SBPE CAIXA – Condições de Financiamento

SBPE CAIXA conheça as possibilidades de contratação de financiamento imobiliário

Veja as condições no SFH e SFI

Inicialmente vamos descrever como funciona o sistema SBPE e seus benefícios para a população.

O que é SBPE e como funciona?

O Conselho Monetário Nacional – CMN disciplina o direcionamento de recursos captados pelas entidades integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) cuja destinação básica sejam financiamentos imobiliários.

Emite regras das operações de financiamento efetuadas no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

A regulamentação atual foi editada pela Resolução CMN 4.676/18.

O SBPE é integrado pelos Bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário, caixas econômicas, sociedades de crédito imobiliário e associações de poupança e empréstimo.

Os recursos captados na poupança pelos integrantes do SBPE devem ser aplicados:

➤ 65% (sessenta e cinco por cento), no mínimo, em operações de financiamento imobiliário.

É linha de financiamento que utiliza recursos da poupança e valores captados diretamente pelos bancos, com garantia de alienação fiduciária ou hipoteca do imóvel.

Linhas de financiamento

➤ Aquisição de Imóvel Novo
➤ Aquisição de Imóvel Usado
➤ Aquisição de Terreno e Construção
➤ Construção em Terreno Próprio
➤ Aquisição de Lote Urbanizado, Reforma ou Ampliação

Regras gerais

➤ Não há limite de quantidade de imóveis por CPF, financiados ou não.
➤ Não há limite de valor de renda.
➤ É permitido o uso do FGTS nos casos em que o financiamento for dentro do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), e no SFI (Sistema Financeiro Imobiliário nos contratos assinados a partir de 12/06/21, desde obedeça às regras de uso do FGTS.

O que modificou no SBPE CAIXA

A CAIXA alterou algumas condições de financiamento.

Foi criada modalidade Crédito Imobiliário CDI, na qual a taxa de juros será calculada a partir de percentual da média diária do CDI (taxa de juros utilizada nos empréstimos entre os bancos que acompanha a Selic, a taxa básica de juros determinada pelo Banco Central), variando conforme o prazo e o relacionamento do cliente com o banco.

Nesta modalidade não há INDEXADOR!

A modalidade se enquadra no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), representando alternativa específica para atender perfis de clientes que não se enquadram ou não conseguem acesso às modalidades atreladas à Taxa Referencial (TR) ou IPCA ou PREFIXADO.

INDEXADORES no SBPE:

➤ TR – Taxa Referencial: disponibilizado para todas as modalidades do Programa CCSBPE – Residencial ou Comercial no âmbito do SFH e SFI.

➤ IPCA – Índice de Preços ao Consumidor Amplo: disponibilizado para imóveis residenciais.

Vídeo: 
IPCA NO CRÉDITO IMOBILIÁRIO – ESSE INDEXADOR É PARA VOCÊ? PRESTAÇÃO E SALDO / OPÇÕES DE NEGOCIAÇÃO

A opção pelo tipo de indexador do contrato de financiamento é prerrogativa do cliente, desde que aprovado pelo sistema de avaliação de risco do banco.

A adesão pelo novo indexador (IPCA) é facultativa, mas caso seja a opção feita pelo cliente, por enquanto, não poderá recuar e voltar a utilizar a TR ou a linha PREFIXADA, assim sendo a escolha deve ser bem planejada.

A alternativa seria a portabilidade de crédito.

A quota de financiamento é variável em função do enquadramento/modalidade.

Os percentuais são aplicados sob o valor do imóvel/operação, sendo que estão limitados, ainda, a quota estabelecida no sistema de avaliação de risco.

A CAIXA pode alternar periodicamente os parâmetros e condições, dependendo da política de crédito ou outras questões internas.

➤ TAXA FIXA + POUPANÇA + TR – TAXA MISTA

É a linha de crédito imobiliário onde a taxa de juros acompanha o rendimento da poupança.

Vídeo: 
POUPANÇA – POR QUE E COMO A PRESTAÇÃO AUMENTOU COM A SUBIDA DA SELIC? SIMULAÇÃO DO CENÁRIO DE JUROS

O comprador conta com a possibilidade de economizar enquanto a poupança está baixa e conta com um limitador de taxa de juros para caso ela suba (O rendimento da poupança é limitado a 6,17% a.a. quando a SELIC estiver acima de 8,5% a.a.).

Nessa linha de financiamento, o saldo devedor continua sendo atualizado pela Taxa Referencial (TR).

A opção pela chamada “taxa mista” – Taxa de juros fixa + POUPANÇA é boa, mas também merece atenção, considerando a possibilidade de aumento do encargo, de acordo com a eventual subida da Taxa SELIC.

Exemplos variação na Taxa de juros em função de mudança na taxa SELIC

Na opção da Taxa fixa de 3,35% a.a. a variação da taxa de juros total (somada remuneração da poupança) vai de 4,75% a.a. até o TETO de 9,52% a.a.

A partir de 26/08/19 a prestação (A+J) e o saldo devedor dos novos contratos serão reajustados mensalmente, em ambos os tipos de indexadores.

Trata-se de mudança significativa, pois a CAIXA utilizava, até então, o recálculo anual da prestação e reajuste mensal do saldo devedor.

Será importante o comprador fazer simulação prévia da contratação utilizando o sistema de amortização e indexador escolhido por meio do site do banco.

O prazo do financiamento pode variar de acordo com a modalidade escolhida e com a capacidade de pagamento do comprador, bem como, da idade do componente mais velho, tendo em vista o limite de idade de cobertura do seguro habitacional. 

O comprador deverá analisar, verificar as possibilidades (TR ou IPCA, POUPANÇA PREFIXADO e CDI), escolher as condições de pagamento e planejar, ainda mais, a aquisição ou construção de imóvel.

Seguro RCPM

Trata-se de Seguro exigido na Aquisição de Imóvel Novo, obrigatório nos contratos do Programa Minha Casa Minha Vida, mas é opcional no SBPE CAIXA.

Veja como funciona no artigo:

Conheça o seguro RCPM para imóveis financiados

Como funciona o crédito imobiliário em outros países?

Nos Estados Unidos, existem três modelos:
➤ Juros prefixados;
➤ Juros pós-fixados (que acompanham a taxa de juros decidida pelo Fed, o banco central americano);
➤ Taxa híbrida: a taxa é prefixada por períodos mais curtos, três ou cinco anos, por exemplo. E após esse prazo, a taxa é revista para contemplar a mudança na taxa básica de juros.

Na Europa, consumidores também encontram a possibilidade de contratar juros prefixados ou variáveis.

Riscos para analisar na escolha do indexador

A opção pelo indexador IPCA troca o risco de mercado por risco de crédito, expõe o comprador à volatilidade econômica e utiliza um índice que não reflete a inflação do setor nem o reajuste do salário da população.

Esta modalidade vai apresentar mais riscos ao longo do tempo para o adquirente de imóvel.

O uso do IPCA para atualizar os contratos de financiamento imobiliário reduzirá o valor da parcela na saída, mas poderá custar ao mutuário uma dívida maior no final quando comparado com os contratos corrigidos pela Taxa Referencial (TR).

Tal constatação pode ser verificada no próprio portal de simulação do banco, onde são disponibilizamos gráficos com demonstrações.

A inflação média anual medida pelo IPCA nos últimos dez anos foi de 5,85%, segundo dados do IBGE.

Nesse período, a inflação em um ano chegou a 10,67%, em 2015.

A TR média, por sua vez, foi de apenas 0,82% no período.

Por essa diferença entre os dois indexadores, mantidas as condições médias, a dívida total indexada pelo IPCA será maior no tempo.

Por outro lado, a modalidade deverá facilitar a venda desses créditos no mercado financeiro, crescendo a securitização, e, de quebra, tem a promessa de adicionar recursos para a compra da casa própria. Será?

Fazer a ligação do crédito imobiliário com IPCA é um caminho para desenvolver o segmento, mas não se pode tirar os olhos da inflação.

Para decidir qual é a melhor opção, é preciso saber se o comprador está disposto a correr o risco do aumento da inflação.

Para quem aposta que a economia ficará estável nos próximos anos ou pretende quitar nos próximos 3 a 5 anos, financiar a casa própria com indexação pela inflação pode ser interessante.

Mas, para quem não se sente seguro ou não quer correr o risco, não é recomendado.

O risco será maior:

• Quanto menor o valor de entrada a ser dada,
• maior o prazo de parcelamento desejado e
• mais alto o comprometimento de renda mensal.

A inflação nos próximos anos tende a ser baixa, mas como prever em 15, 20 ou 30 anos?

Quem precisa financiar a maior parte do valor do imóvel, pelo maior prazo, e não tem folga na renda, corre muito risco. Nesta hipótese é melhor continuar na TR.

Risco da Variação da SELIC – Taxa mista ou Taxa fixa + Poupança +TR

A possibilidade de a Selic variar ao longo do tempo deve ser considerada, em especial, em financiamento que pode chegar a 35 anos!

É importante fazer comparações de taxa com a Selic em diferentes patamares, para poder vislumbrar o que pode acontecer com a prestação (a+j) em função dessa variação.

➤ TAXA FIXA + TR

➤ TAXA FIXA + IPCA

➤ PREFIXADO

➤ TAXA FIXA + POUPANÇA + TR

➤ CDI

A escolha deve seguir o perfil do comprador, com a avaliação dos riscos, vantagens e desvantagens de cada opção.

GILBERTO MELO

Especialista – Crédito Imobiliário

Atualizado em 27/12/2024.

Veja mais sobre o tema no artigo:

Crédito imobiliário e os índices de preço