Por que não existe desconto para quitação no crédito imobiliário?

A possibilidade de quitação antecipada do financiamento habitacional é a concretização do sonho da casa própria, mas por que não existe desconto para quitação?

Embora não com muita frequência, às vezes clientes que pretendem liquidar antecipadamente o saldo devedor de contratos de crédito imobiliário requerem concessão de desconto e, para tanto, alegam o disposto no “§ 2º do artigo 52 da Lei 8.078/90 – Código de Defesa do Consumidor – CDC. (“É assegurado ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos.”).

É muito importante que os clientes, entendam claramente o porquê de no crédito imobiliário não ser aplicado o disposto no referido parágrafo do CDC.

Muito embora o texto do referido parágrafo seja um ‘primor’ de ambiguidade, seguramente a pretensão do legislador, muito justa diga-se de passagem, é que, no caso de amortização extraordinária ou liquidação antecipada da dívida, o devedor não seja onerado por juros, tarifas ou comissões ainda não incorridos até a data do evento, ou seja, encargos vincendos (a vencer).

Enfim, que o devedor pague exclusivamente o valor da dívida posicionado na data do evento da quitação antecipada.

Portanto, não se trata de impor, ao credor, a obrigação de conceder desconto e nem tampouco de abrir mão de receitas já incorridas e que lhe sejam de direito contratual, mas apenas e tão somente de fazer com que esse receba apenas o que lhe é devido na data do pagamento antecipado.

Evidentemente esta regra somente é válida para operações em que o valor da dívida é apresentado como sendo o somatório do fluxo de prestações futuras ou, por exemplo, em operações de desconto de títulos ou similares, em que o valor creditado ao devedor é deduzido, antecipadamente, dos juros que incidirão até a data de vencimento do empréstimo.

Por conseguinte, não é aplicável àquelas operações em que o valor da dívida é sempre o valor presente do financiamento, isto é, não é sensibilizada, em momento algum, por juros ou encargos futuros, como é o caso do crédito imobiliário.

Se analisarmos uma planilha de evolução de um financiamento de crédito imobiliário é fácil demonstrar que, no vencimento de cada prestação, o saldo devedor apresentado é constituído exclusivamente do capital emprestado, acrescido de atualização monetária quando esta não for quitada integralmente pela prestação de amortização e juros, deduzida as amortizações decorrentes do pagamento dos encargos mensais ou de eventuais amortizações extraordinárias.

Veja mais:

Como consultar saldo devedor do financiamento

Vídeo: FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: Existe DESCONTO para QUITAÇÃO ANTECIPADA?

Caso a liquidação ou amortização extraordinária ocorra fora da data de vencimento do encargo mensal, o acréscimo ao saldo devedor é exclusivamente resultante da cobrança de juros e atualização monetária incididos entre a data do vencimento da última prestação e a data do evento de liquidação/amortização extraordinária e, portanto, é evidente que, neste caso, não há que se falar em “redução proporcional dos juros e demais acréscimos”.

Ainda em relação ao crédito imobiliário, eventual pagamento do encargo mensal, antes do vencimento, financeiramente é razoável deduzir a parcela de juros embutida na prestação e ainda não incorrido.

Cabe ressaltar que, nesses casos, a apuração do valor dos juros a ser deduzido do total do encargo mensal, embora relativamente simples, não é um cálculo trivial e, salvo casos de prestações de valor muito elevado, é pouco expressiva a dita redução.

Vídeo: FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: TERMO DE QUITAÇÃO

Teotonio Costa Rezende

Diretor de Habitação da CAIXA

Veja também:

Quitação de Financiamento Habitacional

OBS. do Click Habitação

Lembramos que os juros no financiamento imobiliário são calculados e cobrados mensalmente junto a prestação (A+J).

Eles não são embutidos no saldo devedor. Assim, o banco não é obrigado a dar desconto para quitação antecipada.