Vale a pena aumentar o Prazo do financiamento?

O aumento do prazo do financiamento de 10 para 15, 20, 25 ou 30 anos resulta em encargos mensais com diferenças pequenas, mas o impacto sobre a projeção da soma dos valores a serem pagos é considerável 

O prazo do financiamento é uma variável importante quando se pensa no crédito imobiliário, aliás, em qualquer tipo de crédito.

Alguns consideram o prazo como “inimigo do crédito e do comprador”.

Quanto maior o prazo, maior será o valor passível de financiamento, mas isso pode ser uma vantagem ou desvantagem, pois quanto maior o prazo maior o desembolso de juros ao longo do contrato.

Vídeo: 
PRAZO NO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: É VANTAGEM FINANCIAR O IMÓVEL NO PRAZO MÁXIMO?

Nem sempre financiar com uma prestação menor será vantajoso em termos financeiros.

Nos últimos anos tivemos grande facilidade na concessão de crédito imobiliário, aliado a taxa de juros menor, em função da competição entre os bancos pelos clientes e o advento da regulamentação da portabilidade do crédito imobiliário.

Embora o cenário possa ser modificado, inclusive atualmente já está diferente é importante planejar para que a aquisição da casa própria seja vantajosa.

A facilidade de crédito foi acompanhada por prazo de financiamento cada vez maior.

Hoje temos um prazo médio de 28,6 anos (ago/15) nos financiamentos, sendo que a média em 2011 era de 20,8 anos, quando o Banco Central iniciou a medição.

O alongamento do prazo do financiamento é a melhor opção para compra da casa própria?

Se a aquisição do imóvel for por meio de um financiamento imobiliário, é importante pensar que essa operação se estenderá por um longo prazo.

Assim é imprescindível analisar como são controladas as despesas hoje e prever como elas ficarão no futuro.

Com certeza deve-se avaliar a capacidade de pagamento e os valores que serão desembolsados durante todo esse período.

Além de pagar juros contratuais por mais tempo, haverá maior desembolso de encargos acessórios a prestação: a taxa de administração e seguro habitacional.

O custo administrativo, em geral, é um valor fixo limitado a R$ 25,00.

O seguro vai variar em relação ao valor do imóvel e também à sua idade, ou seja, quanto mais novo você for, menor o valor do prêmio mensal do seguro.

Em algumas apólices o coeficiente de seguro migra em faixas de idade e vai ficando cada vez mais caro.

Vamos fazer exemplo para verificar:

R$ 25,00 * 360 = R$ 9.000,00 – com taxa de administração

Lembramos que a taxa de administração e seguro habitacional não amortizam o saldo devedor e representam custos.

Embora o seguro habitacional seja uma importante garantia com relação às coberturas para MIP – Morte e Invalidez Permanente e DFI – Danos Físicos no imóvel.

O alongamento do prazo do financiamento, muitas vezes excessivo, acaba colocando o comprador em uma promoção ao contrário – o valor a ser pago, sem alteração no prazo original pode ser quase três vezes o valor financiado.

A opção pelo maior prazo possível no financiamento é estimulada, em especial pelas construtoras, considerando que a aquisição da moradia é a maior dívida feita pela maioria das pessoas.

Em contrapartida, podemos lembrar que, quanto maior o prazo, mais tempo pagando juros e acessórios (seguros e taxas).

Com algumas simulações, é possível constatar que o valor da prestação (A + J) não varia tanto em 20, 25 ou 30 anos, mas o impacto final na dívida é imenso.

E existem custos fixos e não variáveis no tempo, como a taxa de administração, ou seja, quanto maior prazo mais despesas terá.

Os compradores no momento da aquisição, em geral, não fazem essas contas e querem financiar o máximo possível.

Muitas vezes é uma única forma de comprar “a aquele imóvel dos sonhos”.

Veja mais:

Compare o Custo Efetivo Total – CET

Constatamos na simulação efetivada no simulador do Bradesco que o valor total despendido pelo comprador aumenta 158% quando o sistema de amortização é SAC e 222% quando opta pela Tabela Price, em comparação do valor do financiamento.

Outra questão relevante é o valor do encargo mensal.

Ele reduz relativamente pouco com o aumento do prazo. Vejamos:

Por exemplo a comparação de 300 meses para 360 meses

Encargo Mensal

SAC – de R$ 2.316,90 para R$ 2.205,81 – R$ 111,60 com 60 meses a mais para pagar.

Price – de 1.817,58 para R$ 1.751,11 – R$ 66,47 com 60 meses a mais para pagar.

Outra questão relevante em termos de aumento de custos é com os seguros habitacionais.

No quadro vemos uma coluna com os percentuais do Custo Efetivo do Seguro Habitacional – CESH onde constamos aumento significativo do custo quando maior for o prazo de financiamento:

Seguros

SAC – de 1,8218% em 120 meses para 3,8954% em 360 meses

Price – de 1,9548 em 120 meses para 4,8709% em 360 meses

Análise do comportamento das prestações nos sistemas de amortização

Podemos observar que na Tabela Price, as prestações iniciais são menores que as do sistema SAC, entretanto são crescentes, ao longo do tempo, até a última prestação.

No SAC, as prestações iniciais são maiores, mas, como o mecanismo de cálculo tem uma razão de decréscimo mensal, desde que a TR – Taxa referencial se mantenha baixa, a prestação tenderá a ser decrescente, ao longo do tempo.

O total de pagamentos é diferente.

Na Tabela Price, o total de pagamentos termina maior, por que nesse sistema, como as prestações mensais iniciais são menores, amortizam menos o saldo do empréstimo do que no sistema SAC.

Dessa forma, nas fases posteriores os pagamentos mensais da Tabela Price precisam ser maiores, para compensar as diferenças não amortizadas na fase inicial, levando a um pagamento total maior.

Prazo do financiamento e o desdobramento do tempo

Muitas vezes para viabilizar o financiamento a única alternativa é efetivar com o maior prazo possível, mas isso pode mudar durante o andamento do financiamento.

Outra opção é efetivar o planejamento financeiro para comprar à vista, dar uma entrada maior ou financiar num prazo menor.

Uma opção inteligente com o tempo é amortizar o saldo devedor para a redução do prazo remanescente do financiamento, encurtando o prazo.

A opção reduzirá os valores dispendidos, em especial dos juros e acessórios (taxa de administração e seguros).

Veja mais:

As vantagens de amortizar com redução do prazo

É fundamental para o bom andamento do financiamento habitacional que os compradores estejam cientes de que estão assumindo um compromisso por muitos anos, portanto, o valor das prestações não deve comprometer a capacidade de pagamento.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário