Financiamento de Imóvel na Planta ou Plano Empresário

Financiamento de Imóvel na Planta ou Plano Empresário. As dúvidas, quanto à existência ou não de relação entre a instituição financeira e os adquirentes na fase de construção estão relacionadas ao modelo de financiamento à produção

Embora os dois modelos sejam diferentes e utilizados há décadas, trata-se de tema que ainda não é totalmente de domínio público, principalmente junto a integrantes do Poder Judiciário e até mesmo no meio de especialistas do setor imobiliário.

Cabe esclarecer as características e diferenças desses dois modelos de financiamento com vistas à redução dos riscos jurídicos.

Plano Empresário

O Plano Empresário é o modelo tradicional de financiamento à produção de empreendimentos habitacionais.

A instituição financeira financia parte dos custos da obra à incorporadora/construtora e recebe o empreendimento ou parte dele em garantia.

Na fase de produção do empreendimento não há relação direta entre a instituição financeira e os adquirentes finais dos imóveis.

Assim, não há análise prévia, nem anuência nos compromissos de compra e venda.

Ou seja, não há pré-aprovação de financiamento às pessoas físicas.

O pagamento do financiamento à construtora, em condições normais, se dá por meio do repasse das unidades habitacionais aos adquirentes, depois de concluída a obra.

Com as obras concluídas, a concessão ou não do financiamento aos compradores dos imóveis vai depender de que estes atendam às regras definidas pela instituição financeira.

Não há que se falar da hipótese de a instituição financeira ter aprovado o crédito à época da venda do imóvel e, posteriormente, ter reavaliado e negado o financiamento.

Nesse modelo, a instituição financeira não corre o risco do negócio imobiliário, mas apenas o risco de sua atividade-fim, qual seja, o risco do financiamento.

Financiamento de Imóvel na Planta

O Financiamento de Imóvel na Planta é um modelo de financiamento lançado pela Caixa Econômica Federal no final da década de 1990 para mitigar os riscos de encalhe de estoques (“empreendimento-problema ) e afastar o receio dos compradores frente ao chamado “Efeito Encol” – ou o risco de quebra da incorporadora.

Nesse modelo, dois pontos são imprescindíveis:

• 100% dos recursos necessários para a execução das obras tem de estar sob gestão da Instituição financeira, sendo resultado do somatório dos valores dos financiamentos às pessoas físicas, obras já executadas e, se necessário, aporte de recursos por parte do incorpora- dor/construtor;
• é feito Seguro Garantia do Término de Obras – segurança para os adquirentes de que, na hipótese de o incorporador/construtor não concluir as obras, a instituição financeira o fará.

Diferentemente do Plano Empresário, em que na fase de produção os compradores assinam uma Promessa de Compra e Venda, no Financiamento de Imóvel na Planta assinam o contrato definitivo de financiamento.

Fase de Obras – Imóvel na Planta

Na fase de obras, os mutuários pagam mensalmente:

• atualização monetária;
• juros sobre o valor das parcelas já liberadas;
• prêmios de seguro;
• taxa de administração, se houver.

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Para o mutuário, os desembolsos na fase de produção do imóvel são idênticos aos do chamado Financiamento de Construção Isolada, ou seja, nas situações em que a pessoa física possui ou financia a aquisição do terreno e pleiteia o financiamento para construir sua residência.

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Essa similaridade, do ponto de vista do adquirente, entre o Financiamento de Imóvel na Planta e o Financiamento de Construção Isolada, precisa ficar bem clara para o Poder Judiciário.

Assim se afastam dúvidas e questionamentos sobre a cobrança de juros na fase de produção dos imóveis, deixando claro que os encargos (juros e atualização monetária) incidem somente sobre as parcelas do financiamento já aplicadas na obra.

Mesmo no Financiamento de Imóvel na Planta não existe a figura da pré-aprovação do crédito pela instituição financeira para posterior reanálise na época da entrega do imóvel.

A fase de pagamento das prestações se inicia no mês seguinte à conclusão do empreendimento, mas é possível estruturar operações em que o cliente escolhe o mês para iniciar o pagamento das prestações.

Para o mercado imobiliário, o modelo de Financiamento de Imóvel na Planta apresenta importantes vantagens para as três partes envolvidas:

• comprador,
• vendedor e
• instituição financeira.

Para tanto, a qualidade da venda deve ser a melhor possível, com transparência na totalidade de informações ao cliente, seus compromissos financeiros em toda a fase de obra e de pós-obra, seus riscos, inclusive a impossibilidade de distrato futuro.

Por que não decola?

A pergunta é por que, mesmo tendo o Financiamento de Imóvel na Planta mais vantagens do que desvantagens, sua utilização é praticamente restrita às instituições financeiras públicas.

Responder a essa pergunta contribui tanto para o ‘reforço’ junto aos juízes quanto para motivar a abertura de debate em tomo da elaboração de um arcabouço legal específico para a essa modalidade de financiamento.

O objetivo seria reduzir ao mínimo aceitável os riscos e ampliar o espaço para o ingresso de maior número de instituições financeiras.

Esse modelo de financiamento já se mostrou produto relevante para a construção civil, principalmente na Habitação de Interesse Social.

Propicia segurança e vantagens para os compradores.

Mas para garantir sua sustentabilidade e torná-lo atrativo para mais bancos requer a construção de um arcabouço jurídico específico, capaz e mitigar os diversos riscos existentes e, inclusive, segregar os riscos do negócio dos riscos do financiador.

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Vantagens para os adquirentes

• Não correm o risco de assinar a promessa de compra e venda, fazer pagamentos à construtora e, quando da entrega do imóvel ter o financiamento negado pelo Banco.
• Garantia de entrega do imóvel, mesmo que a construtora entre em default.
• A partir da assinatura do contrato de financiamento, o valor deixa de ser reajustado pelo INCC ou IGPM e o saldo devedor passa a reajustado pela TR.
• Isenção dos encargos mensais devidos durante o período de construção a partir 6° mês previsto para a conclusão das obras, caso ocorra atraso na entrega do imóvel.
• Cobertura securitária para o comprador ainda durante a fase de construção do imóvel, a partir da data de assinatura do contrato de financiamento.

Vantagens para incorporador/construtor:

• Antes de efetivar a transação, primeiramente verifica a avaliação de risco/aprovação do financiamento como condição para concretizar a venda.
• Mitiga o risco de perda de vendas/distratos no carregamento de Promessas de Compra e Venda, uma vez que a transação se dá por meio do contrato de financiamento, – o que não é promessa, mas venda definitiva.
• Alavanca a capacidade de a empresa tomar mais empréstimos, pois os financiamentos às pessoas físicas não impactam o endividamento.
• Forte indutor de vendas – boa aceitação por parte dos compradores.
• Antecipa caixa – giro mais rápido, sai do mercado financeiro e foca em seu negócio e obtém ganhos de escala na compra de materiais.

Vantagens para a Instituição Financeira:

• Atenua o risco de financiar empreendimento com demanda insuficiente.
• Mitiga o risco de, ao final do empreendimento, o incorporador/construtor não conseguir concluir o repasse das unidades habitacionais em tempo hábil para quitara dívida.
• Antecipa o período de relacionamento com o cliente, abrindo janela de oportunidade para fidelização e realização de outros negócios.

Riscos e desvantagens para as instituições financeiras:

• Assume parte do risco do negócio, além do natural risco do financiamento. Ademais, agrava o risco de o banco vir a ser acionado solidariamente em ações movidas pelos compradores contra o incorporador/construtor, durante o período de construção.
• Risco de perda financeira num produto com baixa margem operacional, no caso de paralisação das obras e de os recursos disponíveis (parcelas de financiamento não liberadas), acrescido da cobertura do seguro término de obras (em torno de 15% dos custos do empreendimento), serem insuficientes para conclusão das obras.
• Dificuldade e morosidade na retirada da construtora das obras e, também, da contratação da nova construtora, o que potencializa o risco de insuficiência de recursos, dada
• a soma dos riscos de depredação/deterioração das obras e defasagem dos custos das obras a executar.
• No caso de atraso superior a seis meses para a entrega das obras e se a construtora não tiver capacidade de arcar com os encargos mensais devidos pelos mutuários, esses valores podem se converter em prejuízos para o banco.
• Elevados custos operacionais.

Riscos e desvantagens para o Incorporador/Construtor

• Em obras com prazo longo de execução, por exemplo, superior a 24 meses, um eventual acirramento da inflação no custo das obras pode fazer com que os recursos existentes sejam insuficientes para garantir a conclusão das obras, já que, após assinados os contratos de financiamentos com as pessoas físicas, o valor não será mais atualizado.
• Impossibilidade técnica de retomada do imóvel (consolidação da propriedade) na fase de obras, no caso de inadimplência do comprador.
• Atuar como fiadora dos compradores na fase de obras.

Teotonio Costa Rezende

Mestre em Gestão e Estratégia de Negócios

Especialista em Crédito Imobiliário e Política Habitacional

Fonte: Revista do SFI – ABECIP