Comprometimento de renda

Comprometimento de renda é um fator crucial na decisão da tomada de qualquer crédito, em especial no financiamento imobiliário

Neste quesito, o mercado imobiliário trabalha com a margem de até 30% da renda familiar.

Porém, nem sempre podemos efetivar o ideal, pois é muito importante a avaliar a questão da capacidade de pagamento.

O comprometimento de renda tem impacto maior de forma inversamente proporcional à renda mensal.

Assim os salários maiores podem ter um comprometimento maior e os salários mais baixos merecem atenção especial e um comprometimento de renda menor.

Por exemplo, qualquer variação positiva na cesta básica de alimentos tem um impacto muito mais forte para quem ganha até 5 salários mínimos, já quem ganha acima de 10 salários mínimos não impacta tanto.

Os perfis de consumo e comprometimento dos gastos essenciais são bem diferentes.

O ideal é sempre que o comprometimento de renda seja abaixo de 20%, ou o menor possível.

As rendas maiores podem suportar um comprometimento superior a 20%, dependendo do endividamento familiar.

Um levantamento do Banco Central mostra que sem incluir financiamento de imóveis, o endividamento médio das famílias brasileiras vem caindo aos poucos.

Hoje está perto dos 30%. Mas, quando a compra da casa própria entra no cálculo, o endividamento sobe e chega aos 45% da renda familiar.

Endividamento com casa própria é o que os especialistas em finanças chamam de dívida boa, positiva, porque, na verdade, a pessoa está formando patrimônio.

Mas, eles alertam que o comprometimento da renda da família ou da pessoa com dívidas não deve ultrapassar os 30%, porque senão começa a ter problemas para pagar o que deve.

Assim, as dívidas de crédito de consumo devem ser evitadas ou diminuídas, enquadrando-as no limite tolerável.

Uma alternativa inteligente para se compatibilizar a capacidade de pagamento do encargo mensal no financiamento habitacional no SFH é o uso do FGTS para pagamento de parte da prestação.

Você pode utilizar até 80% do valor do encargo total com FGTS e, também pode usar com até 3 prestações em atraso.

Veja mais:

Uso do FGTS para pagamento de parte da prestação

Vídeo: FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: COMPOR RENDA – Vantagens e Desvantagens

Capacidade de pagamento e Comprometimento de renda do pretendente ao crédito

Por regras estipuladas pelo Conselho Monetário Nacional – CMN os bancos devem analisar a capacidade de pagamento do comprador, conforme:

O Encargo mensal é composto da prestação (amortização e juros) e acessórios (taxa e seguros)

• A análise da capacidade de pagamento deve estar amparada por documentos que demonstrem ou permitam estimar as despesas e rendimentos declarados, compreendendo período de tempo que possibilite a identificação de eventos não recorrentes ou extraordinários.

• A avaliação da capacidade de pagamento deve levar em consideração o comprometimento da renda com outras obrigações financeiras previamente assumidas pelo pretendente ao crédito, bem como as despesas necessárias a suprir o seu mínimo existencial; e

• Apuração do comprometimento da renda deve ser efetuada com base no maior encargo mensal admitido contratualmente.

As avaliações mencionadas acima devem levar em consideração as informações existentes no banco, no Sistema de Informações de Crédito (SCR), em sistemas de registro e em bancos de dados com informações de adimplemento.

As informações utilizadas para realizar a avaliação do risco de crédito, inclusive todas as informações relativas à avaliação do imóvel, devem estar documentadas e permanecer à disposição do Banco Central.

Veja também:

Financiamento Habitacional – O que considerar?

Análise dos Bancos

Análise de risco de crédito e Cadastro do Comprador

A análise de risco de credito tem o propósito de identificar o perfil do cliente individual ou dos compradores.

Com objetivo de aprovar crédito adequado as suas condições, considerando:

• as informações econômicas e financeiras,
• informações demográficas,
• tamanho do grupo familiar e
• capacidade de pagamento.

A proposta de crédito a ser analisada considera as condições do cliente:

• Impacto que esse compromisso terá na vida financeira do comprador e
• Perfil das condições para cumprir os pagamentos das parcelas no tempo

As informações cadastrais dos compradores são de grande importância para a avaliação de risco de credito:

• Dados pessoais e de endereço (nome, número do RG, escolaridade, estado civil, etc.);
• Dados patrimoniais e de credito (bens, veículos, cheque especial e cartão de credito de outros bancos/lojas);
• Dados econômicos (rendas, despesas, compromissos financeiros em outras instituições/lojas);
• Identificação dos participantes do financiamento, inclusive todos os dados cadastrais.

Análise de risco de crédito

Na análise de risco de credito são verificadas as informações cadastrais e de renda.

Portanto, todas as informações dos clientes serão avaliados:

• renda comprovada e não comprovada,
• tipo de documento de comprovação de renda,
• documentos complementares da renda não comprovada,
• informações de compromissos

A ausência de informações importantes ou a incoerência entre as informações cadastrais e o perfil do cliente influenciam diretamente os resultados da avaliação e os valores aprovados.

Assim, os compradores devem repassar as informações corretas e coerentes, sob o risco de não aprovação do crédito ou limitação do valor a ser autorizado.

Restrições Cadastrais 

O processo de análise de risco envolve a verificação da existência de restrições para os compradores.

São identificados atrasos nas operações de credito internos do Banco, os quais impedem a contratação de novos créditos.

As restrições externas nos cadastros, tais como: SERASA, SCPC e CADIN são analisadas para efeito de impedimento da aprovação do crédito pleiteado.

Identificada alguma restrição durante a avaliação, o credito não será aprovado.

Comprovação de Renda

As informações de Renda Bruta e Renda Líquida são as informações básicas para análise.

Documentos de Comprovação de Renda

Os principais documentos para comprovação de renda estão relacionados abaixo:

A seguir, vamos fazer algumas observações sobre algumas especificidades de alguns documentos utilizados na análise efetivada:

Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF)

Normalmente é exigido para as pessoas que recebem qualquer tipo de rendimento acima do limite de isenção definido pela Receita Federal.

Os rendimentos de cônjuges ou dependentes devem ser separados do declarante principal para fins de identificação da renda individual de cada participante do financiamento.

São excluídos os ganhos esporádicos que não são considerados rendimentos mensais

(ex.: apólices e prêmios de seguros, indenizações, heranças, doações e similares).

DECORE – Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos

Esclarecemos que muitos Bancos não aceitam a utilização da DECORE isoladamente.

Exigem os recolhimentos por meio de DARF do IR para comprovar rendimentos acima do limite de isenção da Receita Federal.

Outros exigem a Declaração de Imposto de Renda como comprovação de renda para substituir a DECORE.

Rendimentos sem Comprovação

Para os compradores que possuem rendimentos provenientes de atividades que não possuem documentos capazes de comprovar a renda.

Alguns bancos utilizam de documentação complementar a fim de constatar o perfil de consumo e atribuição de renda.

Neste caso podem ser utilizados:

• Despesas básicas: Contas de água, luz, telefone;
• Segurança: Contrato de seguro ou Previdência Privada;
• Entretenimento: Assinatura de revista, Assinatura de TV a cabo.
• Relacionamento bancário: Fatura de Cartão de Credito, Extrato de conta corrente com cheque especial.

Veja mais:

Compor Renda para o financiamento imobiliário

Capacidade de Pagamento

A capacidade de pagamento do cliente é calculada considerando as informações de renda e as características socioeconômicas do tomador ou do grupo familiar.

Neste caso, além dos fatores de renda comprovada e não comprovada (informal), aproveitam-se as informações do histórico de comportamento interno e externo do cliente.

Vídeo: 
PERDA DE RENDA – SITUAÇÕES, ANÁLISE E COMO BUSCAR ALTERNATIVAS VIÁVEIS DE RECUPERAÇÃO FINANCEIRA

Por exemplo: média de aplicações ou de utilização de crédito rotativo, registro de cheques sem fundos, inadimplências, etc.

Será considerada a situação cadastral, das condições do crédito pleiteado, da capacidade financeira e do cenário macroeconômico.

A partir das informações obtidas e cadastradas o sistema de risco de credito do Banco efetua:

• cruzamento de dados,
• utiliza dados estatísticos e
• calcula para encontrar a Capacidade de Pagamento adequada para cada proponente.

Além disso, a prestação máxima que um cliente pode assumir esta limitada a 30% do valor de sua renda, ou da renda do grupo familiar.

Porém, em alguns casos esse limite pode ser menor, a depender das características do cliente e de seu perfil de risco.

Quem tem empréstimo consignado ou pessoal pode financiar imóvel?

Sim! Mas, o sistema de avaliação de risco do Banco vai pesquisar as informações do nível de endividamento dos compradores.

Dependendo das condições apresentadas, em especial, a redução da renda disponível, em função de eventuais obrigações com outros empréstimos (pessoal, consignado, cartão de crédito, etc.) o banco pode alterar o valor da parcela máxima a contratar, definindo o montante total que será capaz de pagar.

Assim, não é necessariamente negado, mas o valor do financiamento e/ou o valor da parcela máxima poderá ser alterado, exigindo entrada maior ou aumento do prazo do financiamento.

Considerações Finais

A identificação da renda, da apuração da capacidade de pagamento e do comprometimento de renda são essenciais neste processo, pois garantem a disponibilização de valores compatíveis com a capacidade de pagamento do comprador.

O processo de análise de crédito visa identificar o perfil de risco de crédito do comprador e a probabilidade de ser um mau ou bom pagador, e gera um valor de parcela máxima para contratação.

O valor do crédito dependerá do prazo, taxa de juros, idade, sistema de amortização, etc.

A renda, comprometimento da renda e capacidade de pagamento vão nortear a proposta de credito.

Algumas informações evidenciam que para os Bancos dentre os fatores mais preocupantes na definição da concessão do crédito destacam-se:

• Comprometimento de renda e
• Quota de financiamento – LTV (relação entre o valor do imóvel e o valor do financiamento).

Outra questão é que alguns bancos diminuem o comprometimento máximo de renda, o prazo do financiamento e a quota de financiamento quando da opção pelo sistema de amortização PRICE.

Não há uma regra do CMN que limite do prazo do financiamento ou comprometimento de renda.

Cada banco que estabelece seu critério de avaliação de risco e de capacidade de pagamento.

O prazo, contudo, costuma ser de até 30 a 35 anos e comprometimento, de até 30% da renda.

Nos financiamentos com lastro de FGTS o prazo máximo é de 360 meses definida pelo Conselho Curador do FGTS.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

Fonte:

Resolução CMN 4.676