Seguro Habitacional: Veja os Detalhes

O Seguro Habitacional é obrigatório por lei para todos os financiamentos habitacionais, assim é um fator importante de escolha

Seguro habitacional é obrigatório no financiamento

Se você pensa em financiar um imóvel ou já financiou um, saiba que é obrigatória a contratação de um seguro habitacional.

Os seguros habitacionais vinculados aos contratos do crédito imobiliário são obrigatórios de acordo com o artigo 79 da lei 11.977/09 e Resolução CMN 3.811/09.

O seguro habitacional é cobrado junto com as prestações mensais do imóvel financiado.

O valor do prêmio do seguro deve ser informado no boleto de pagamento ou no documento de cobrança de forma clara, conforme estabelece o Código de Defesa do Consumidor.

Vídeo: 
COMPRA CONJUNTA PERCENTUAL DE RENDA x PERCENTUAL DE PROPRIEDADE – COMO FUNCIONA? COMPOSIÇÃO DE RENDA

Possibilidade de escolha e Portabilidade do Seguro Habitacional

Vídeo: 
COMO REDUZIR O CUSTO DO SEGURO? SEGURO HABITACIONAL INDIVIDUAL PORTABILIDADE DE SEGURO

A partir de fevereiro de 2010, foram criadas medidas pelo Governo para tentar inserir maior competição e permitir maior escolha aos clientes do crédito imobiliário.

Passou a ser obrigatório oferecer pelo menos duas alternativas de seguradoras a quem quer contratar o financiamento imobiliário.

A nova regra estabeleceu que só uma Seguradora pudesse ser ligada à instituição financeira.

Com isso, o consumidor pode avaliar melhor o custo-benefício.

Se quiser, ele pode apresentar também o orçamento de uma terceira empresa.

Além disso, passou a ser regulamentada a portabilidade do seguro habitacional.

Assim, o adquirente passou a poder mudar de apólice dentro da mesma Seguradora ou até mudar de apólice para outra Seguradora.

Veja mais:

Portabilidade do Seguro Habitacional 

São 2 coberturas obrigatórias:

• Seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e
• Danos Físicos no imóvel (DFI).

Em MIP:

► Morte do segurado decorrente de causas naturais ou acidentais. No caso de morte natural a cobertura se dará desde que o contrato de seguro tenha sido assinado antes da causa que tenha determinado, direta ou indiretamente, a morte do segurado.

► Invalidez permanente ocorrida em data posterior à assinatura do contrato de financiamento do imóvel, causada por acidente pessoal ou doença, que determine a incapacidade total e permanente para o exercício da atividade laboral principal do segurado.

A cobertura será caracterizada pela impossibilidade de espera de recuperação ou reabilitação, com os recursos terapêuticos disponíveis no momento de sua constatação para a atividade laboral principal do segurado.

O mutuário com câncer tem direito a quitação do financiamento imobiliário?

O fato do cliente estar com câncer, por si só, não dá o direito automático de quitação do saldo devedor do financiamento.

Para conseguir a quitação é preciso comprovar a aposentadoria por invalidez permanente por Órgão de Previdência Oficial.

Agora, se não for vinculado a nenhum Órgão de Previdência ou já estiver aposentado por idade/tempo de serviço poderá solicitar Exame médico (Junta Médica) junto a Seguradora para constatar a Invalidez Permanente.

Deverá apresentar laudos médicos, exames e documentos comprovando a incapacidade para que o médico indicado pela Seguradora possa constatar.

E, ainda, em todos os casos, o contrato de financiamento deverá, obrigatoriamente, ter sido assinado antes do início da doença ou incapacidade.

Tal procedimento vale para qualquer tipo de doença incapacitante.

Em DFI:

Estão cobertos os danos causados por: incêndio, raio e explosão.

Estão ainda cobertos os prejuízos por eventos de causa externa, decorrentes de:

• Vendaval;
• Desmoronamento total;
• Desmoronamento parcial, assim entendido como a destruição ou desabamento de paredes, vigas ou outro elemento estrutural;
• Ameaça de desmoronamento, devidamente comprovada;
• Destelhamento;
• Inundação ou alagamento, ainda que decorrente de chuva, incidente sobre o imóvel financiado.

Também são indenizáveis os danos materiais e despesas decorrentes de providências tomadas para combate à propagação dos riscos cobertos, salvaguarda e proteção dos bens descritos no contrato de financiamento a que se refere o imóvel objeto do seguro e desentulho do local.

Vídeo: CESH – CUSTO EFETIVO DO SEGURO HABITACIONAL – O que é, como funciona no CRÉDITO IMOBILIÁRIO?

Condições Gerais do Seguro Habitacional

Podem ser oferecidas coberturas adicionais não obrigatórias, em especial, para cobertura de perda de conteúdo, assistências: de chaveiro, reparos elétricos ou manutenção residencial.

O seguro habitacional é uma garantia fundamental para o crédito imobiliário, com benefícios para todas as partes envolvidas.

Garante que a família permaneça com o imóvel na falta do mutuário por morte ou invalidez permanente.

E para o Banco que concedeu o financiamento, a quitação da dívida.

Também garante a indenização ou a reconstrução do imóvel, caso ocorram danos físicos causados por riscos cobertos.

O valor que você paga pelo seguro habitacional e a quantia das indenizações são recalculados mensalmente, em função do saldo devedor e do valor da avaliação do imóvel (atualizado).

O período de vigência do seguro habitacional é o prazo do financiamento do imóvel.

As coberturas começam a valer no ato da assinatura do contrato de financiamento e terminam quando se encerra o contrato de financiamento, qualquer que seja a sua causa:

► Liquidação antecipada

► Saldo devedor nulo ou zerado

► Decurso do prazo do financiamento

O valor do prêmio do seguro de MIP, pago todos os meses, pode variar de acordo com a idade do mutuário, tendo mudança de alíquota em função de mudança de faixa etária.

E é recalculado mensalmente, em função do saldo devedor do financiamento devidamente atualizado pelo índice previsto no contrato de financiamento.

A SUSEP esclarece que em relação aos seguros de pessoas estruturados por faixa etária, a exigência que existe na regulamentação vigente é por informações claras.

Isto é, o produto tem que ser oferecido aos segurados com a apresentação das regras:

• Prêmio será alterado segundo a mudança de faixa etária e
• Tabela com as faixas e percentuais de alteração é estabelecida em contrato de seguro (apólice).

Já o valor do seguro de DFI, também pago mensalmente, corresponde à aplicação de um percentual sobre a avaliação do imóvel financiado, devidamente atualizado pelo índice previsto no contrato.

Assim, os prêmios mensais de seguros são calculados em função:

• MIP – Saldo devedor atualizado do financiamento
• DFI – Valor atualizado da avaliação do imóvel

O que não tem cobertura do Seguro Habitacional?

Não são indenizáveis – MIP:

• Invalidez temporária do segurado;
• Despesas médicas em geral;
• Diárias hospitalares em geral;
• Gastos com medicamentos;
• Honorários para intervenções cirúrgicas;
• Despesas de remoção e correlatos.

Danos Físicos – DFI – Ocorrências não indenizáveis:

• Vício de construção;
• Atos de autoridades públicas, salvo para evitar propagação de danos cobertos;
• Atos de inimigos estrangeiros, operações de guerra anteriores ou posteriores à sua declaração, guerra civil, revolução, rebelião, motim, greve; extravio, roubo ou furto;
• Falta de conservação ou desgaste natural do imóvel;
• Danos ocorridos em áreas ampliadas ou em benfeitorias realizadas no imóvel, anteriormente ao sinistro e para fins de cobrança adicional, sem que tenham sido comunicadas ao financiador.

A base de cálculo do prêmio é o limite de indenização:

• Para o sinistro de Morte ou Invalidez Permanente o limite de indenização será o saldo devedor na data do sinistro, de forma proporcional a pactuação de renda para fins de seguro definida no contrato de financiamento e devidamente averbado junto à Seguradora.
• Para o sinistro de Danos Físicos no imóvel o limite de indenização é o valor da avaliação do imóvel devidamente atualizada na data do sinistro.

Qual o procedimento para solicitar indenização?

A primeira providência para requerer uma indenização prevista no seguro habitacional é comunicar o ocorrido, o mais rápido possível, ao Banco e à seguradora.

Danos pessoais (MIP)

A indenização corresponde ao saldo devedor da data em que ocorreu um dos riscos previstos no seguro: morte ou invalidez permanente do mutuário.

Caso haja mais um segurado na composição de renda para fins de seguro, o valor da indenização na cobertura de sinistro de MIP será proporcional ao percentual de responsabilidade correspondente ao segurado que tenha falecido ou se tornado inválido, prevalecendo o percentual vigente na data do sinistro.

Portanto, se o segurado detentor de 60% da pactuação de renda familiar vier a falecer, apenas 60% do saldo devedor na data do falecimento será indenizado pela Seguradora.

Assim, restarão 40% do saldo devedor que ficará a cargo do outro componente da pactuação de renda familiar.

Quitação do financiamento pelo seguro habitacional MIP

No financiamento individual ou composição de renda para fins de seguro de 100% para um dos mutuários deverá ser pleiteada a quitação do saldo devedor.

A cobertura somente é possível no falecimento ou invalidez do mutuário participante da pactuação de renda.

Normalmente nos contratos constam os percentuais de participação de cada comprador, em cláusula específica.

Para Danos Materiais (DFI)

O valor da indenização será para repor os prejuízos ocorridos, limitado à importância da avaliação do imóvel feita na ocasião do financiamento.

Para a cobertura dos riscos de DFI, respeitado o limite de garantia vigente na data do sinistro, a indenização corresponderá ao valor necessário à reposição do imóvel ao estado equivalente ao que se encontrava imediatamente antes do sinistro.

Em caso de danos físicos ao imóvel, o mutuário pode fazer os reparos e pedir a devolução do dinheiro à seguradora?

Não. O cliente não poderá mexer até que a Seguradora faça a vistoria.

Deverá comunicar a ocorrência imediatamente ao banco para que a seguradora seja acionada.

Será feita uma análise por meio de vistoria técnica para avaliar se os apontamentos estão entre os riscos cobertos pela apólice e será efetivado o orçamento para reparo do imóvel.

Em geral, a Seguradora paga em espécie e o cliente efetua os reparos no imóvel.

Veja mais:

Seguro: Danos Físicos ao Imóvel

O seguro habitacional tem franquia ou carência?

O seguro habitacional não tem franquia. Quanto à carência somente se aplica às seguintes situações:

• No caso de morte por suicídio, a cobertura só será válida depois de dois anos da entrada em vigor da apólice do seguro;
• No caso de morte ou invalidez permanente, a seguradora poderá exigir carência limitada a 12 meses nos casos de alterações de contrato movidas para composição de renda para fins de cobertura de seguro.

* A carência não se aplica para sinistro MIP por acidente pessoal.

Glossário do Seguro Habitacional

Faixa Etária no Seguro de Financiamento Habitacional

No cálculo do valor do seguro MIP a idade tem grande influência, assim quanto mais velho maior será o coeficiente base de cálculo do prêmio de seguro.

A faixa etária para cálculo do Prêmio é utilizada pelo mercado segurador na maioria dos seguros existentes, tais como:

• Seguro habitacional (casa própria)
• Seguro de vida
• Seguro saúde

A Menor expectativa de vida encarece os coeficientes de taxa de prêmio.

A grande exceção é o seguro de veículo, onde a faixa etária funciona de forma contrária, ou seja, o seguro é mais caro nas faixas de idade mais baixa, em função do perfil de comportamento dos mais jovens e em especial do sexo masculino.

Os bancos não se negam a fazer o financiamento para pessoas em função da idade, mas o seguro contratado eleva o custo do financiamento (CESH – Custo Efetivo do Seguro Habitacional), que muitas vezes se torna inviável para o mutuário com mais de 60 anos.

Além do seguro ficar mais caro (coeficiente da taxa do seguro MIP maior em função da faixa etária), o idoso pode ter prazo menor de pagamento.

Um dos fatores determinantes do prazo máximo de contratação do financiamento habitacional é a idade.

A idade do cliente mais velho acrescido do prazo do financiamento não podem ultrapassar os 80 anos e seis meses.

Ou seja, o prazo máximo de financiamento do imóvel para os mais velhos fica aproximadamente assim:

• 60 anos – prazo máximo: 20 anos
• 65 anos – prazo máximo: 15 anos
• 70 anos – prazo máximo: 10 anos

Veja o artigo:

Seguro habitacional varia pela idade

Em geral, o seguro habitacional (MIP e DFI) costuma representar em torno de 1,5% a 4% do valor total da prestação.

Dependendo da idade do segurado, do valor do imóvel e do montante financiado, entre outros fatores.

Assim, vale a pena verificar as melhores condições de contratar.

Vídeo: FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: POSSO CANCELAR O SEGURO HABITACIONAL?

Posso cancelar o seguro do financiamento habitacional?

Não. O seguro habitacional é obrigatório conforme artigo 79 da lei 11.977/09, conforme descrito abaixo.

“Art. 79. Os agentes financeiros do SFH somente poderão conceder financiamentos habitacionais com cobertura securitária que preveja, no mínimo, cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário e de danos físicos ao imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)”.

O seguro é deve ser pago durante todo o prazo do financiamento e será cobrado junto com a prestação (A+J).

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

Os mutuários e familiares devem ficar atentos para não perder o prazo de pleitear a indenização previstos na legislação.

O prazo varia de acordo com o tipo de ocorrência.

Veja detalhes no artigo:

Prescrição da indenização securitária

Artigo Atualizado em 16/08/16

Fonte: Lei 11.977, Resolução CMN 3.811/09 e Resolução CMN 4.676/18