6. Avaliação do Imóvel

Passos para comprar um imóvel – Avaliação do Imóvel

A avaliação do imóvel é praxe do mercado imobiliário para contratar financiamento imobiliário ou pedir liberação do saldo do FGTS 

A Resolução 4.676/18 do Conselho Monetário Nacional – CMN estabelece como critério de concessão de crédito:

• Avaliação do imóvel deve ser efetuada por profissional sem qualquer vínculo com a área de crédito do banco ou com outras áreas que possam implicar conflito de interesses ou configurar deficiência na segregação de funções.

Alternativa em substituição ao laudo de avaliação

O CMN autorizou a partir de 26/09/19, por meio da Resolução 4.754/19:

Para apuração do valor do imóvel o banco pode, alternativamente, empregar modelo de precificação próprio ou de terceiros, desde que:

➤ O modelo seja baseado em critérios, premissas e procedimentos consistentes, documentados e passíveis de verificação;
➤ O modelo e os sistemas internos de gerenciamento de risco e de monitoramento de garantias da instituição sejam capazes de demonstrar que a análise do risco da operação justifica eventual dispensa de visita de inspeção ao imóvel;
➤ Os profissionais responsáveis pelos modelos não possuam qualquer vínculo com a área de crédito da instituição ou com outras áreas que possam implicar conflito de interesses ou configurar deficiência na segregação de funções; e
➤ O modelo propicie a geração de relatório individualizado da precificação do imóvel, incluindo o exame dos aspectos relevantes e dos riscos inerentes à estimação do valor do imóvel.

Avaliação do imóvel para fins de financiamento imobiliário

Vídeo:
AVALIAÇÃO DO IMÓVEL – QUAL IMPORTÂNCIA NAS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS? LAUDO DE AVALIAÇÃO

Para o financiamento imobiliário os bancos somente aceitam laudo elaborado por engenheiro ou arquiteto.

O profissional verificará as características da unidade (como metragem e estado de conservação).

E efetuará balizamento do cálculo do valor com preços de imóveis similares na mesma região.

Os Agentes Financeiros têm equipe própria e também contratam empresas especializadas para fazer o serviço.

Eles cobram uma tarifa pelo serviço de avaliação que varia de acordo com tipo de financiamento.

Veja os valores nas tabelas de tarifas constantes no artigo abaixo:

Tarifas cobradas pelos bancos no crédito imobiliário

As avaliações de imóveis urbanos para fins de garantia hipotecária ou fiduciária de financiamentos de forma resumida envolve:

• Uma perícia do imóvel objeto da avaliação, para a suficiente caracterização do bem e identificação de patologias construtivas, vícios construtivos, verificação de estabilidade e solidez estruturais, condições de habitabilidade, salubridade, funcionalidade, acessibilidade, atendimento às diretrizes de projeto da municipalidade, estado de conservação, demanda por manutenção, dentre outros aspectos de engenharia e arquitetura.
• Uma pesquisa de mercado realizada com técnicas de amostragem normalizadas.
• Tratamento estatístico da amostra através de metodologia científica, envolvendo regressão linear ou espacial, redes neurais artificiais, análise de envoltória de dados dentre outros recursos, visando a projeção do valor de mercado mais provável para o imóvel avaliando, por comparação e com a confiabilidade exigida.
• Emissão de Peça Técnica nos padrões previstos nas Normas Brasileiras, que possa ser auditada e/ou reproduzida em outras instâncias.

O laudo de avaliação é documento técnico que comprova a avaliação elaborada.

E consiste em determinar o valor de mercado com a utilização de técnicas baseadas nas normas ABNT NBR 14.653.

Lembramos que o valor determinado pelo Laudo de Avaliação de Imóvel não será, necessariamente, o preço de venda.

O valor apurado será utilizado pelo banco para fins de enquadramento do financiamento.

No preço de compra/venda podem existir variáveis fora dos padrões técnicos:

• urgência em vender ou o desejo do comprar,
• fatores emocionais
• fatores financeiros, dentre outros.

Corretor imobiliário como avaliador de imóveis

O corretor de imóveis que tenha título de avaliador imobiliário, cedido para quem concluiu curso superior em gestão imobiliária ou de especialista em avaliação imobiliária pelo Cofeci (Conselho Federal de Corretores de Imóveis).