6. Negociação

Dicas para gerir seu financiamento – Negociação

As únicas formas de regularizar uma dívida são efetuando o pagamento ou fazendo um acordo formal com a empresa credora

Você mesmo pode renegociar a sua dívida e não precisa pagar a ninguém para fazer isso.

A renegociação de dívidas mostra que você quer pagar o que deve e é o único caminho para a solução de seus problemas financeiros.

Valorize essa oportunidade e cumpra o acordo realizado.

Ir ao banco é o primeiro passo que quem tem problemas para pagar a parcela do financiamento imobiliário a partir do momento que sentir dificuldade de arcar com o pagamento da prestação (mesmo em dia!).

Assim, deve-se procurar a instituição financeira ou a construtora.

Com eles, a negociação pode ajudar a suspender os pagamentos temporariamente, ou simplesmente estender o prazo.

Se for um problema momentâneo existe a opção de incorporar o atraso ou, se a prestação está muito alta também pode resolver, diminuindo a parcela mensal e aumentado o prazo no final (dilação do prazo de pagamento).

Não há dúvida que a falta de capacidade de pagamento das prestações tem por consequência a imediata inadimplência.

Vídeo: FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: COMO REDUZIR A PRESTAÇÃO MENSAL?

Cobrança

Por cláusula contratual, o Banco tem o direito de cobrar a dívida em atraso e também pode incluir o nome do cliente em cadastros informativos de crédito até que o atraso seja regularizado.

Para evitar a perda do imóvel, os Bancos trabalham com várias alternativas de refinanciamento da dívida.

Dessa forma, o Banco pode exigir uma nova avaliação de sua capacidade financeira, antes de autorizar a negociação.

Outra exigência que pode ser efetuada pelo Banco é o pagamento de valor de entrada, para que a negociação seja efetivada.

As opções de negociação que o cliente tem para ficar em dia são:

Incorporação das prestações em atraso:

O valor do total em atraso mais os juros de mora e multa são incorporados ao Saldo Devedor e diluído no valor das prestações ao longo do prazo restante.

Dilação de prazo:

O cliente pode solicitar a ampliação do prazo contratado para que o valor da prestação fique menor, proporcional ao prazo restante.

Atentar que existe limite de prazo, e que o prazo final não pode ultrapassar os 80 anos do cliente.

Desconto nas prestações em atraso:

O cliente pode negociar um desconto (juros e multa) no valor total das prestações em atraso.

Veja as opções que o Banco pode oferecer.

Uso de FGTS para pagamento de parte de prestação:

Uma alternativa que muitos clientes não sabem é a possibilidade de abatimento de até 80% do valor da prestação com uso do FGTS.

Essa opção pode ser usada para pagamento de até 3 prestações em atraso.

Se o atraso for maior, o cliente pode negociar, por exemplo, a incorporação das prestações em atraso e usar o FGTS a partir da prestação atual.

Acordos/Parcelamentos:

O cliente pode negociar com o Banco o parcelamento do atraso até ficar em dia, caso não consiga efetuar o pagamento à vista.

Moratória:

Alguns bancos permitem que o cliente fique um período sem efetivar pagamentos por meio de negociação, em especial nos casos de perda de renda ou capacidade de pagamento.

Pausa estendida (CAIXA) ou Stand Still (Demais Bancos)

Mutirões:

Cada vez mais os Bancos em parceria com o SERASA, SPC, PROCON e a JUSTIÇA entre outros estão organizando os “mutirões” para oferecer condições especiais para negociar a dívida em atraso. 

Vídeo: DICAS PARA NEGOCIAR AS PRESTAÇÕES: Quais opções quando não consigo pagar o financiamento imobiliário

Benefícios da Alteração de vencimento

Permite ao cliente organizar o orçamento de forma a concentrar o vencimento de seus pagamentos próximo ao dia do recebimento do salário.

A mudança da data de vencimento da prestação não traz nenhum prejuízo financeiro nem para o Banco e nem para o cliente.

Para os bancos a grande vantagem é menor chance de atraso nos pagamentos ou inadimplência. 

Capacidade de Pagamento

O mercado imobiliário trabalha com a margem de até 30% da renda familiar.

O comprometimento de renda tem impacto maior de forma inversamente proporcional a renda mensal.

Assim os salários maiores podem ter um comprometimento maior e os salários mais baixos merecem atenção especial e um comprometimento de renda menor.

Vídeo: 
PERDA DE RENDA – SITUAÇÕES, ANÁLISE E COMO BUSCAR ALTERNATIVAS VIÁVEIS DE RECUPERAÇÃO FINANCEIRA

Por exemplo, qualquer variação positiva na cesta básica de alimentos tem um impacto muito mais forte para quem ganha até 5 salários mínimos, já quem ganha acima de 10 salários mínimos não impacta tanto.

Os perfis de consumo e comprometimento dos gastos essenciais são bem diferentes.

O ideal é sempre que o comprometimento de renda seja abaixo de 20%, ou o menor possível.

As rendas maiores podem suportar um comprometimento superior a 20%, dependendo do endividamento familiar.

Elabore uma proposta antes de negociar

Não adianta tentar fazer um acordo com o credor sem antes pensar em uma proposta realista de como pagar a dívida.

O risco do despreparo é a empresa propor suas próprias condições, que podem não ser as mais favoráveis.

Para colocar a ideia no papel, não há regra.

É preciso estar preparado, também, para uma contraproposta ao Banco, e avaliar se ela é compatível com seu bolso.

Se tiver dinheiro para pagar à vista, negocie descontos

Ter dinheiro na mão, ainda que não seja o suficiente para quitar a dívida à vista, é uma ferramenta poderosa para conseguir descontos.

É possível negociar pagar apenas a quantia em atraso, sem os juros moratórios e remuneratórios.

A portabilidade realmente vale a pena?

Se esgotadas as possibilidades de negociação de dívidas no banco onde você já tem relacionamento, a portabilidade pode ser vantajosa para obter juros e condições melhores.

Antes de migrar, porém, lembre-se que ao começar o relacionamento com um novo banco você zera seu histórico e pode perder benefícios.

Além disso, se houver um aumento nos custos com tarifas e pacotes de serviços, a vantagem do juro menor será anulada.

A migração normalmente só é vantajosa para linhas como: financiamento de carro, crédito direto ao consumidor, empréstimo pessoal e empréstimo consignado.

A portabilidade do financiamento imobiliário num cenário de queda na taxa de juros no mercado pode ser uma opção inteligente. 

Consequências da inadimplência

A resposta mais direta e objetiva é a seguinte: PERDA DO IMÓVEL.

A alternativa a se considerar no caso de problemas para pagamento do financiamento imobiliário é a venda da casa ou apartamento.

Embora pareça a pior opção, desfazer-se pode ser a estratégia mais lucrativa e menos problemática.

Em geral, dependendo que cada Banco, a partir da terceira prestação, já se considera inadimplência e o imóvel pode ser levado a leilão a qualquer momento.

Ao vender o imóvel, você passa suas dívidas ao comprador, descontando, claro, do valor do imóvel e ainda fica com o resto do dinheiro para se restabelecer, dependendo do preço de venda da casa ou apartamento.