Imposto de renda – Dúvidas cabeludas

Veja as respostas para pontos que podem deixar os contribuintes em dúvida cruel na hora de preencher a declaração de imposto de renda relacionadas a bens e imóveis

Dúvidas sobre como declarar o Imposto de Renda?

Saiba agora como decifrar as regras de rendimentos,  deduções, dependentes e até ganhos de capital, que são bem complicadas, da maneira mais fácil possível.

Bens e Direitos

1 Como declarar a doação de imóvel com cláusula de usufruto?

Em muitas famílias é comum que um pai doe seu imóvel para o filho, mas continue com o direito de usufruto, isto é, continue com o direito de uso do imóvel.

Quando um imóvel é doado a um contribuinte com usufruto de outro contribuinte, deve ser declarado da seguinte forma:

Donatário (nu-proprietário): o imóvel deve ser informado na ficha de Bens e Direitos. No campo “Discriminação” deve ser informado que o imóvel está em usufruto de outra pessoa, bem como o nome e o CPF do usufrutuário.

Nas colunas “Situação em 31/12/2012” e “Situação em 31/12/2013” deve constar o valor do imóvel em cada uma dessas datas.

Se a doação tiver ocorrido em 2013, a coluna referente a 2012 ficará em branco e o valor do bem doado também deverá ser declarado na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.

Doador: se o imóvel doado já era do doador no ano anterior à doação, ele deve ser baixado da ficha de Bens e Direitos – a coluna referente a 2012 ainda conterá o valor do imóvel, e a coluna referente a 2013 será zerada.

No campo “Discriminação” devem ser informados o nome e o CPF do donatário, bem como a condição de usufruto e os dados do usufrutuário (que pode ser o próprio doador ou um terceiro).

Se o imóvel doado tiver sido adquirido pelo doador no ano da doação, ele deve ser incluído em sua ficha de Bens e Direitos, informando-se os dados da aquisição no campo “Discriminação”.

No mesmo campo também devem ser informados nome e CPF do donatário e do usufrutuário. Em ambas as colunas, de 2012 e 2013, o valor informado deve ser zero.

Nos dois casos, o doador deve informar os dados do donatário e o valor da doação em sua ficha de Doações Efetuadas da declaração referente ao ano em que ocorreu a doação.

Usufrutuário: se o usufrutuário for um terceiro, e não o doador, ele precisará informar esta condição na ficha de Bens e Direitos da sua declaração, incluindo o nome do proprietário da nua-propriedade no campo “Discriminação”, mas sem indicação de valores nas colunas referentes a 2012 e 2013.

Como declarar a venda e a doação de imóveis no IR

2 Posso atualizar o valor do imóvel a valor de mercado?

Não há qualquer previsão legal para atualização do custo de aquisição de imóvel a preço de mercado.

O custo de aquisição do imóvel somente poderá ser alterado caso sejam efetuadas despesas com construção, ampliação ou reforma no referido imóvel.

Estas despesas somente poderão ser incorporadas ao custo de imóvel se estiverem comprovadas com documentação hábil e idônea (notas fiscais para as despesas com pessoas jurídicas, recibos para as despesas com pessoas físicas), que deverá ser mantida em poder do contribuinte por pelo menos cinco anos após a alienação do imóvel.

3 Como declarar a compra de imóvel feito por contrato particular de compra e venda ou contrato de gaveta quando a aquisição ocorre em um ano-calendário e a escritura em cartório em outro ano-calendário?

O contrato particular de compra e venda de um imóvel já é suficiente para configurar a aquisição, mesmo antes de o comprador pagar alguma quantia ao vendedor.

Se você firmou contrato particular de compra e venda em 2013, mas a escritura do imóvel só saiu em 2014, a operação já deve ser declarada pelas partes no Imposto de Renda 2014, pelos valores efetivamente pagos até 31/12/2013.

Como declarar financiamento habitacional no Imposto de Renda?

4 Como declarar no imposto de renda bens recebidos como meação e/ou herança?

A transmissão de meação e herança é isenta de imposto de renda.

Assim, o valor dos bens transmitidos deve ser informado na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.

No caso da meação, a linha correta é a de número 17; já no caso de herança, é a linha 10.

Além disso, cada bem deve ser informado na ficha de Bens e Direitos de quem recebeu a herança, segundo as regras para declaração de cada tipo de bem.

5 Como devem ser declarados os bens comuns do casal quando os cônjuges ou companheiros declaram separadamente?

Os bens comuns são aqueles adquiridos a título oneroso (com frutos do trabalho) na constância do casamento ou da união estável em regime de comunhão parcial de bens por apenas um ou pelos dois membros do casal.

No regime da comunhão universal de bens, todos os bens do casal são considerados comuns, inclusive aqueles anteriores à união; e no regime da separação total, não há bens comuns.

Assim, o casal que tem bens comuns e declara em separado tem duas opções: ou informa todos os bens comuns na declaração de apenas um membro do casal.

Se quando adquiriu convencionou de lançar meio a meio, pode lançar meio a meio.

Se é isso que está na escritura. Mas na comunhão, a princípio, é tudo do casal.

No primeiro caso, se o contribuinte que não declara os bens comuns ainda for obrigado a entregar a declaração, ele deverá informar que os bens comuns foram declarados por seu cônjuge ou companheiro.

Essa informação deve ser incluída na ficha Bens e Direitos, sob o código 99.

No campo “Discriminação” é preciso relatar que os bens e direitos comuns estão na declaração do cônjuge ou companheiro, informando-se também seu nome e CPF e sem especificar valores.

É possível incluir todos os bens comuns na mesma declaração ainda que alguns deles estejam apenas no nome do outro cônjuge ou companheiro.

Caso o contribuinte que não informa os bens comuns possua bens particulares de valor inferior a 300 mil reais, e não se enquadre nas demais regras de obrigatoriedade, ele fica dispensado de entregar a declaração, podendo ou não ser incluído como dependente, o que for mais vantajoso.

6 Como declarar bens adquiridos em condomínio?

Bens adquiridos por mais de uma pessoa e que não sejam bens comuns de um casal devem ser declarados por todos os condôminos, que são todos proprietários, pelo valor correspondente ao percentual de cada um.

Assim, se quatro irmãos possuem, cada um, 25% de um imóvel, todos os que forem obrigados a declarar deverão informar o imóvel em suas declarações pelo valor correspondente a essa participação de 25%.

A situação de condomínio deve ser descrita no campo “Discriminação”, assim como o percentual da propriedade pertencente ao declarante.

7 Como declarar imóvel rural?

Se você tem um imóvel rural, como uma fazenda ou um sítio, ele deve ser informado na ficha de Bens e Direitos pelo seu valor de aquisição.

O Valor da Terra Nua (VTN) constante na declaração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) de 2013 deve ser informado apenas no campo “Discriminação”.

8 Meu consórcio foi contemplado em 2013, mas não usei a carta de crédito para adquirir o bem naquele ano. Como declarar esta situação?

Os consorciados que foram contemplados em 2013, mas não usaram a carta de crédito devem declarar da mesma forma que os contribuintes que não foram contemplados.

Ou seja, todo valor destinado às parcelas do consórcio no ano de 2013 deve ser declarado na ficha Bens e Direitos, sob o código “95 – Consórcio não contemplado”.

No campo “Situação em 31/12/2012”, é preciso declarar os valores pagos até o final de 2012 e, no campo “Situação em 31/12/2013”, deve ser declarada a soma entre os valores pagos ao longo de 2013 e os valores pagos anteriormente.

Apenas se o consórcio foi iniciado em 2013, a coluna de 31/12/2012 deve ser deixada em branco, sendo preenchido apenas o campo de 2013.

Em “Discriminação”, informe o nome e o número de inscrição no CNPJ da administradora do consórcio, o tipo de bem, além da quantidade de parcelas pagas.

No campo “Discriminação” é preciso também mencionar que a contemplação ocorreu, mas o valor não foi utilizado para a aquisição do bem até o dia 31/12/2013.

Rendimentos

9 No caso de aluguel recebido de pessoa física com intermédio de imobiliária, onde informar o valor pago a título de comissão, para que seja abatido do valor do aluguel recebido?

Os valores pagos a título de comissão pela intermediação nos aluguéis devem ser informados na ficha Pagamentos Efetuados, com a identificação da imobiliária.

Já os rendimentos de aluguel recebidos devem ser informados na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior, já diminuídos os gastos com a intermediação.

10 Como declarar os rendimentos gerados pelos bens comuns de um casal?

Os rendimentos gerados por bens comuns do casal unido em comunhão de bens, como aluguéis de um imóvel comum ou a rentabilidade de um fundo de investimento comum, podem ser declarados integralmente na declaração de um deles ou metade na declaração de cada um, caso eles declarem separadamente.

11 Como declarar o aluguel que eu recebo por imóvel de minha propriedade, mas que repasso a outra pessoa da família?

Se o parente tiver o usufruto desses aluguéis por escritura pública averbada no registro de imóveis, basta que o proprietário do imóvel informe esse usufruto na sua ficha de Bens e Direitos.

Esse parente, portanto, se torna o responsável por recolher o imposto de renda mensal sobre esses aluguéis e por declará-los como rendimentos tributáveis.

Caso não haja escritura averbada, o proprietário do imóvel deve declarar tanto o imóvel quanto os aluguéis, sendo também o responsável pelo recolhimento de IR sobre esses rendimentos.

Além disso, deverá informar na ficha Doações Efetuadas que doou aquela quantia de aluguel para o parente.

Este, por sua vez, deverá declarar os aluguéis recebidos por doação na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.

Vale frisar que, embora as doações sejam isentas de imposto de renda, elas estão sujeitas ao recolhimento do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD), caso a quantia doada por ano ultrapasse o teto de isenção estadual.

12 A indenização recebida pelo locatário para desocupar o imóvel em que está morando é tributável?

Sim. Quando o inquilino é obrigado a desocupar o imóvel e recebe uma indenização do proprietário, do locador ou de um terceiro (por exemplo, quando o imóvel é vendido e o novo dono não deseja permanecer com o contrato de locação), essa quantia está sujeita à cobrança de imposto de renda, devendo ser declarada como rendimento tributável.

Se a quantia for recebida de pessoa jurídica, o recolhimento do IR é feito na fonte; se for recebido de pessoa física, deve ser recolhido pelo próprio inquilino, com o uso do programa Carnê-Leão.

13 Qual o tratamento tributário dos rendimentos de aluguel de imóvel localizado no Brasil recebidos por não residentes no país?

Se houver acordo ou tratado entre o Brasil e o país de origem do residente no exterior, ou legislação interna que permita a reciprocidade de tratamento, o tratamento fiscal será o que estiver previsto no acordo, tratado ou legislação.

Se não houver acordo desse tipo, o rendimento sofre tributação exclusiva na fonte à alíquota de 15%, devendo ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento do aluguel.

O responsável pelo recolhimento é o procurador de quem reside no exterior.

Tendo entregado a Declaração de Saída Definitiva do País, o contribuinte fica dispensado de declarar esses rendimentos e de entregar a Declaração de Ajuste Anual, mas não de pagar o IR.

14 Como declarar quando o imóvel locado pertence a mais de uma pessoa?

Quando o imóvel locado pertence a mais de uma pessoa, em condomínio, é importante que o contrato de locação discrimine a percentagem do aluguel que cabe a cada condômino.

Caso essa informação não conste no contrato, recomenda-se fazer um aditivo.

Se o locatário for pessoa jurídica, ele é o responsável por recolher o IR na fonte sobre a parcela paga a cada condômino.

Na hora de entregar o informe de rendimentos para o preenchimento da Declaração de Ajuste Anual, o locatário deve entregar a cada condômino um informe com a sua parte e o respectivo valor retido na fonte.

Caso o imóvel seja o bem comum de um casal unido em comunhão de bens, o aluguel pode ser tributado e declarado na proporção de 50% em nome de cada cônjuge ou pelo total em nome de apenas um dos cônjuges.

Na união estável, o tratamento é o mesmo do regime da comunhão parcial de bens, a menos que haja um contrato com regime de bens e divisões diferentes.

Nesse caso, aplicam-se as regras do imóvel em condomínio.

15 Pagamento de IPTU e condomínio precisa ser declarado? De quem é a responsabilidade, do inquilino ou do proprietário?

Não é necessário declarar essas taxas, independentemente de quem seja o responsável por pagá-las.

Porém, se o proprietário for o responsável por pagar o condomínio e o IPTU de um imóvel que lhe renda aluguéis, ele tem o direito de deduzir esses gastos do seu rendimento.

Ou seja, só precisa declarar o aluguel já líquido dessas taxas.

16 Recebo aluguel pela locação de imóvel e com esta quantia pago aluguel em outro imóvel. É preciso recolher IR sobre o aluguel recebido e declarar as operações?

Sim. Trata-se de dois procedimentos independentes.

O contribuinte precisa declarar o aluguel recebido na ficha de Rendimentos Tributáveis – e ter recolhido o IR mensalmente, se for o caso – e também declarar os valores pagos de aluguel na ficha Pagamentos Efetuados.

17 Como declarar aluguel pago por várias pessoas que não são parentes a um único proprietário, como ocorre com as repúblicas de estudantes?

No caso de repúblicas ou de moradias divididas por amigos, todos os responsáveis por pagar aluguel devem constar no contrato de locação como inquilinos, e cada um declara apenas a parte que pagou na ficha Pagamentos Efetuados, com a identificação do proprietário.

Este, por sua vez, deverá declarar o valor integral recebido de aluguel na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior, tendo recolhido o IR mensalmente, se for o caso, e informando os nomes e CPFs de todos os inquilinos pagantes.

Deduções

18 Aluguéis pagos e parcelas de financiamento de imóveis são despesas dedutíveis?

Não. Essas despesas devem ser declaradas, mas não podem ser abatidas.

Ganhos de capital

Vídeo: GANHO DE CAPITAL: COMO FUGIR DO IR NA VENDA DE IMÓVEL?

19 O que acontece se eu preencher o Programa Ganhos de Capital com as informações da venda de imóvel e optar pela isenção dos 180 dias, mas não adquirir novo imóvel residencial dentro deste prazo?

Quem vende imóvel residencial, desde que este seja seu único bem imóvel, fica isento de imposto de renda ao empregar o produto da venda na compra de outro imóvel residencial localizado no Brasil dentro de 180 dias a partir do contrato de compra e venda do primeiro imóvel.

A pessoa física só tem direito a essa isenção a cada cinco anos.

Para obter pelo benefício, é preciso optar por ele na hora de preencher o Programa Ganhos de Capital (GCAP) do ano em que a venda ocorre com os dados dessa alienação.

Fazendo isso, o contribuinte não precisa recolher o IR sobre o ganho de capital até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.

Mas caso o contribuinte não consiga aproveitar a isenção dentro dos 180 dias, ele vai precisar recolher o imposto com juros de mora, calculados a partir do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor do imóvel vendido, dentro de 30 dias após o prazo de 180 dias.

Por exemplo, um imóvel residencial que tenha sido vendido em 1º de fevereiro de 2013 tinha um prazo até o último dia útil de março para o recolhimento do IR sobre o ganho de capital.

O contribuinte que optou pela isenção dos 180 dias ficou dispensado de recolhê-lo.

Porém, caso o contribuinte não tenha conseguido comprar um novo imóvel residencial com o produto da venda deste bem até o dia 31 de julho, quando se encerra o prazo de 180 dias, ele terá que recolher o imposto com juros contados a partir de abril.

Para pagar apenas os juros, o recolhimento deve ser feito dentro de 30 dias a contar a partir de 1º de agosto.

Se após este prazo de 30 dias o contribuinte ainda não tiver pago o imposto, passa a incidir também multa, calculada a partir do segundo mês seguinte ao do recebimento do dinheiro da venda.

No exemplo, a multa também é contada a partir de abril.

Para recolher o imposto em atraso, o contribuinte precisa preencher o GCAP retirando a opção pela isenção dos 180 dias.

O programa calculará o imposto devido.

Em seguida, é preciso preencher o Sicalc com o imposto devido, para calcular juros e multa e imprimir o DARF para pagamento do IR.

20 Ao empregar o fruto da venda de imóvel residencial na construção de outro imóvel, ainda que residencial, dentro de 180 dias a partir da venda do primeiro imóvel, o contribuinte tem direito à isenção de imposto de renda?

Não. A isenção dos 180 dias só vale se o dinheiro for empregado na compra de outro imóvel residencial já construído ou em construção.

Ou seja, a isenção não se aplica quando o dinheiro é usado para a construção de um imóvel, para a continuidade das obras ou para benfeitorias e reformas em imóveis que já sejam de propriedade do contribuinte, ainda que residenciais.

21 Posso compensar o ganho de capital com a venda de um imóvel com o prejuízo que tive na venda de outro imóvel?

Não. No caso de imóveis essa compensação não pode ser feita, isto é, os resultados positivos e negativos apurados em operações distintas não podem ser somados algebricamente para reduzir o ganho de capital e, consequentemente, o IR a pagar.

Falta previsão legal. Nesse caso, o ganho de capital deve ser apurado e tributado em separado para cada alienação.

22 Posso somar o valor pago a título de laudêmio ao preço de aquisição da posse de imóvel?

Sim, o laudêmio pago no ato da compra da posse de um imóvel integra o custo de aquisição e pode ser somado.

Isso beneficia o contribuinte, reduzindo o ganho de capital em caso de venda da posse do imóvel futuramente.

23 Contribuinte que possui apenas usufruto sobre imóvel e propriedade em outro pode ficar isento de imposto de renda sobre o ganho de capital caso venda o imóvel de sua propriedade?

Não. A isenção dos 180 dias e a isenção para transações com valor inferior a 440 mil reais só valem para quem está vendendo seu único imóvel, e para efeitos legais, este contribuinte tem mais de um imóvel.

Fonte: Exame – Julia Wiltgen