2. Simulação

Passos para comprar um imóvel – Simulação

Na busca da melhor opção, vale a pena comparar as condições de cada banco ou startup

A simulação é fácil com ajuda dos simuladores disponíveis nas internet 

Simulação de financiamento imobiliário em Banco ou startup:

• Caixa Econômica Federal
• Banco do Brasil
• Banco Itaú
• Banco Bradesco
• Banco Santander

Vídeo: NOVIDADE!! SIMULADOR IMOBILIÁRIO CAIXA permite SIMULAR CENÁRIOS de variação de: IPCA, TR e POUPANÇA

Lembre-se que ao fazer a simulação, algumas variáveis devem ser observadas e comparadas como:

Limite de Financiamento

Não é possível financiar 100% do valor da compra/venda.

O limite de financiamento determinado pelo Conselho Monetário Nacional – CMN depende do sistema de amortização escolhido, limitado até 80% do valor do imóvel.

Se optar pelo SAC, alguns bancos aceitam até 90% do valor do imóvel.

O valor de entrada pode ser em recursos próprios e/ou FGTS, caso seja possível o enquadramento.

Valor da Entrada

O valor da entrada será de no mínimo de 10% do valor do imóvel.

Esse valor pode ser maior estando sujeito ao sistema de amortização escolhido ou disponível, da capacidade de pagamento (encargo mensal), dentre outros fatores.

O valor de entrada pode ser em recursos próprios e/ou FGTS, caso seja possível o enquadramento.

No caso de uso do FGTS como poupança na aquisição com ou sem financiamento, o imóvel não pode ter sido transacionado também com FGTS a menos de 03 anos conforme verificação na matrícula do imóvel emitida pelo Registro de Imóveis.

Comprometimento de Renda

O ideal é sempre que o comprometimento de renda seja em torno de 20%, ou o menor possível.

A avaliação da capacidade de pagamento deve levar em consideração o comprometimento da renda com outras obrigações financeiras previamente assumidas pelo pretendente ao crédito, bem como as despesas necessárias a suprir o seu mínimo existencial.

O comprometimento de renda deve ser apurado com base no maior encargo mensal admitido contratualmente, na hipótese da existência de cláusula contratual que preveja a amortização negativa do saldo devedor em qualquer prestação ao longo do contrato ou a alteração da taxa de juros durante o prazo contratual, ainda que o exercício da cláusula seja prerrogativa do pretendente ao crédito.

O comprometimento de Renda no máximo de 30%. Utilize a simulação para verificar qual será o comprometimento de renda.

Encargo Mensal

Encargo Mensal = Prestação (Parcela de amortização – A + Parcela de juros – J ) + Acessórios ( Seguros + Taxas ).

• Parcela de amortização – A: é a parcela que é diminuída periodicamente (em geral, mensalmente) do Saldo devedor.

É o dinheiro que você está reduzindo do saldo devedor.

Se não tivesse juros, o valor da amortização seria o Valor Emprestado dividido pelo número de prestações.

• Parcela de juros – J: calculada de acordo com o percentual constante no contrato é a remuneração do valor emprestado.

O valor dos juros embutidos em cada prestação é sempre calculado sobre o saldo devedor do empréstimo, verificado no período imediatamente anterior, apurado com base na taxa de juros contratada entre as partes.

O valor da prestação será calculado de acordo com o sistema de amortização escolhido pelo comprador.

• Parcela de seguro mensal: que possui 02 prêmios de seguros, um para cobrir Danos Físicos no Imóvel – DFI, gerados por forças da natureza, e outro para quitação do saldo devedor no caso de Morte ou Invalidez Permanente – MIP do comprador.

A parcela de seguro mensal (DFI + MIP) é repassada mensalmente pelo Banco diretamente à Seguradora, portanto não abate no saldo devedor.

• Parcela de Taxa de Administração: É cobrada mensalmente, junto com as prestações do financiamento, foi estipulada legalmente, com objetivo de ressarcir o agente financeiro dos custos de administração nas operações no SFH.

Encargo Mensal = Prestação ( A + J ) + Acessórios ( Seguros + Taxas).

Sistema de Amortização

Basicamente no mercado imobiliário trabalha hoje em dia com 2 sistemas de amortização: SAC – Sistema de amortização constante e a Tabela PRICE – Sistema de Amortização Francês.

No SAC a prestação será maior e por consequência o valor a financiar será menor e no PRICE a prestação será menor e poderá financiar um valor maior.

• SAC: pagamento, por meio de prestações decrescentes, composta por amortizações iguais e juros decrescentes.
• PRICE: pagamento, por meio de prestações iguais e sucessivas, composta por amortizações crescentes e juros decrescentes.

Vídeo: SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO: QUAL A MELHOR ESCOLHA NO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Prazo de Amortização

O prazo de amortização é o prazo contratado para finalizar a dívida mediante pagamentos periódicos.

Quanto maior o prazo, maior será o valor passível de financiamento.

Isso pode ser uma vantagem ou desvantagem, pois quanto maior o prazo, maior o desembolso de juros ao longo do contrato.

Atentar que o prazo também é limitado a idade: 80 anos e 6 meses, portanto o prazo pode ser menor.

O prazo máximo é de 420 meses ou 35 anos.

Taxa de Juros

A taxa de juros influencia diretamente no cálculo do encargo mensal.

Dependendo do Banco e do relacionamento que tiver haverá diferenças nas taxas de juros ofertadas.

Para ter uma taxa de juros menor o banco exigirá algumas reciprocidades:

• conta salário,
• conta corrente,
• cartão de crédito,
• cheque especial,
• dentre outras.

A taxa de juros é um dos componentes que mais influência na tomada de decisão para se fazer a portabilidade habitacional.

CET

O CET é uma importante ferramenta para auxiliar o consumidor na hora de contratar um empréstimo ou realizar uma compra a prazo.

Criado pelo Banco Central para dar maior transparência às operações de crédito, como empréstimos, financiamentos e leasing.

O CET traz informações sobre todas as despesas com as quais o consumidor deve arcar.

CET = Taxa de Juros + Taxas + Demais Encargos

Vídeo: CUSTO EFETIVO TOTAL – CET – O que é, para que serve e como funciona no CRÉDITO IMOBILIÁRIO?

CESH

O CESH é outra importante ferramenta para auxiliar o consumidor na hora de contratar um empréstimo ou realizar uma compra a prazo.

É calculado considerando-se os fluxos de pagamentos de prêmios previstos, referentes às coberturas mínimas obrigatórias dos seguros Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI).

CESH = Prêmios de Seguro MIP + DFI

SFI x SFH

A maioria das pessoas que adquire um imóvel precisa fazer uso de financiamentos.

As instituições que cedem estes recursos utilizam, em geral, dois sistemas:

• Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou
• Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

A definição da modalidade do empréstimo imobiliário depende da renda, do valor do imóvel e da capacidade de pagamento e endividamento do mutuário.

Faça simulação das condições de financiamento antes de aceitar uma oferta de crédito.