Assunção de Dívida na separação com financiamento

Como fica a situação de um casal que decide se divorciar ou separar, em relação ao financiamento de imóvel que celebraram em conjunto? 

Definições importantes

A definição da propriedade de imóvel após o divórcio ou separação depende do regime de bens adotado.

A partilha é a consequência jurídica do término da união estável ou do casamento.

No caso em que o imóvel está financiado pode dificultar a divisão dos bens.

Vamos abordar o tema para tirar algumas dúvidas que normalmente acontecem neste caso.

Separação

É uma forma de dissolução da sociedade conjugal que extingue os deveres de coabitação e fidelidade próprios do casamento, bem como o regime de bens.

Fica mantido, contudo, o vínculo matrimonial entre os separados, que os impede de contrair outro casamento.

Divórcio

É uma forma de dissolução do casamento por vontade das partes.

Ele pode ser feito a qualquer tempo, independentemente do cumprimento de prazos.

Somente após o divórcio é permitido aos cônjuges contrair novo casamento.

Detalhes

A Lei 11.441/07 facilitou e desburocratizou os procedimentos de divórcio e separação consensuais ao permitir a realização em Cartório de forma rápida, simples e segura.

O divórcio ou separação não atinge o contrato de financiamento imobiliário, permanecendo ambos como devedores.

Na hipótese de não haver modificação nas condições do financiamento, ou seja, as responsabilidades do financiamento forem permanecer sem alterações, basta efetivar o registro do formal de partilha no Cartório de Registro de Imóveis.

A garantia de alienação fiduciária ou hipoteca do banco permanecerá inalterada.

Vídeo: SEPAREI / DIVORCIEI – COMO PASSAR O FINANCIAMENTO PARA MEU NOME? ASSUNÇÃO DE DÍVIDA

Averbação da separação/divórcio e registro do formal de partilha na matrícula

Deverá ser apresentado no Cartório de Registro de Imóveis requerimento de um dos cônjuges solicitando a averbação e indicando o número da matrícula do imóvel.

Para registrar a partilha do imóvel, será necessária a apresentação da respectiva carta de sentença (formal de partilha) expedida pelo Juízo da Vara de Família, ou Escritura Pública de separação/divórcio consensual com partilha de bens.

E juntar a Certidão de casamento atualizada constando a averbação da separação/divórcio.

O simples  registro do formal de partilha no Cartório de Imóveis apenas anota na matrícula as condições da propriedade do imóvel, mas não altera as condições de financiamento.

Em especial a garantia do banco, cobrança da dívida e cobertura de seguro habitacional.

Quando o imóvel for financiado, os devedores devem comunicar ao Banco a nova situação civil e a quem corresponderá à propriedade e o pagamento das prestações.

Esta alteração tem que ser feita no Banco, o qual terá que dar sua anuência.

Em seguida esta modificação também poderá ser atualizada junto à Seguradora.

A atualização somente da composição da pactuação de renda para fins de cobertura securitária é efetivada por meio da Ficha de Alteração de Renda – FAR, a qual deve ser enviada a Cia. Seguradora pelo banco.

Será alterada a averbação do contrato para fins de cobertura futura no caso de eventual sinistro de Morte ou Invalidez Permanente – MIP.

Como retirar nome do contrato de imóvel e financiamento?

Agora, quando os cônjuges decidem se divorciar ou separar, e houver modificações nas responsabilidades do financiamento, por exemplo:

• Um deles pode se responsabilizar individual e isoladamente pelo contrato de financiamento de imóvel que celebraram juntos ou
• Um deles ficar com a responsabilidade de pagamento dos encargos sem modificação na propriedade de imóvel, dentre outras hipóteses poderá haver necessidade de efetivar uma alteração contratual ou
• Alteração da pactuação da cobertura securitária.

Neste caso o Banco deverá ser procurado para viabilizar as adequações no contrato de financiamento e no contrato de seguro, se for o caso.

Há incidência do imposto de transmissão (ITBI) nas separações ou divórcios?

Em caso de partilha de bens, deve analisado e providenciado pagamento de eventuais impostos devidos.

Quando houver transmissão de bem imóvel de um cônjuge para o outro, a título oneroso (desembolso de recursos), sobre a parte excedente à meação, incide o imposto municipal ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

Verifique a legislação do seu município.

Quando houver transmissão de bem móvel ou imóvel de um cônjuge para outro, a título gratuito, sobre a parte excedente à meação, incide o imposto estadual ITCMD – Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação.

Verifique a legislação do seu Estado.

Como funciona a assunção de dívida no financiamento habitacional?

Como fazer para ter o financiamento somente no meu nome após a separação ou divórcio?

O ex-cônjuges podem combinar que um permaneça com o bem, desde que o beneficiado arque sozinho com todas as prestações futuras decorrentes do financiamento.

Neste caso, deverá ter condições (renda e capacidade de pagamento) para assumir o pagamento do encargo mensal individualmente.

Assim, o cônjuge que permanece com as responsabilidades do contrato tem o direito de registrar a nova situação.

E que eventualmente os encargos mensais possam ser redimensionados a valores que não comprometam seu orçamento e capacidade de pagamento.

Neste caso, a assunção de dívida por um dos devedores depende da anuência do credor (Banco), nos termos do art. 299 do Código Civil.

A Assunção de Dívida, nada mais é que a Transferência do financiamento e o Registro do novo contrato no Cartório de Registro de Imóveis.

O financiamento passa para o nome de um deles e inclusive a cobertura securitária é devidamente alterada.

Formalização da assunção de dívida

É o ato pelo qual o ex-cônjuge transfere ao outro seus direitos e/ou obrigações sobre o imóvel financiado, de acordo com a definição constante da partilha.

Quando a responsabilidade pelo pagamento dos encargos e a propriedade ou direito de uso couberem ao cônjuge/companheiro que não possui rendimentos para assumir a dívida, ou mesmo não satisfaça as condições exigidas para a transferência da dívida, o Banco não está obrigado a proceder a nova contratação.

As condições do financiamento, neste caso, não serão alteradas, permanecendo ambos como financiados até a quitação.

Na hipótese em que ao cônjuge/companheiro couber somente a propriedade ou direito de uso do imóvel, permanecendo com o outro a responsabilidade pelo pagamento dos encargos, deve constar no instrumento contratual a anuência do referido em oferecer o bem em garantia da dívida.

Tipos de contratação

• Transferência de direitos e obrigações exclusivamente entre devedores de financiamento e transferência decorrente de separação ou divórcio, em que caibam ao cônjuge/companheiro cessionário os direitos e obrigações.

• Transferência de obrigações decorrente de separação ou divórcio em que caiba a um dos cônjuge/companheiro as obrigações e ao outro os direitos.

Enquadramento do contrato na separação/divórcio:

A questão da época da contratação do financiamento, se antes ou depois do casamento e o Regime de bens adotado definem condições importantes sobre a forma da transferência e assunção da dívida por um dos cônjuges.

Enquadramento do contrato para fins de apuração da capacidade de pagamento do encargo mensal e alteração da cobertura securitária:

Outras questões importantes se relacionam a necessidade de apuração de renda e eventual alteração da apólice do seguro habitacional.

A apuração da renda e da capacidade de pagamento serão necessários, fazendo parte da análise de risco do banco para aceitar a transferência.

A questão do cálculo do seguro habitacional é importante para garantir as coberturas.

Pode ser favorável ou não para fins de redução de custos, considerando que o cálculo do seguro de Morte e Invalidez varia de acordo com a faixa etária do comprador.

Veja mais:

Seguro habitacional varia pela idade

Condições da Contratação da Transferência

Vejam abaixo no Quadro as condições sobre:

• avaliação do imóvel,
• tarifas,
• limite de financiamento,
• sistema de amortização,
• taxa de juros,
• quota de financiamento,
• prazo de amortização,
• idade do proponente com renda e
• valor do encargo mensal.

É importante que após a separação/divórcio e definição da partilha da bens, os envolvidos procurem o Banco para regularizar esta nova condição junto:

• Contrato de financiamento,
• Registro de Imóveis e
• Seguradora.

Participação no Programa Falando Nisso – BAND VALE – Como fica o financiamento quando o casal se separa

A assunção de dívida visa formalizar a opção das partes e efetivar as adequações contratuais necessárias para a continuidade do financiamento imobiliário.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

Veja também:

Separação e Divisão dos Bens