Procuração e a transação imobiliária

Procuração é o instrumento pelo qual uma pessoa nomeia outra de sua confiança como seu representante (procurador), para agir em seu nome em determinada situação em que não possa estar presente

Na representação para prática de alguns atos complexos e solenes, a lei exige poderes especiais e procuração na forma pública, como por exemplo:

• Venda e doação de bens imóveis
• Representação em casamento ou
• Escrituras de divórcio e inventário.

A representação para a prática de atos mais simples pode ser feita utilizando-se uma procuração particular, com firma reconhecida em cartório.

Vídeo: 
Procuração e a transação imobiliária – Detalhes e cuidados essenciais

Dica: As procurações para fins previdenciários (INSS) são feitas gratuitamente nos cartórios do Estado de São Paulo!

A procuração pública é elaborada pelo tabelião e a via original fica no Cartório de notas onde foi lavrada para que terceiros possam comprovar sua autenticidade.

Este documento não vem pronto e é redigido em um livro específico do cartório e não em uma folha solta.

O procurador recebe a via transladada (cópia exata) do livro.

Para evitar fraudes, o recomendado é não deixar espaços em branco após a elaboração do documento.

A procuração pública é obrigatória na negociação de um imóvel.

Vídeo:
O QUE É MATRÍCULA E O QUE DEVE SER OBSERVADO NA CERTIDÃO DE MATRÍCULA NA COMPRA DO IMÓVEL?

Quais são os documentos necessários para fazer uma procuração em cartório?

Pessoa Física:

Deverá apresentar seus documentos pessoais originais (RG, CPF e certidão de casamento).

Os dados pessoais do procurador (nome, RG, CPF, estado civil, profissão e endereço) devem ser informados, sendo recomendável que sejam apresentadas cópias dos documentos para conferência.

Pessoa Jurídica:

Deverá apresentar original ou cópia autenticada do contrato social e de suas alterações, ata de nomeação da diretoria, CNPJ, além do RG e CPF originais do representante que irá assinar o documento.

Em procurações relativas a bens imóveis é recomendável apresentar a certidão de matrícula do imóvel.

Veja mais:

O que é Matrícula do Imóvel?

Quais poderes colocar numa procuração para negociação imobiliária? 

Para alienar, hipotecar, transigir, onerar ou praticar outros quaisquer atos, a procuração tem que ter poderes especiais e expressos.

Os advogados com procuração para o foro em geral ou ad judicia, não têm poderes para os demais atos. Precisam de nova procuração específica.

O documento deve ser elaborado em tabelionato de notas e deve ter conteúdo específico para evitar transtornos.

Em meio a tantas negociações, surge a preocupação de concretizar as transações imobiliárias com segurança.

São necessários alguns cuidados para não cair em armadilhas.

Para a alienação de imóveis, seja para venda ou doação, o documento não pode conceder poderes gerais e amplos.

No financiamento imobiliário a procuração será submetida e analisada pelo jurídico do banco.

Cuidados essenciais com a procuração:

• Cabe ao procurador comprovar sua qualidade e a extensão dos poderes que detém
• Os poderes para alienar e onerar bem imóvel devem ser especiais e expressos
• Os poderes devem estar expressos no instrumento e não podem ser deduzidos
• Deve ser observado o prazo determinado de vigência e a outorga deve ser recente
• Confirmar com o notário que lavrou o instrumento a validade da procuração
• Em caso de dúvida, exija prova de vida e capacidade civil do mandante.

A procuração é o instrumento do mandato.

De acordo com o § 1º do artigo 661 do Código Civil, os poderes para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, devem ser especiais e expressos.

Analfabetos só podem outorgar procuração por instrumento público.

Os incapazes geralmente são representados por seus pais, tutores e curadores. No entanto, a lei admite, em casos especiais, a outorga direta de procuração que deve ser obrigatoriamente por instrumento público.

O menor com dezesseis anos completos podem ser procuradores.

A procuração deve ser original. A outorgada por instrumento público requer a apresentação de certidão original atualizada.

Além do instrumento de procuração, devem ser apresentados os documentos de identificação civil e fiscal pessoal do outorgado.

Detalhes da representação por mandato (procuração)

A representação por mandato ocorre quando alguém (mandatário, procurador) recebe poderes do mandante para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses.

Por ser contrato, deve conter os mesmos requisitos de validade do negócio jurídico: as partes devem ser capazes, o objeto lícito e a forma prescrita em lei.

A procuração outorgada para a realização de negócios imobiliários deve ser pública, isto é, lavrada por Notário Público, em livro próprio, com fé pública.

O instrumento de mandato lavrado no exterior por Consulado Brasileiro tem caráter público e o mandato lavrado no exterior por Notário Público, em língua estrangeira, deverá ser legalizado pelo Consulado Brasileiro do local de origem, traduzido no Brasil por tradutor público juramentado e registrado em cartório de registro de títulos para assumir caráter de instrumento público.

A manifestação de vontade do mandatário, nos limites de seus poderes, produz efeitos em relação ao mandante, único responsável pelos negócios realizados em seu nome.

Já os atos praticados por quem não tenha mandato, ou o tenha sem poderes suficientes, são ineficazes quanto ao mandante, salvo expressa ratificação retroagindo a data de sua prática.

O que é substabelecimento de procuração?

Substabelecimento é o instrumento pelo qual o procurador transfere os poderes recebidos para outra pessoa, que irá substituí-lo na prática dos atos em nome do outorgante originário.

O substabelecimento pode ser total ou parcial, com ou sem reserva de poderes.

O substabelecimento exige a mesma forma exigida para a prática do ato.

Ou seja, se a lei determinar que o ato deve ser praticado por instrumento público, o substabelecimento da procuração pública, também, deverá ser feito em cartório.

Cessa o mandato

De conformidade com artigo 682 do Código Civil

► pela revogação ou pela renúncia.

► pela morte ou interdição de uma das partes.

► pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer.

► pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.

Como revogar uma procuração?

A procuração pode ser revogada a qualquer tempo.

Se a relação de confiança entre as partes deixou de existir, o interessado deve providenciar imediatamente a revogação da procuração ou a renúncia dos poderes para que a mesma deixe de produzir efeitos.

Não basta simplesmente rasgar o documento!

Enquanto não for cancelada oficialmente, a procuração pública continua válida, salvo se houver prazo determinado para sua validade ou se a mesma houver sido conferida para a conclusão de um negócio específico.

Como regra, a procuração perde seus efeitos com a morte ou interdição de uma das partes.

Você pode revogar uma procuração pública em qualquer cartório, independentemente de onde ela tenha sido feita.

As procurações podem ser revogadas sem que, necessariamente, esse fato chegue ao conhecimento de terceiros.

Assim, é conveniente exigir instrumento com menos de cento e oitenta dias de lavrado ou atualizado através de certidão do respectivo cartório em que foi lavrado.

Não há norma que estipule prazo.

Mas há decisão do Colégio Notarial de São Paulo que exige certidão de que não foram revogadas para as procurações por instrumento público datadas de mais de 30 dias.

É vedado o uso de instrumentos particulares de mandato ou substabelecimento para lavratura de atos que exijam a escritura pública.

O que é procuração em causa própria?

É a procuração que tem uma cláusula especial que permite ao procurador adquirir o imóvel para si próprio.

Para que ela tenha plena validade é importante estabelecer o preço de venda ou fazer constar que o valor já foi recebido anteriormente.

A revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais.

Conclusão

É fundamental verificar a veracidade de todos os documentos e não pular nenhuma etapa para garantir que o negócio tenha valor legal.

A procuração é um dos documentos que deixam muitas dúvidas na cabeça dos proprietários de imóveis.

Quem ganha este poder deve praticar atos conforme os interesses da pessoa que lhe delegou esta função.

É importante especificar o limite dos poderes concedidos pelo outorgante, nome dado a quem cede a procuração, para sua maior segurança.

Dependendo da data de elaboração do documento, é solicitada a certidão original atualizada da procuração. Isto evita falsificações ou problemas.

Fonte: www.cartoriosp.com.br e Primar Administradora de Imóveis