financiamento para construção/material de construção.

Financiamento com recursos SBPE (poupança) ou outras fontes (exceto FGTS)

A tarifa de contratação é livre e cada Banco estipula a sua.

Veja mais:

Tarifas cobradas no crédito imobiliário

Impostos

No crédito imobiliário não existem impostos sobre o valor do financiamento.

Não se paga imposto de renda na aquisição de imóveis.

Quem vende a propriedade é quem recolhe o tributo e a alíquota inicial de 15% sobre o lucro imobiliário, se existente.

O eventual IR sobre ganho de capital deve ser paga já no mês seguinte ao negócio.

Já para quem compra um imóvel, o único imposto que incide é o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que geralmente é cobrado na hora de registrar a escritura.

Em algumas cidades do litoral brasileiro é frequente deparar-nos com imóveis que citam a cobrança de laudêmio,  que incide sempre que se realize uma transferência onerosa ou promessa de transferência de domínio útil ou da ocupação de imóvel da União.

Para algumas operações de crédito pessoal, com garantia de imóvel, podem existem impostos (ex. Imposto de Operações Financeiras – IOF).

Se enquadram nesta modalidade os Empréstimos denominados Refinanciamento ou Home Equity.

Assim, a verificação do CET e do CESH são importantes na definição da melhor opção de crédito ou até na Portabilidade do crédito imobiliário.

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

Este imposto é cobrado pela Prefeitura sempre que alguém compra um imóvel.

Para entender como é feito o cálculo do imposto, você precisa saber que existem dois valores para um mesmo imóvel: o valor venal (preço de mercado, ou seja, que poderia ser cobrado) e o valor de transação (o preço que foi pago).

Geralmente, o ITBI é cobrado pelo valor de transação, mas isso varia em cada cidade, pois o imposto é uma lei municipal.

Alguns municípios dão benefícios ou descontos no ITBI para algumas modalidades de financiamento, em especial as de construções de moradias populares ou com subsídios governamentais (Por exemplo: Programa Minha Casa Minha Vida, COHAB, etc).

Existem cidades que dão descontos para aquisições de imóveis dentro no SFH, assim o ideal é consultar a legislação municipal.

Algumas das cidades tem informações e o cálculo do imposto e dos descontos, se houverem, em seus sites na internet.

Outros municípios não dão desconto algum.

A alíquota média é de 2%, mas pode variar. Muitos municípios aumentaram a alíquota recentemente para 3%.

Laudêmio, Foro e Taxa de Ocupação

O laudêmio é a receita patrimonial correspondente à compensação que a União recebe pelo não exercício do direito de consolidar o domínio pleno sempre que se realize uma transferência onerosa ou promessa de transferência de domínio útil ou da ocupação de imóvel da União.

Quem é responsável pelo pagamento do laudêmio?

Escritura pública

Os contratos de financiamento lavrados nos Agentes Financeiros do SFH (Bancos) tem força de escritura pública e, portanto não há neste tipo de financiamento obrigatoriedade de lavrar escritura em Cartório.

Nas compra à vista (diretas entre comprador e vendedor), é necessário fazer uma escritura no Tabelião de Notas.

O valor e as regras de cobrança das escrituras públicas variam bastante de estado para estado.

Registro do Imóvel

Com o ITBI pago e o contrato ou escritura em mãos é hora de registrar o imóvel.

O comprador precisa levar as vias do contrato ou escritura e a guia de ITBI paga ao Cartório de Registro de Imóveis para dar entrada no Registro.

Em algumas cidades também é preciso apresentar algumas certidões, que na maioria das vezes devem ser providenciadas pelo próprio vendedor.

Por exemplo, algumas das certidões exigidas podem ser emitidas diretamente no site da Receita Federal, gratuitamente.

Os valores do registro também variam de estado para estado e tomam como base o valor de alienação do imóvel.

Os valores das custas cartorárias podem ser consultados no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil:

Custas/Emolumentos – IRIB

O primeiro imóvel financiado no SFH tem desconto de 50% nas custas de registro da aquisição de imóvel residencial.

Desconto registro primeiro imóvel SFH

Corretor

Ao adquirir um imóvel através de um corretor ou imobiliária, o custo da corretagem já estará embutido no preço da transação.

A comissão para imóveis residenciais costuma variar entre 5% e 8%.

Para comprar diretamente com o proprietário, é necessário ter cautela redobrada.

É importante ter o apoio e conhecimento de um profissional qualificado.

Os corretores e imobiliárias podem ser responsabilizados pelos prejuízos provocados por negociações irregulares. Assim, é mais seguro.

Mudança, Mobília e utensílios domésticos

Transporte

Se for mudar de residência é preciso reservar dinheiro para fazer a transferência e transporte dos bens móveis para o novo lar.

Em geral as pessoas contratam um caminhão de mudança ou uma transportadora.

Além do transporte, também tem a opção da desmontagem e montagem de móveis e do empacotamento.

Veja o que está dentro das suas possibilidades.

O preço da mudança varia de acordo com a distância, a quantidade e peso de bagagem e a própria transportadora.

Então, peça um orçamento e veja as referências da empresa ou transportador.

Mobília e eletrodomésticos novos

É preciso, também, reservar verba para este tipo de necessidade.

Sempre vai existir alguns itens que precisarão ser adquiridos, ou por gosto pessoal ou em função da nova residência (tamanho, numero de cômodos, etc.).

Reformas ou pequenos reparos

A casa pode ser nova ou usada, porém sempre serão necessários reparos, não tem jeito.

Assim, é importante guardar um dinheiro extra para imprevistos, como encanamento entupido, torneiras espanadas, pintura descascada, tomadas, chuveiros e entre outras situações.

Faça orçamentos e somente contrate profissional com referência.

Reserve dinheiro sempre com no mínimo o dobro do valor orçado, pois também é inevitável aparecem mais coisas para reparar.

Aluguel

Para quem comprou imóvel na planta e atualmente mora de aluguel deve pensar no custo do aluguel durante a obra.

Deverá se resguardar com relação ao contrato de locação, seu tempo de duração e prever a possibilidade de atraso na entrega do imóvel pela construtora.

Assim deve considerar no mínimo 6 meses a mais que a previsão de entrega, por segurança.

Muitas construtoras atrasam a entrega, assim terá o aluguel e uma eventual taxa de condomínio durante esse período.

Conclusão

O Planejamento da aquisição da moradia própria é vital para minimizar os riscos de problemas financeiros para pagar as despesas de contratação e no início do financiamento, se necessário for.

O segredo do sucesso é ter equilíbrio para balancear os objetivos de curto e longo prazo e ter disciplina para seguir o que foi planejado.

Quanto mais você poupar e investir seu dinheiro, melhores condições você terá no momento de negociar com o vendedor.

O que fazer antes pleitear o financiamento para comprar imóvel?

• Liste e calcule todas as despesas possíveis para a aquisição, até se mudar para o imóvel
• Faça uma poupança ou investimento, guarde para dar o máximo valor de entrada e diminuir o número de parcelas do financiamento
• Se possível, utilize o FGTS (Fundo Garantidor por Tempo de Serviço) para quitar a entrada, financiar menos ou em menor prazo.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário