SFH – Limites de Avaliação e Financiamento

O Sistema Financeiro da Habitação – SFH foi criado para facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria, especialmente pelas classes de menor renda da população

O Banco Nacional da Habitação – BNH era o órgão central, normativo e financiador do SFH, criado pela Lei nº 4.380 de 1964.

A mesma Lei instituiu a correção monetária, com o objetivo de abrir o mercado para colocação de títulos públicos e viabilizar financiamentos de longo prazo.

A correção monetária foi fundamental para o financiamento habitacional, então limitado a pouquíssimas operações realizadas pelas Caixas Econômicas e Institutos de Previdência.

De um lado, possibilitou a criação de instrumentos de captação de recursos de prazos mais longos:

• Caderneta de poupança e
• Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

Por outro lado, viabilizou o crédito imobiliário.

Os recursos do FGTS e da poupança (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE) tornaram-se os principais instrumentos de funding para o crédito habitacional e imobiliário.

O papel do Conselho Monetário Nacional – CMN

Com a extinção do BNH, o CMN passou a regulamentar o SFH.

O CMN assumiu o controle das cadernetas de poupança e do SBPE baixando normas sobre limites de aplicação e exigibilidades, além de regulamentar limites no SFH.

A correção monetária, hoje já cumpriu a sua finalidade e perdeu seu objeto.

E deveria ser extinta, ficando da mesma forma que nos mercados modernos, onde a taxa juros reflete toda a remuneração.

O uso da TR – Taxa Referencial na economia apenas perpetua o processo inflacionário e a indexação.

O instrumento mais inovador foi a alienação fiduciária (Lei 9.514/97) como garantia das operações de financiamento, hoje em dia, seguramente a mais utilizada.

O sistema foi se modificando ao longo do tempo.

Após 25 de junho de 1998, foi permitida a concessão de mais de um financiamento no SFH, desde que a capacidade de pagamento do cliente permita.

Porém, o uso de FGTS continua restrito as regras do Manual de Moradia Própria – MMP.

Veja mais:

SFH e propriedade de imóveis

FGTS e a propriedade de imóveis

HISTÓRICO do SFH e seus limites Avaliação e Financiamento ao longo do tempo

Os valores dos limites no SFH são atualizados periodicamente, atualmente, pelo CMN.

Concedidos, especialmente, com recursos do FGTS ou da poupança, os financiamentos do SFH cobram juros de até 12% ao ano.

Os contratos com valores acima do teto são assinados no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), com taxas definidas livremente pelo mercado.

Veja também:

SFH x SFI – Vamos Comparar

Valor de avaliação do imóvel máximo no SFH na data da assinatura do financiamento original:

Valor Venal – Sempre será o considerado o maior valor entre avaliação e compra e venda.

UPC – Unidade Padrão de Capital

OTN – Obrigação do Tesouro Nacional

UPF – Unidade Padrão de Financiamento

Limite de avaliação no SFH Temporário – Estímulo a economia

Por meio da Resolução 4.555/17 o CMN autorizou aquisição de imóveis residenciais novos, entre 20/02/17 e 31/12/17, com valor de avaliação de até R$ 1.500.000,00 no SFH.

O valor de avaliação valeu para todas as regiões do País, sem restrições.

As operações de financiamento à produção, à construção e à aquisição de terreno e construção não se enquadraram na regra.

O objetivo foi desovar os estoques de imóveis em fase de produção.

Novas regras para o mercado imobiliário – 01/01/19

A Resolução 4.676 do CMN de 31/07/18 definiu mudanças nas regras de financiamento imobiliário para facilitar a compra e estimular o crédito imobiliário.

As mudanças entrarão em vigor em 01/01/19, mas merecem ser observadas desde já por quem está planejando comprar imóvel.

O novo limite de avaliação de R$ 1.500.000,00 foi antecipado por meio da Resolução CMN 4.691/18 publicada no DOU de 31/10/18.

O limite de valor do imóvel no SFH vale em qualquer lugar do país, sem restrições.

O aumento da flexibilidade para os trabalhadores retirarem recursos do FGTS está no centro das propostas para injetar ânimo na economia.

O mercado já está se posicionando, as taxas de juros e condições de financiamento poderão ser alteradas pelos bancos.

Vamos acompanhar …

Valor de financiamento máximo no SFH na data da assinatura do contrato original:

As aplicações de recursos nos financiamentos habitacionais foram impulsionadas.

A estabilização da economia brasileira deu um novo ânimo ao SFH.

As taxas de juros aplicadas aos financiamentos vêm caindo.

As baixas taxas de inflação permitem, ainda, às empresas e às famílias a fazer um planejamento de médio e longo prazo, bem como, assumir compromissos de maior prazo.

Logicamente, isto pode variar no tempo, qualquer aumento na inflação ou redução na atividade econômica interferem nas condições de crédito e financiamento.

Houve a melhoria das condições objetivas na tomada do crédito imobiliário:

• diminuição de taxas de juros,
• aumento de prazo,
• melhoria na análise de risco de crédito.

O advento da Portabilidade de crédito, embora ainda tímida, propicia maior competição entre os Bancos na busca de fidelizar clientes por longos períodos.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

Fontes de Dados:

Resolução CMN 4.676/18 e 4.691/18

Artigo atualizado em 15/11/18