Função do imóvel no mercado de crédito imobiliário é dupla: social e econômica
Função do imóvel
Social
Viabilizar moradia digna às pessoas e essa é uma missão de Governo que, quando necessário, interfere via Políticas Públicas e aloca os recursos necessários para tanto.
No caso dos bancos públicos, sua missão é dar efetividade a essas Políticas Públicas com maior efetividade e eficácia, porém, cuidando para não trazer, para a última linha de seu balanço, riscos superiores àqueles sustentados pelo produto.
Econômica
Servir de garantia para os créditos concedidos e, assim, é vital a correta avaliação dos imóveis e, também, a atenção permanente ao comportamento do mercado.
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Valor de mercado – Função do imóvel
“O preço de qualquer coisa é apenas o preço de mercado, ou seja, o preço que as pessoas estão dispostas a pagar.”
Sem, nem mesmo de longe, querer questionar as técnicas científicas de avaliação de imóveis, até mesmo porque, nesta seara não estou apto a sequer ser aluno, não podemos relevar alguns sinais tais como:
a) Se imóveis seminovos, retomados pelo credor, na mesma localidade, não conseguem ser vendidos nem mesmo com grande desconto, é imperioso que se reveja os critérios de concessão e os valores de imóveis, para fins de financiamentos nessas mesmas localidades.
b) Se vira praxe as construtoras/vendedores adotarem um valor ‘fictício’ de venda, com incentivos implícitos por meio de descontos, tornando a LTV (Quota de financiamento) real de 100% uma constante, também cremos ser hora rever os valores dessas avaliações;
c) Um imóvel construído sem se observar 100% das boas práticas de projetos, de processos ou de materiais de construção e, também, não dotado de toda infraestrutura, s.m.j., não pode ser avaliado de forma idêntica a outro imóvel em que todas essas regras foram observadas.
Capitalismo sem risco: visão social ou inconsequência?
No mundo real, o risco existe para todos os tipos de atividades econômicas, ou seja, em termos de economia de mercado, qualquer que seja a operação comercial, o risco sempre estará presente.
O economista norte americano Frank Knight expõe uma visão mais ampla sobre esta questão ao afirmar que, neste particular, o mercado apresenta duas variáveis – risco e incerteza.
No caso do risco, muito embora os resultados não sejam seguramente conhecidos, pode-se determinar a probabilidade de vários resultados potenciais, fato que possibilita uma análise matemática do grau de risco, podendo-se adotar medidas prévias para mitiga-los e, dessa forma, é minimamente possível, realisticamente, estimar os resultados esperados.
Por sua vez, a incerteza advém de situações em que não se conhece a probabilidade de se obter os resultados desejados, significando que, nestes casos, não é possível, matematicamente, medir o grau de risco inserido nas alternativas de negócios.
Em uma verdadeira economia de mercado, investidores e empresários quase sempre decidem em um ambiente de risco e incerteza e, assim, avaliam o potencial dos possíveis retornos, isto é, antes de decidir por uma determinada linha de ação, é imprescindível avaliar os possíveis resultados e comparar o retorno potencial frente às probabilidades, inclusive de perdas.
Ainda falando de condições de mercado, existe uma ‘lei não escrita’ – a Lei da Oferta e da Procura, que tem como um de seus pressupostos básicos que os preços tendem a cair nos períodos em que a oferta excede à procura (não confundir carência com procura) e o inverso ocorre quando há escassez da oferta e, a estabilização entre a oferta e a procura leva à estabilização dos preços.
Em tempos de euforia econômica, a forte expectativa de lucros induz a entrada de novos players nos segmentos de mercado que apresentam maior probabilidade de lucros, inclusive alguns que não são experts nesse segmento.
Quando a euforia econômica se vai e, principalmente quando é seguida de uma recessão ou depressão, uma consequência natural é que alguns integrantes de diferentes setores passem por dificuldades e, não muito raramente, percentual significativo vá até mesmo à falência.
Em quase toda parte do mundo, os movimentos do mercado imobiliário são verdadeiro “espelho dos ciclos de alta e baixa da economia como um todo”, alternando períodos de expansão e contração e, no caso do Brasil, não poderia ser diferente.
Quando todo um segmento entra em crise, dependendo da relevância desse setor, às vezes a relação custo/benefício – impactos na geração de emprego e renda, choques na economia doméstica, efeito contaminação etc. – justifica-se uma ação em nível de governo – Políticas Públicas – para auxiliar a recuperação de referido segmento econômico, auxiliando-o na transição do período de crise, até que sobrevenha novos tempos de bonança.
Mercado imobiliário: um breve olhar para o que pode estar por vir
Em tempos de booms econômicos, com possibilidades de obtenção de elevados lucros em determinados segmentos atrai, quase que inevitavelmente, novos entrantes, inclusive alguns que não são do ramo ou que não tem expertise de atuar no segmento específico que se encontra em expansão.
Uma das consequências quase que inevitável desses movimentos é o excesso de oferta, fazendo com que, no médio prazo, ocorra a redução dos preços, seguida de retração dos lucros, forçando a ‘expulsão’ dos entrantes não especializados e, até mesmo, liquidando com algumas empresas experts e tradicionais no ramo, que eventualmente tenham dado ‘um passo maior do que as pernas.”
No caso do mercado imobiliário, que é o segmento que mais fortemente espelha os ciclos de alta e baixa da economia, quando a um período de forte expansão segue-se uma crise econômica de grandes proporções, como é o atual caso brasileiro, é natural e esperado que o mercado imobiliário passe por um intenso período de ajustes.
É importante termos consciência que um mercado em equilíbrio não é construído por uma empresa isoladamente e, muito menos pelo Governo, mas sim, pelos atos e pela interação de todos os produtores e consumidores e, portanto, seguramente não será diferente com o setor da construção civil brasileiro.
O que se verifica, no momento, é o fechamento da ‘janela de oportunidades’ para os não experts, consolidando um ambiente negocial ‘onde os fracos não tem vez’, em que sobreviverá aquelas empresas que tenham optado pela gestão profissional e por priorizar regras de governança e de compliance.
Empresas que tem visão e foco na sustentabilidade balizarão seus novos lançamentos na dimensão e no comportamento do atual nível de estoque e, nesse particular, é imperioso que os gestores de carteiras de crédito imobiliário estejam totalmente antenados à velocidade de vendas e ao volume dos estoques das empresas com as quais se relacionam, cuidando para que não se venha a contribuir para o encalhe de estoques e, também, para não se entre em mercados que já estejam saturados.
No atual momento, tão importante quanto se analisar diariamente o comportamento da inadimplência, é se ter um diagnóstico permanentemente atualizado com relação ao comportamento do estoque de imóveis cuja produção tenha sido financiada pela Instituição Financeira e, também, para que não se caia na armadilha de acreditar que é melhor pulverizar o risco nas pessoas físicas e, assim, crer que seja válido flexibilizar regras de governança para facilitar os desligamentos dos imóveis cuja produção foi financiada, ou seja, trocar o risco Pessoa Jurídica – PJ pelo risco Pessoa Física – PF sem a qualidade necessária.
Teotonio Costa Rezende
Diretor de Habitação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
Mestre em Gestão e Estratégia de Negócios e graduado em Economia, Ciências Contábeis e Administração de Empresas
Atua no setor financeiro há 40 anos, 35 dos quais dedicado ao setor habitacional
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