Posso usar FGTS na compra de imóvel?

Posso usar FGTS na compra de imóvel? Saiba como usar o FGTS para adquirir a casa própria, um dos maiores sonhos da população brasileira

As regras valem tanto na aquisição (à vista e com financiamento), construção e consórcio imobiliário para casa própria.

Entende-se como imóvel adquirido para fins de moradia própria aquele situado em área urbana, no qual o pretendente instalará sua residência e domicílio com ânimo definitivo.

Adquirido no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e a partir de 09/09/21 nos contratos assinados FORA do SFH (SFI ou Carteira Hipotecária) dos contratos assinados a partir de 12/06/21, conforme Resolução 994 do Conselho Curador do FGTS

Vídeo: 
SAQUE ANIVERSÁRIO E EMPRÉSTIMO ANTECIPAÇÃO SAQUE ANIVERSÁRIO. POSSO USAR FGTS NA COMPRA DE IMÓVEL?

Como Utilizar o FGTS na compra de imóvel?

Depois de realizado o enquadramento da operação o valor do FGTS pode ser utilizado para:

• Pagamento parcial com financiamento ou total do preço de aquisição do imóvel;
• Pagamento de lance na obtenção da Carta de Crédito ou como complementação do valor da Carta de Crédito para pagamento da parcela de recursos próprios, quando o consorciado permanecer com saldo devedor na Administradora de Consórcio devidamente habilitada pelo Banco Central a operar com “Consórcio de Imóveis”.

Como utilizar o FGTS na construção de imóvel?

Depois de realizado o enquadramento da operação o valor do FGTS pode ser utilizado para:

• Financiamento da construção de imóvel residencial urbano;
• Como parte ou valor total dos recursos próprios do proponente.
  • Neste caso a operação é realizada somente se for vinculada a um financiamento ou a um programa de autofinanciamento contratado com Construtora, Cooperativa Habitacional ou Construtor pessoa física.

Quais os requisitos do trabalhador para uso do FGTS?

• Possuir 03 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando-se os períodos trabalhados, consecutivos ou não, na mesma ou em diferentes empresas;
• Não ser titular de financiamento ativo no âmbito do SFH, localizado em qualquer parte do território nacional;
• Não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel residencial, concluído ou em construção, localizado no mesmo município do exercício de sua ocupação laboral principal ou de sua residência, incluindo os municípios limítrofes ou os municípios integrantes da mesma Região Metropolitana.
  • As Regiões Metropolitanas existentes no País, para efeito do estabelecido podem ser verificadas em Circular CAIXA específica e vigente à época, publicada no site www.caixa.gov.br.
  • Considera-se como ocupação laboral principal, no caso de mais de uma fonte pagadora:

a) Aquela que corresponder à atividade principal da maior fonte pagadora informada na DIRPF;

b) Quando for isenta a apresentação da DIRPF à Receita Federal, apresentar declaração, sob as penas da Lei, do local de ocupação principal.

Quais os requisitos do imóvel para uso do FGTS?

• Tem que ser urbano e residencial;
• Deve estar devidamente registrado em nome dos vendedores no respectivo Registro de Imóveis e livre e desembaraçado de quaisquer ônus, inclusive IPTU e condomínio;
• Estar localizado no município onde o comprador exerce o seu trabalho principal, incluindo os municípios limítrofes ou na região metropolitana, ou no município em que o comprador comprove residir há pelo menos um ano;
• O valor de compra/venda e avaliação não pode ser superior ao limite do SFH estipulado pelo Conselho Monetário Nacional – CMN;
• Estar aprovado no laudo de avaliação pela engenharia do Banco para servir de moradia e de alienação no caso de financiamento imobiliário.
• No caso de uso do FGTS como poupança na aquisição com ou sem financiamento, o imóvel não pode ter sido transacionado com FGTS na entrada a menos de 03 anos conforme verificação na matrícula do imóvel emitida pelo Registro de Imóveis.
• Imóvel não pode ter sido de propriedade do trabalhador, exceto se justificar que não se trata de simulação de retrovenda.

Vídeo: FGTS NA ENTRADA DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – Como funciona, quais os critérios e quem pode usar?

Localização do Imóvel

O imóvel deve localizar-se:

a) no mesmo município onde o trabalhador exerça sua ocupação laboral principal, nos municípios limítrofes a ele ou integrantes da mesma região metropolitana; ou

b) no mesmo município onde o trabalhador comprove a sua residência há mais de um ano, nos municípios limítrofes a ele ou integrantes da mesma região metropolitana.

É possível usar o FGTS para comprar imóvel com menos de um ano de residência no município?

O comprador não proprietário de imóvel residencial e que não seja titular de financiamento ativo no SFH – em nenhuma parte do país – fica dispensado de comprovar moradia por um ano no município onde pretenda comprar o imóvel.

Bastará comprovar por meio de documento o local atual de residência no município.

Outros tipos de aceitação de imóveis

* Casa de madeira, pré-fabricada, ou proveniente de outras tecnologias construtivas;

* Imóvel oriundo do crédito imobiliário, adjudicado,  arrematado ou recebido em dação em pagamento pelo Banco;

* Imóvel oriundo do crédito imobiliário, levado a leilão, decorrente da consolidação da propriedade ou de execução promovida pelo agente financeiro;

* Imóvel sob regime enfitêutico.

Veja mais:

FGTS e a propriedade de imóveis

Para complementar as informações veja o vídeo:

Quantas vezes posso usar o FGTS no FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO?

Quais os requisitos do Financiamento Habitacional para uso do FGTS?

Deve se enquadrar nas condições do SFH, podendo nos contratos assinados a partir de 12/09/21 ser financiado FORA do SFH.

O valor de avaliação e financiamento não podem ser superiores aos limites estipulados pelo CMN.

Limite de Utilização dos recursos da(s) conta(s) vinculada(s) do FGTS:

O valor do FGTS, acrescido do financiamento ou Carta de Crédito do Consórcio não pode ultrapassar o menor dos seguintes valores:

• Avaliação efetuada pelo Banco;
• Compra e venda;
• Custo total da obra, na modalidade construção em terreno próprio;
• Custo total da obra, acrescido do menor valor entre avaliação e compra.

Documentação

Para a realização do enquadramento é necessário a apresentação da documentação dos proponentes, do imóvel, sendo que no caso de aquisição também dos vendedores, e na construção todos relacionados à execução da obra e do engenheiro responsável ou construtora, conforme o caso.

O Banco para começar o enquadramento da operação, em geral entrega a relação dos documentos necessários ou disponibiliza em seus sites.

Importante observar que os documentos devem ser apresentados simultaneamente em cópias legíveis juntamente com seus originais.

De acordo com a análise, o Banco poderá solicitar complementação de outros documentos dependendo da situação que se apresentar para cada operação.

Porque usar o FGTS para comprar imóvel residencial ou utilizar no financiamento só se enquadrável nos limites do SFH?

Por ser um valor que somente pode ser sacado em situações específicas regulamentadas pelo Conselho Curador do FGTS, uma das situações é a aquisição/construção com ou sem financiamento, desde que o trabalhador atenda aos requisitos.

O saldo do FGTS auxilia a complementar o valor de compra do imóvel com financiamento e dependendo do caso até a aquisição à vista.

Veja mais:

FGTS para compra de imóvel à vista

Vantagens de Utilizar o FGTS na habitação

• O rendimento do FGTS é inferior ao da poupança, ou seja, aplicado em um imóvel o trabalhador se livra do aluguel e adquire um bem imóvel para residência;
• No financiamento pode ser utilizado nas seguintes modalidades: amortização ou liquidação do saldo devedor, pagamento mensal de parte das prestações inclusive no caso de até 03 prestações em atraso.
• A utilização durante o financiamento permite a redução da dívida ou alívio no pagamento dos encargos mensais.

Situações em que também pode ser utilizado o FGTS

• A titularidade de financiamento no âmbito do SFH na modalidade material de construção para conclusão/ampliação/reforma, ativo ou inativo, cujo destino da aplicação dos recursos não tenha sido em imóvel de sua propriedade ou que sendo de sua propriedade o trabalhador já o tenha alienado, exceto se o referido imóvel não estiver localizado no município de residência ou de ocupação laboral principal, incluindo os limítrofes e região metropolitana.
• A promessa de compra e venda referente a imóvel concluído ou em construção, desde que seja este imóvel o objeto da aquisição com recursos do FGTS.
• A propriedade de quota de Consórcio Imobiliário contemplada ou não, que não tenha sido utilizada para aquisição de imóvel residencial urbano em localidade impeditiva.
• A propriedade de imóvel do tipo Flat ou Apart Hotel que esteja qualificado, na matrícula do imóvel e/ou IPTU, e/ou convenção de condomínio como comercial.
• A propriedade de imóvel rural.
• Ser proprietário ou promitente comprador de fração ideal igual ou inferior a 40% de um ou mais imóveis, desde que não ultrapasse esse percentual em cada imóvel.

Conheça quais as situações em que existem:

Impedimentos para o uso do FGTS

Vídeo: POSSO USAR FGTS NO SEGUNDO IMÓVEL – FGTS/SFH e a propriedade de imóveis

Perda do Direito de residência por força de separação Judicial e extrajudicial 

É permitida a utilização do FGTS por trabalhador que tenha perdido o direito de residir em imóvel de sua propriedade por força de separação ou divórcio na forma da Lei 11.441/07, independente da fração ideal da propriedade a ele atribuída e da responsabilidade pelo pagamento de prestação do financiamento para aquisição do imóvel.

A comprovação deve ser efetivada por:

• “Carta de Sentença” da Separação Judicial, contendo a perda do direito de residência; ou
• Certidão de casamento com averbação de divórcio ; ou
• Escritura Pública de Divórcio realizada em Cartório; ou
• Escritura Pública de Inventário e Partilha, no caso de separação extrajudicial, devidamente homologada pelo Juízo competente, na qual conste a perda do direito de residência em favor do ex-cônjuge ou de filho(s); ou
• Formal de Partilha, em que conste a perda do direito de residência no imóvel por força da divisão de bens, quando a “Carta de Sentença” não mencionar a perda do direito de residência.

Perda do direito de residência por sinistro no imóvel

É permitida a utilização do FGTS ao trabalhador que perdeu o direito de residir em seu imóvel em decorrência de sinistro, desde que sejam apresentados documentos que comprovem a ocorrência de sinistro e atestem a definitiva inabitabilidade do imóvel sinistrado:

• Laudo do Corpo de Bombeiros atestando a ocorrência do sinistro e as condições de uso do imóvel sinistrado; ou

• Laudo emitido pela “Defesa Civil” do município onde se localize o imóvel sinistrado, atestando a ocorrência do sinistro e a consequente inabitabilidade do imóvel; ou

• Laudo emitido pela Seguradora atestando a ocorrência e a consequente inabitabilidade do imóvel.

Situações excepcionais dos requisitos do trabalhador 

FGTS na compra de imóvel por mais de um trabalhador

É admitida aquisição de imóvel residencial concluído ou em construção por mais de um trabalhador, independentemente da existência de grau de parentesco entre eles, desde que o imóvel se destine à residência de todos os adquirentes que fizerem uso do FGTS na aquisição.

E que estes declarem a referida destinação sob as penas da Lei e, ainda, desde que atendam aos demais requisitos para a operação.

Cônjuges que trabalham ou residem em localidades diferentes

É permitida a utilização do FGTS de ambos na aquisição de imóvel
localizado no município da ocupação laboral principal ou de residência de um deles, devendo serem observados os demais requisitos para uso do FGTS.

Propriedade de imóvel em construção Paralisada

Para obras comprovadamente paralisadas, sem previsão de retorno e com atraso superior a 365 dias, poderá o trabalhador adquirir novo imóvel com uso do FGTS, desde que apresente os documentos relacionados:

• Parecer/Laudo Técnico ou documento similar, assinado pelo responsável técnico do empreendimento, devidamente registrado no CREA/CAU, atestando a paralisação da obra, a data em que houve essa paralisação e que não há previsão de retomada da construção; ou
• Comprovante de falência da Construtora, se for o caso; e
• Declaração do Trabalhador de que, por ações de terceiros, o imóvel não poderá ser habitado.
• O parecer/laudo deve, obrigatoriamente, ser subscrito por engenheiro/arquiteto credenciado pelo banco ou perito/engenheiro designado pelo Poder Judiciário, para os casos em que não há participação de Banco.

Usufrutuário ou nú-proprietário podem usar FGTS no financiamento de imóvel?

No caso de trabalhador usufrutuário de imóvel residencial urbano em local impeditivo, somente poderá fazer uso do FGTS após renúncia expressa do usufruto com registro na matrícula do imóvel, em data anterior ou na mesma data da utilização do FGTS.

Para a comprovação da renúncia será exigida uma Certidão de Matrícula atualizada obtida junto ao Cartório de Registro de imóveis.

Para o nu-proprietário, é permitida a utilização do FGTS de imóvel residencial, apenas se o imóvel gravado com a cláusula de usufruto tenha sido recebido por doação ou herança, comprovada por meio da Certidão de matrícula do imóvel.

A doação de imóvel para filho menor impede de usar o FGTS na compra de nova moradia pelos pais?

A doação de imóvel a filho menor impede a utilização do FGTS para a compra de outro imóvel, pois, em conformidade com o artigo 1.689 do Código Civil, os pais, no exercício do poder familiar, são usufrutuários legais dos bens dos filhos menores.

O usufruto e a administração dos pais perduram até a maioridade dos filhos (18 anos) ou até a data da emancipação.

Na qualidade de usufrutuários, os genitores tem o direito: à posse, administração, gozo, uso e percepção dos frutos dos bens dos filhos, enquanto perdurar a menoridade.

Vídeo:
QUANDO NÃO POSSO USAR O FGTS NO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO? Impedimentos de uso do FGTS

Quem regulamenta as regras do uso do FGTS na Moradia Própria?

O Conselho Curador do FGTS, conforme a Lei 8036/1990.

A CAIXA atua como Agente Operador e publica o Manual da Moradia Própria com as regras emanadas pelo Conselho Curador, vigentes para todas as instituições financeiras autorizadas a operar no SFH.

Toda a documentação deverá ser analisada pelo Banco ou Administradora de Consórcio Imobiliário e estará sujeita a fiscalização do Agente Operador do FGTS.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista no Crédito Imobiliário

Fonte: Manual de Moradia Própria – MMP e Resolução CCFGTS 994.

Veja mais:

Uso do FGTS e o regime de casamento

FGTS para reformar casa. É possível?

Atualizado em 08/09/21