Em algumas cidades do litoral brasileiro é frequente deparar-nos com anúncios ou publicidade de venda de imóveis que citam a cobrança ou não de laudêmio
O valor do laudêmio é obrigatório e pago pelo vendedor à União quando efetivada uma transação com escritura definitiva de compra e venda, em terrenos da marinha.
O percentual de cobrança varia na proporção de 2,5% a 5% do valor do imóvel.
Os ocupantes e foreiros pagam anualmente as taxas de ocupação ou foro que podem ser divididas em cotas.
O laudêmio foi criado ainda na época do Brasil colonial quando as terras brasileiras pertenciam à Coroa Portuguesa, a qual concedia a permissão de ocupação visando a colonização e cultivo agrícola, todavia, em troca disso o reino cobrava uma contribuição como se fosse um pedágio.
Estas terras passaram a ser consideradas aforadas e com isso toda vez que fossem transacionadas, deveria ser recolhido o valor de laudêmio, recolhimento que atualmente ainda permanece conforme o Decreto Lei nº 9.760/1946 e o Artigo 2038 do Novo Código Civil.
São abrangidas por esta taxa as terras localizadas em terrenos da marinha classificados como áreas estratégicas desde 1831, que compreendem toda a extensão localizada na zona litorânea, inclusive ilhas, localizadas a 33 metros da maré mais alta, com relação à linha de preamar, onde se encontra a influência das marés.
Laudêmio não é tributo
O laudêmio não é tributo, e consequentemente um imposto ou taxa.
Na verdade, o laudêmio advém do instituto da enfiteuse ou aforamento, um complexo direito real sobre coisa alheia.
Para o entendimento da enfiteuse, é preciso assemelhar ao conceito do aluguel.
Na locação temos o locador e locatário, em que o primeiro aluga o imóvel ao locatário, que por sua vez paga o aluguel para o locador.
Na enfiteuse há o “senhorio direto” e o “enfiteuta”.
Quanto ao imóvel, o bem da relação, é dividido em domínio útil, esta a parte do enfiteuta, e o domínio direto, do senhorio direto.
Enfiteuse: direito real alienável e transmissível aos herdeiros e que confere a alguém o pleno gozo do imóvel mediante a obrigação de não deteriorá-lo e de pagar um foro anual em numerário ou em frutos.
Diferença entre Domínio útil e Senhorio direto
- No domínio útil, é permitida a alienação do bem, dando o direito ao enfiteuta ao uso mais completo do bem, ao contrário do aluguel.
- Porém, o senhorio direto, mesmo assim, é como se fosse um proprietário vitalício do bem. E daí surge o laudêmio. Isso ocorre quando o enfiteuta decidir por vender seu imóvel, devendo consultar o senhorio direto, haja vista que este tem preferência na compra. Caso ele decline, somente aí será cobrado o laudêmio. É necessário destacar que isso só ocorre em transações onerosas.
Secretaria de Patrimônio da União (SPU)
A demarcação das áreas onde incide a cobrança de laudêmio é de responsabilidade da Secretaria de Patrimônio da União (SPU), órgão vinculado ao Ministério do Planejamento.
Os donos de imóveis localizados em áreas da marinha dividem-se em dois grupos:
1º- OCUPANTES: possuem apenas o direito de ocupação e estes estão em quase a totalidade do grupo; e
2º- FOREIROS: possuem o contrato de foro que lhes permite mais direitos que o ocupante por terem também o domínio útil.
O que é taxa de ocupação? E foro?
A taxa de ocupação é a receita cobrada anualmente devida pela ocupação regular de imóvel da União, sendo o sujeito passivo o ocupante inscrito na base cadastral da Secretaria de Patrimônio da União – SPU.
A alíquota é de 2% para as ocupações inscritas ou requeridas até 30/09/88 e de 5% para as ocupações inscritas ou requeridas após esta data.
O foro é cobrado anualmente pelo uso do imóvel sob regime de aforamento, sendo o sujeito passivo o titular do domínio útil sendo a alíquota de 0,6% do valor atualizado do domínio pleno do terreno.
Alteração na legislação patrimonial nas taxas de foro e de ocupação
Houve alteração na legislação patrimonial por meio das Leis nº 13.240 e nº 13.139, que implicou ajustes em alíquotas e bases de cálculo dos imóveis da União.
Esse fato gerou grande impacto no valor das taxas de foro e de ocupação, pagos anualmente por usuários de imóveis da União.
As taxas de foro correspondem a 0,6% do valor do terreno.
Já as taxas de ocupação, que podiam chegar a até 5%, tiveram a alíquota reduzida para 2% do valor do terreno, alteração que beneficiou 55.828 usuários de imóveis da União, em todo o país.
Outra mudança refere-se à base de cálculo do valor dos terrenos da União.
A nova legislação determina que o m2 (metro quadrado) desses terrenos seja auferido tendo como base as plantas de valor municipais.
Anteriormente, eram referência as plantas da SPU, as quais, em alguns casos, guardavam grande defasagem em relação às plantas do município e, por isso, precisaram ser ajustadas.
Quanto o financiamento imobiliário é aceito?
A aceitação do financiamento imobiliário dependerá da política de crédito de cada banco.
A maioria dos bancos somente aceita o financiamento imobiliário quando for regime de aforamento.
Inclusive o uso do FGTS somente é permitido neste regime.
No regime de ocupação a maioria dos bancos não aceita o imóvel como garantia e assim prejudica a concessão de crédito.
Desta forma deverá ser verificado preliminarmente se o banco aceita ou não o imóvel como garantia.
Valéria Viviane Corrêa de Freitas
Especialista – Crédito Imobiliário
Fonte: Secretaria de Patrimônio da União – SPU
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