Dicas para gerir seu financiamento
Dicas Especiais
Encargo
O Encargo total é composto da prestação (amortização e juros) e acessórios (taxa e seguros).
Mas, somente parte da prestação relativa à amortização que é deduzida do saldo devedor financiamento.
*Simulação no site do Bradesco, considerando TR = Zero
O valor da prestação é calculado em função do valor do financiamento/saldo devedor, da taxa de juros, do sistema de amortização e do prazo de financiamento.
Qualquer variação em um dos fatores influencia no cálculo.
Assim, o ideal é financiar no menor valor possível, obter a menor taxa de juros e contratar no menor prazo possível.
Observem as diferenças entre os valores nos sistemas SAC e Price:
Saldo Devedor
O saldo devedor do financiamento habitacional não é calculado multiplicando-se o valor da prestação/encargo pelo número de meses a pagar.
Trata-se da dívida a pagar, que é corrigida periodicamente, de acordo com a cláusula contratual, normalmente de forma mensal.
Usualmente é utilizada a TR, acrescentam-se os juros contratuais e deduz-se a amortização no encargo periódico ou eventual amortização extraordinária.
Nos exemplos abaixo não foi colocado indexador (TR = zero).
Vejamos em exemplos a evolução do saldo devedor:
1) Financiamento = R$ 80.000,00 ; Prazo = 360 meses ; Taxa de juros = 9 % a.a. ; Tabela Price
* Simulação no site do Bradesco, considerando TR = Zero
** CET Engloba a taxa juros e todos os demais custos da operação
O que podemos observar e falar sobre o quadro acima?
- O saldo devedor do financiamento tende a cair mensalmente
- A redução do saldo devedor é decorrente do valor do A (amortização) do encargo – R$ 80.000,00 – R$ 41,89 = R$ 79.958,11
- O valor da amortização do encargo (A) é crescente durante todo o prazo do financiamento
- O valor dos Juros (J) é decrescente em função da redução do saldo devedor
- A prestação (A + J) é constante durante todo o prazo do contrato
- O valor do seguro varia em função do saldo devedor, avaliação do imóvel e pela idade do comprador (mudança de faixa etária)
- O valor do seguro é recalculado mensalmente
- O valor da taxa de administração é fixo durante do o prazo do contrato
- O somatório de valores pagos R$ 258.332,81 é superior ao somatório obtido no sistema SAC
- No último encargo não é devido o seguro habitacional, pois o primeiro prêmio é pago na contratação junto com as taxas à vista
2) Financiamento = R$ 80.000,00 ; Prazo = 360 meses ; Taxa de juros = 9 % a.a. ; SAC
* Simulação no site do Bradesco, considerando TR = Zero
** CET Engloba a taxa juros e todos os demais custos da operação
O que podemos observar e falar sobre o quadro acima?
- O saldo devedor do financiamento tende a cair mensalmente
- A redução do saldo devedor é decorrente do valor do A (amortização) do encargo – R$ 80.000,00 – R$ 222,22 = R$ 79.777,78
- O valor da amortização do encargo (A) é constante durante todo o prazo do financiamento
- O valor do seguro varia em função do saldo devedor, avaliação do imóvel e pela idade do comprador (mudança de faixa etária)
- O valor do seguro é recalculado mensalmente
- O valor da taxa de administração é fixo durante do o prazo do contrato
- O somatório de valores pagos R$ 209.074,93 é inferior ao somatório obtido no sistema PRICE
- No último encargo não é devido o seguro habitacional, pois o primeiro prêmio é pago na contratação junto com as taxas à vista
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