Pró-cotista: O que é? Como funciona?

O Programa Pró-cotista foi criado com objetivo de destinar recursos para concessão de financiamentos para aquisição de imóveis residenciais para trabalhadores titulares de conta vinculada do FGTS

O Programa Especial de Crédito Habitacional ao Cotista do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – PRÓ-COTISTA destina-se à concessão de operações de crédito, exclusivamente a trabalhadores titulares de conta vinculada do FGTS.

Devendo ser observadas as condições do Sistema Financeiro da Habitação – SFH e de utilização dos recursos do FGTS para aquisição de moradia própria.

As operações de crédito serão contratadas sob a forma individual, exclusivamente.

A Instrução Normativa nº 58 de 04/12/2007 do Ministério das Cidades regulamentou o Programa Especial de Crédito Habitacional ao Cotista do FGTS, mas passou a vigorar a partir de 01/01/2008.

A IN 58 foi revogada pela Instrução Normativa nº 5 de 31/01/11.

O novo regulamento foi publicado pela Instrução Normativa nº 37 de 24/10/2012.

Vídeo:
PROGRAMA PRÓ-COTISTA – FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PARA QUEM TEM CONTA VINCULADA DO FGTS

Modalidades

O PRÓ-COTISTA é operado por intermédio das seguintes modalidades:

Aquisição de unidade habitacional: modalidade que objetiva a aquisição de unidade habitacional, nova ou usada.

Construção de unidade habitacional: modalidade que objetiva a execução de obras e serviços que resultem em unidade habitacional.

É vedada a contratação cumulativa das modalidades operacionais, admitida apenas uma operação de crédito ativa por proponente.

Serão destinados, no mínimo, 50% (cinquenta por cento) dos recursos alocados a favor do programa para a produção ou aquisição de unidades habitacionais novas.

Definições Básicas

Para o Pró-Cotista não há limitação de renda do tomador, no entanto, a linha opera com regras específicas.

O Programa PRÓ-COTISTA tem as seguintes definições básicas:

• Empréstimo: operação de crédito entre o Agente Operador e o Agente Financeiro;
• Financiamento: operação de crédito entre o Agente Financeiro e o Mutuário, com recursos originários da operação de empréstimo;
• Valor de Avaliação: equivalente ao valor de mercado do bem objeto do financiamento definido com base em processo de avaliação efetuado pelo Agente Financeiro;
• Agentes Financeiros: serão considerados os agentes financeiros do Sistema Financeiro da Habitação – SFH na forma definida pelo Conselho Monetário Nacional e previamente habilitadas pelo Agente Operador, responsáveis pela correta aplicação e retorno dos empréstimos concedidos com recursos do FGTS; e
• Mutuários: pessoas físicas representadas pelos trabalhadores titulares de conta vinculada do FGTS.

O PRÓ-COTISTA utilizará recursos provenientes das disponibilidades financeiras do FGTS, previstos na norma orçamentária em vigor.

O Agente Operador alocará os recursos aos Agentes Financeiros, por intermédio de contratos de empréstimo, observando a distribuição entre as regiões do território nacional.

Vídeo:
SAQUE ANIVERSÁRIO E EMPRÉSTIMO ANTECIPAÇÃO SAQUE ANIVERSÁRIO. POSSO USAR FGTS NA COMPRA DE IMÓVEL?

Pré-requisitos do Trabalhador

Pelo menos um dos participantes da operação tem que comprovar as condições abaixo:

• Possuir, no mínimo, três anos de trabalho sob o regime do FGTS, consecutivos ou não, na mesma empresa ou empresas diferentes;
• Apresentar contrato de trabalho ativo ou saldo em conta vinculada do FGTS na data da concessão do financiamento, correspondente a, no mínimo, 10% do valor da avaliação do imóvel.

Condições para todos os proponentes

• Não ser proprietário, futuro comprador ou cessionário de imóvel residencial, pronto ou em construção:
  • No município de domicílio, incluindo os limítrofes e integrantes da mesma região metropolitana;
  • No município de exercício de ocupação principal, incluindo os limítrofes e integrantes da mesma região metropolitana;
  • No município onde pretende trabalhar e/ou residir ;
  • Não ser titular de direito de aquisição de imóvel residencial urbano, concluído ou em construção, no atual local de domicilio nem onde pretenda fixá-lo, inclusive no PAR.

• Não ser titular de outro financiamento ativo concedido no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em qualquer parte do território nacional.
  • O proponente detentor de financiamento ativo no SFH não pode participar de outro financiamento independente do percentual de fração ideal.

É permitida a concessão de financiamento a proponentes proprietários de fração ideal igual ou inferior a 40% de imóvel residencial, financiado ou não, considerando-se a participação num único imóvel, isoladamente, inclusive no caso de casal.

É permitida a aquisição de fração ideal remanescente ao proponente que figurar como proprietário na mesma escritura aquisitiva de imóvel quitado.

A propriedade de fração ideal no caso de imóvel financiado pode ser distinta do percentual de responsabilidade representada pela pactuação de renda, de acordo com o consignado no contrato ou na declaração do IR e, se não constar definição, é considerado o percentual de propriedade proporcional ao número de coproprietários.

Condições do Imóvel

• Destinado à residência do proponente/cônjuge/companheiro;
• Situado em área urbana e no município onde o proponente/cônjuge/companheiro trabalham, inclusive municípios limítrofes e região metropolitana ou no atual município de residência;
• Propriedade do terreno registrada em nome dos proponentes na modalidade construção.

Vídeo: FGTS NA ENTRADA DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – Como funciona, quais os critérios e quem pode usar?

Condições Operacionais do Financiamento do Agente Financeiro (Banco) ao mutuário no Pró-Cotista

Processo de Enquadramento de Propostas de Operação de Crédito

O processo de enquadramento de propostas de operação de crédito, apresentadas no âmbito do PRÓ-COTISTA, observará os critérios a seguir especificados:

• Atendimento ao objetivo do programa e observância das condições operacionais definidas;
• Verificação da existência de compatibilidade entre o valor do financiamento solicitado e a capacidade de pagamento do proponente ao crédito;
• Idoneidade cadastral do(s) responsável(is) pela execução das obras, quando for o caso;
• Existência de projetos técnicos aprovados, no mínimo, pelas áreas competentes do Agente Financeiro, nos casos de construção;
• Os projetos de construção deverão prever, quando possível, ampliação da unidade habitacional a ser produzida;
• Atendimento às diretrizes do Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade – PBQP-H, da Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das Cidades, no que se refere à qualificação de empresas construtoras a serem eventualmente contratadas; e
• O imóvel, objeto do financiamento, esteja situado em local próprio para uso residencial.

Os processos de hierarquização e seleção de propostas de operação de crédito consistem em ordenar, a partir do atendimento aos critérios definidos neste item, e eleger, até o limite de recursos orçamentários alocados ao programa, por regiões do território nacional, as propostas consideradas prioritárias.

Serão consideradas prioritárias as propostas que preencham a maioria dos seguintes critérios:

• Destinadas a famílias de menor renda;
• Destinadas à produção ou aquisição de unidades habitacionais novas, ou
• Apresentem maior participação de recursos próprios do proponente ao crédito, em relação ao valor de venda/avaliação da unidade habitacional.

Taxas de Juros

As operações de empréstimo relativas ao PRÓ-COTISTA serão contratadas à taxa de juros nominal de 6,5% (seis inteiros e cinco décimos por cento) ao ano, acrescidas da taxa de risco de crédito a favor do Agente Operador, limitada a 0,8% (oito décimos por cento) ao ano.

As operações de financiamento relativas ao PRÓ-COTISTA serão contratadas à taxa de juros nominal de 6,5% (seis inteiros e cinco décimos por cento) ao ano, acrescida da remuneração do Agente Financeiro de 2,16% (dois inteiros e dezesseis décimos por cento) ao ano, perfazendo o total de 8,66% (oito inteiros e sessenta e seis décimos por cento) ao ano.

PORTABILIDADE DE OPERAÇÕES DE CRÉDITO – Recursos do FGTS (Programa Pró-cotista, Programa Carta de Crédito FGTS, Programa Minha Casa Minha Vida e Programa Casa Verde e Amarela)

A RESOLUÇÃO CCFGTS Nº 993, de 11/05/2021 foi regulamenta pelo Agente Operador do FGTS (CAIXA) e foi atualizado o Manual de Fomento do FGTS em 10/06/21, assim os mutuários de contratos com lastro em FGTS podem pleitear a portabilidade de crédito imobiliário.

Neste caso passa a ser permitida, por exemplo, a portabilidade de contrato na modalidade Pro-cotista ou Programa Minha Casa Minha Vida/Programa Casa Verde e Amarela (Ex. Faixa 3/Grupo 3) para modalidade SBPE, que hoje pode apresentar melhores condições.

A portabilidade de financiamentos habitacionais concedidos com recursos do FGTS, pode ser efetivada mediante utilização, pelo agente financeiro proponente, de recursos do FGTS ou de recursos do mercado financeiro e de capitais.

A Centralizadora Nacional Ativo do FGTS (CAIXA) deverá ser comunicada em até 4 dias úteis contados da data da confirmação da efetivação da portabilidade:
a) pelo agente financeiro credor original, sobre a efetivação da portabilidade e da consequente liquidação da dívida do respectivo contrato perante o FGTS; e

b) pelo agente financeiro proponente, da solicitação de recursos do FGTS para lastrear a operação de portabilidade efetivada, se for o caso.

Assim, o novo banco poderá manter o lastro no FGTS ou mudar de modalidade de financiamento para o SBPE (recursos da poupança e mercado), por exemplo.

Os contratos de financiamento na modalidade construção, cujas obras não estejam concluídas, não são passíveis de portabilidade.

Precisaremos acompanhar o comportamento dos bancos, quanto a aceitar este tipo de mudança, considerando o conservadorismo e precaução natural, num primeiro momento.

Vídeo: PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – O que é e como funciona?

Tarifas

É facultada aos Agentes Financeiros a cobrança mensal, por contrato de financiamento firmado no âmbito do PRÓ-COTISTA, de taxa de administração, cujo valor fica limitado a R$ 25,00 (vinte e cinco reais).

Valor máximo correspondente a 1,5% (um e meio por cento) do valor do financiamento, referente à taxa de acompanhamento da operação.

O valor de tarifa eventualmente cobrada do proponente ao financiamento ou de mutuário no âmbito do PRÓ-COTISTA, com o objetivo de ressarcir custos relativos à análise de proposta de apólice de seguro habitacional individual, fica limitado a R$ 100,00 (cem reais).

Fica expressamente vedada a cobrança de outras taxas e tarifas, a qualquer título, ausentes de previsão concedida pelo Conselho Curador do FGTS.

Veja também:

Tarifas cobradas no crédito imobiliário

Sistema de amortização e Prazo máximo

As operações de crédito contratadas no âmbito do PRÓ- COTISTA adotarão sistema de amortização livremente pactuado entre o Agente Operador e Financeiro e entre estes últimos e seus respectivos mutuários, sendo obrigatório o oferecimento, ao mutuário, de no mínimo, dois sistemas de amortização, sendo um deles o Sistema de Amortização Constante – SAC.

Além do SAC, deverá ser oferecido ao mutuário outro sistema de amortização, entre eles o Sistema de Amortização Crescente – SACRE e o Sistema Francês de Amortização (Tabela Price).

As operações de crédito contratadas no âmbito do PRÓ-COTISTA observarão o prazo máximo de amortização das operações de crédito é estabelecido pelo inciso IV, do art. 9º da Lei n.º 8.036/1990, ou seja, atualmente é de até  35 anos (trinta e cinco) ou 420 meses.

Sistema de Amortização: veja qual o ideal

Atualização do saldo devedor

As operações de crédito contratadas no âmbito do PRÓ- COTISTA deverão prever atualização mensal pelo mesmo índice utilizado para correção dos saldos das contas vinculadas do FGTS.

Garantias

A critério do Agente Operador, as operações de crédito contratadas no âmbito do PRÓ-COTISTA admitem as garantias previstas no inciso I, do art. 9º, da Lei nº 8.036:

• Hipotecária;
• Caução de Créditos hipotecários próprios, relativos a financiamentos concedidos com recursos do agente financeiro;
• Caução dos créditos hipotecários vinculados aos imóveis objeto de financiamento;
• Hipoteca sobre outros imóveis de propriedade do agente financeiro, desde que livres e desembaraçados de quaisquer ônus;
• Cessão de créditos do agente financeiro, derivados de financiamentos concedidos com recursos próprios, garantidos por penhor ou hipoteca;
• Hipoteca sobre imóvel de propriedade de terceiros;
• Seguro de crédito;
• Garantia real ou vinculação de receitas, inclusive tarifárias, nas aplicações contratadas com pessoa jurídica de direito público ou de direito privado a ela vinculada;
• Aval em nota promissória;
• Fiança pessoal;
• Alienação fiduciária de bens móveis em garantia;
• Fiança bancária;
• Outras, a critério do Conselho Curador do FGTS;

Seguro Habitacional

Os financiamentos contratados no âmbito do PRÓ-COTISTA contarão com cobertura securitária que contemple, no mínimo, os riscos de morte e invalidez permanente do mutuário e de danos físicos ao imóvel.

Nas operações contratadas no meio rural, fica dispensada a contratação do seguro de morte e invalidez permanente do mutuário, nos casos em que estes riscos contem com outra garantia.

Os Agentes Financeiros devem respeitar a livre escolha do mutuário.

Limite de Avaliação e Financiamento

O valor limite de avaliação do imóvel é o limite do SFH, que atualmente é de R$ 1.500.000,00.

O valor de financiamento será estabelecido em função de análise de capacidade de pagamento do proponente ao crédito efetuado pelo Agente Financeiro.

O valor de contrapartida mínima, a ser aportada pelo mutuário, é fixado em 5% (cinco por cento) do valor de venda ou avaliação ou investimento, conforme a modalidade operacional pretendida.

Os custos cartorários incorridos pelo mutuário em decorrência da concessão de financiamento para aquisição de imóvel residencial novo ou usado, incluindo aqueles relativos ao pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis “Inter Vivos” – ITBI podem ser acrescidos ao valor do financiamento, admitido, nesses casos, valor de financiamento superior ao limite do financiamento, até o montante acrescido com este tipo de despesa.

Veja mais:

Desconto Custas Cartório e ITBI – financiamento 1º imóvel SFH

Tabelas de Limite de Avaliação e Financiamento no SFH:

Veja mais:

SFH – Limites de Avaliação e Financiamento

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

Fonte: Instrução Normativa 58/2007 do Ministério das Cidades, Instrução Normativa nº 37/2012 do Ministério das Cidades, Resolução 774/15 do Conselho Curador do FGTS, Resolução 798/16 do Conselho Curador do FGTS, Instrução Normativa 02/2016 do Ministério das Cidades e Instrução Normativa 15/2016 do Ministério das Cidades.

Artigo atualizado em 11/06/24, em função da vigência das alterações do Conselho Curador do FGTS e publicação do novo Manual de Fomento pelo agente operador do FGTS.