Entendendo o provimento de Funding imobiliário em cada momento econômico do país
Pode se dizer que o mercado de crédito imobiliário brasileiro é demarcado por dois grandes marcos a da sua constituição, em 1964 pela Lei 4.380 e a criação do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e da Alienação Fiduciária, pela Lei 9.514 de novembro de 1997.
A mudança dos institutos da hipoteca para a alienação fiduciária reduziu o risco de crédito das instituições financeiras e viabilizou instrumentos diferentes de captação (Funding imobiliário) à Caderneta de Poupança (e do FGTS) para financiar a moradia no Brasil.
Embora o crédito direcionado tenha sido importantíssimo por atenuar contextos macroeconômicos adversos, o desenvolvimento econômico exige a mudança desse padrão.
A substituição do crédito direcionado para uma matriz de financiamento mais liberal, de mercado, numa economia com fundamentos seguros (inflação controlada, melhor distribuição da riqueza, pleno emprego, como exemplos), impulsionaria o desenvolvimento.
E a explicação é relativamente simples empresas, eficientes ou não, tomam crédito direcionado.
Mas essas empresas com condições subsidiadas:
- Não necessariamente geram mais empregos do que as que recorrem ao crédito de mercado
- Não necessariamente retornam à sociedade o benefício recebido pela subvenção representada pelo direcionamento.
Se, por um lado, o direcionamento é positivo por se destinar a indivíduos de menor riqueza, desestimula outros que a ele não tem acesso.
É importante destacar que estamos falando de um contexto de economia equilibrada, onde o crédito direcionado pouco contribui para redução das desigualdades.
Não é, contudo, a mera suspensão do crédito direcionado que melhoraria os quadros citados.
O mercado livre se preocupa, basicamente, com dois pilares:
- Rentabilidade e
- Risco incorrido.
A taxa de juros do crédito imobiliário, no SBPE (SFH) sempre foi limitada a 12% a.a. (exatamente por se financiar com recursos da poupança, com rentabilidade não tributada), enquanto a taxa de juros básica da economia era muito superior.
Portanto, quando a taxa Selic era de 14,25% a.a., a melhor oportunidade de investimentos era comprar um título do Tesouro, que rendia, mesmo com tributação, bem mais do que a poupança.
“A substituição do crédito direcionado para uma matriz de financiamento mais liberal, de mercado, numa economia com fundamentos seguros (inflação controlada; melhor distribuição da riqueza; pleno emprego; como exemplos), impulsionaria o desenvolvimento“
Não é por menos que vivenciamos uma crise de escassez de funding enorme em 2015 e 2016 para o setor imobiliário.
Com taxas de juros elevadas, dificilmente se conseguiria captar recursos de poupança no volume da demanda.
Outra realidade, é a atual as taxas dos contratos são superiores à taxa Selic. Isso muda muita coisa!
Quando a taxa de juros de uma operação de crédito é superior à taxa básica da economia, a venda dos fluxos desses financiamentos passa a ter outro olhar, pelos investidores.
E esse novo olhar pode transformar um ativo imobiliário em funding para outros, sucessivamente, à medida que a contratação e a simultânea venda dos fluxos ao mercado retroalimentam permanentemente as carteiras.
Assim funciona o mercado de economias soberanas o banco contrata o crédito, “empacota” os recebíveis, transformando um ativo “crédito imobiliário” noutro ativo “título e valor mobiliário”, um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), por exemplo – vendendo-o, posteriormente, ao mercado.
As pessoas, de certa forma, compram a dívida de outras e recebem os juros pactuados.
O que se recebe é, normalmente, superior à taxa básica da economia (livre de risco) e de no máximo a taxa do crédito imobiliário contratada.
A diferença entre a taxa contratada e a taxa da venda do CRI deve suportar o custo e garantir a rentabilidade da operação. Um dos pilares está assegurado ao investidor: rentabilidade.
O outro, o risco, é mitigado de duas formas:
- O banco pode oferecer outros créditos, de forma a garantir que, se o fluxo esperado não retornar (por inadimplência ou quitação antecipada),
- O banco complementa.
Outra forma, é o banco oferecer sua “coobrigação” ante os compromissos de honrar os fluxos.
Neste caso, os investidores podem manter os ativos sob a gestão do banco que os originou, com o olhar de uma auditoria externa ou de um agente fiduciário, ou exigir a transferência da gestão dos créditos para onde lhe aprouver
Esse é o modelo mais clássico, utilizado nos EUA.
Outro modelo muito popular na Europa é o Covered Bond ou Letra Imobiliária Garantida (LIG), na sua versão brasileira.
Funding Imobiliário – LIG
A CAIXA coordenou, na ABECIP o estudo do modelo de funcionamento deste instrumento financeiro na Europa, com contribuições importantes de agentes fiduciários e de outros bancos brasileiros que atuam no exterior, trabalho que muito auxiliou a regulamentação da LIG no Brasil.
Resumidamente explicando, a LIG é lastreada em ativos imobiliários e outros ativos financeiros, inclusive Títulos Públicos Federais, que asseguram a sua liquidez perante o investidor.
Os ativos ficam no banco, mas o lastro da LIG é garantido por lei em favor do investidor que a constituir.
Assim, se o banco falir, não há credores privilegiados que possam reclamar qualquer ativo dado em garantia das LIG.
E mesmo não sendo suficientes para liquidar a LIG o patrimônio do próprio banco complementa o que o investidor tenha a receber por sua LIG.
Ou seja, a LIG oferece dupla garantia ao investidor o pool de ativos, lastro constituído, e o próprio patrimônio do banco emissor.
Uma forte estrutura de acompanhamento e reporte aos investidores atuam, paralelamente. Tanto o CRI quanto a LIG possuem isenção tributária sobre os rendimentos do investidor.
Os exemplos resumem bem como a estabilidade econômica traz dinamismo e perspectivas que movimentam os mercados.
Estamos numa fase bem incipiente para a distribuição desses instrumentos, que ainda precisam aguardar a reconquista da confiança dos mercados para eclodirem.
“A estabilidade econômica traz dinamismo e perspectivas que movimentam os mercados. Estamos numa fase bem incipiente para a distribuição desses instrumentos, que ainda precisam aguardar a reconquista da confiança dos mercados para eclodirem “
O nosso esforço o respeito à governança e zelo pelas formalizações as demonstrações de viabilidade financeira os marcos regulatórios institucionalmente respeitados e as reformas estruturais de que o país precisa, são os elementos consolidadores da recuperação da nossa nota de grau de investimento (investment grade) ocasião em que o mercado se abrirá – assim esperamos – definitivamente e sem os sobressaltos do passado, em direção ao Brasil.
Fernando Magesty Silveira
Gerente Nacional – Habitação de Mercado PF – CAIXA
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