SBPE CAIXA conheça as possibilidades de contratação de financiamento imobiliário
Veja as condições no SFH e SFI
Inicialmente vamos descrever como funciona o sistema SBPE e seus benefícios para a população.
O que é SBPE e como funciona?
O Conselho Monetário Nacional – CMN disciplina o direcionamento de recursos captados pelas entidades integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) cuja destinação básica sejam financiamentos imobiliários.
Emite regras das operações de financiamento efetuadas no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).
A regulamentação atual foi editada pela Resolução CMN 4.676/18.
O SBPE é integrado pelos Bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário, caixas econômicas, sociedades de crédito imobiliário e associações de poupança e empréstimo.
Os recursos captados na poupança pelos integrantes do SBPE devem ser aplicados:
➤ 65% (sessenta e cinco por cento), no mínimo, em operações de financiamento imobiliário.
É linha de financiamento que utiliza recursos da poupança e captados diretamente pelos bancos, com garantia de alienação fiduciária ou hipoteca do imóvel.
Modalidades de financiamento
➤ Aquisição de Imóvel Novo
➤ Aquisição de Imóvel Usado
➤ Aquisição de Terreno e Construção
➤ Construção em Terreno Próprio
➤ Aquisição de Lote Urbanizado, Reforma ou Ampliação
Regras gerais
➤ Não há limite de quantidade de imóveis por CPF, financiados ou não.
➤ Não há limite de valor de renda.
➤ É permitido o uso do FGTS nos casos em que o financiamento for dentro do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), desde obedeça as regras de uso do FGTS.
O que modificou no SBPE CAIXA
A CAIXA alterou algumas condições de financiamento.
Nas contratações de financiamento habitacional no SBPE CAIXA houve a inclusão do indexador IPCA como um dos indexadores disponíveis para contratação, além do atualmente utilizado – TR.
E mais recentemente relançou a linha de crédito sem indexador (PREFIXADO).
Poderão ser adotados os indexadores:
➤ TR – Taxa Referencial: disponibilizado para todas as modalidades do Programa CCSBPE – Residencial ou Comercial no âmbito do SFH e SFI;
➤ IPCA – Índice de Preços ao Consumidor Amplo: disponibilizado para imóveis residenciais nas modalidades:
- Aquisição de Imóvel Novo,
- Aquisição de Imóvel Usado,
- Imóveis Adjudicados/Leilão CAIXA e
- Imóveis desligados de empreendimento no SFH e SFI.
Vídeo:
IPCA NO CRÉDITO IMOBILIÁRIO – ESSE INDEXADOR É PARA VOCÊ? PRESTAÇÃO E SALDO / OPÇÕES DE NEGOCIAÇÃO
A opção pelo tipo de indexador do contrato de financiamento é feita pelo cliente.
A adesão pelo novo indexador (IPCA) é facultativa, mas caso seja a opção feita pelo cliente, por enquanto, não poderá recuar e voltar a utilizar a TR ou a linha PREFIXADA, assim sendo a escolha deve ser bem planejada.
A quota de financiamento é variável em função do enquadramento/modalidade.
Os percentuais são aplicados sob o valor do imóvel/operação, sendo que estão limitados, ainda, a quota estabelecida no sistema de avaliação de risco.
➤ TAXA FIXA + POUPANÇA + TR – TAXA MISTA
É uma nova linha de crédito imobiliário onde a taxa de juros acompanha o rendimento da poupança.
Vídeo:
POUPANÇA – POR QUE E COMO A PRESTAÇÃO AUMENTOU COM A SUBIDA DA SELIC? SIMULAÇÃO DO CENÁRIO DE JUROS
O comprador conta com a possibilidade de economizar enquanto a poupança está baixa e conta com um limitador de taxa de juros para caso ela suba (O rendimento da poupança é limitado a 6,17% a.a. quando a SELIC estiver acima de 8,5% a.a.).
Nessa linha de financiamento, o saldo devedor continua sendo atualizado pela Taxa Referencial (TR).
A opção pela chamada “taxa mista” – Taxa de juros fixa + POUPANÇA é boa, mas também merece atenção, considerando a possibilidade de aumento do encargo, de acordo com a eventual subida da Taxa SELIC.
Exemplos variação na Taxa de juros em função de mudança na taxa SELIC
Na opção da Taxa fixa de 3,35% a.a. a variação da taxa de juros total (somada remuneração da poupança) vai de 4,75% a.a. até o TETO de 9,52% a.a.
Na opção da Taxa fixa de 3,99% a.a. a variação da taxa de juros total (somada remuneração da poupança) vai de 5,39% a.a. até o TETO de 10,16% a.a.
Financiamento imobiliário PREFIXADO no SBPE CAIXA
A partir do final de FEV/20 a CAIXA relançou o financiamento imobiliário sem indexador (PREFIXADO).
A modalidade terá juros a partir de 8% ao ano, e não incluirá nenhum indexador, ou seja, será possível calcular a evolução do saldo devedor e as prestações durante todo o financiamento.
As condições são aceitas para financiamento no SBPE CAIXA para imóveis residenciais novos e usados, com quota de financiamento de até 80%.
Trata-se de mais uma opção disponibilizada aos potenciais compradores de imóveis, independentemente das linhas de financiamento tradicional (indexada à Taxa Referencial – TR) e da indexada ao IPCA, lançada anteriormente.
O objetivo é oportunizar maior previsibilidade ao comprador, que poderá saber, no momento da contratação, exatamente o valor que será pago ao final do período, que são de longo prazo.
A opção pelo financiamento prefixado tem as seguintes benefícios ao mercado imobiliário:
- Transferência do risco do cliente para o banco
- Previsibilidade das prestações
- Possibilidade de securitização, ou seja, de venda de carteira
A opção de financiamento (PREFIXADO) alinha o Brasil às práticas de mercados financeiros maduros, conforme discorremos anteriormente.
Vídeo: FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: TR, IPCA, POUPANÇA ou PREFIXADO COMO ESCOLHER O INDEXADOR?
Planejamento financeiro para a compra de imóvel
O planejamento financeiro é importante, entretanto não é comum entre os brasileiros, que precisam aprender a fazer contas, mas não só a conta do mês.
Não é só constatar se a prestação inicial vai caber no bolso, o comprador precisa saber quanto vai custar e como pode evoluir no tempo.
A linha de crédito oferecida será atualizada pela inflação, de acordo com o que for divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), e medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
É possível ainda financiar de acordo com as antigas normas, tendo a correção baseada pela Taxa Referencial (TR).
Evolução dos contratos SBPE CAIXA – SFH e SFI
A partir de 26/08/19 a prestação (A+J) e o saldo devedor dos novos contratos serão reajustados mensalmente, em ambos os tipos de indexadores.
Trata-se de mudança significativa, pois a CAIXA utilizava, até então, o recálculo anual da prestação e reajuste mensal do saldo devedor.
O Comprometimento de renda para a opção com indexador IPCA será mais rigorosa:
20% no SAC e 15% no SFA/TP
Será importante o comprador fazer simulação prévia da contratação utilizando o sistema de amortização e indexador escolhido por meio do site do banco.
O financiamento pode corresponder a, no máximo, 80% do valor do imóvel, tendo contrato máximo de até 30 anos (IPCA) e 35 anos (TR).
O comprador deverá analisar, verificar as possibilidades (TR ou IPCA ou PREFIXADO), escolher as condições de pagamento e planejar, ainda mais, a aquisição.
Seguro RCPM
Trata-se de Seguro exigido na Aquisição de Imóvel Novo, obrigatório nos contratos do Programa Minha Casa Minha Vida, mas é opcional no SBPE CAIXA.
É devido pelo(s) vendedor(es), até a assinatura do contrato, na alíquota de 1% aplicada sobre 20% do valor de Avaliação do Imóvel.
Veja como funciona no artigo:
Conheça o seguro RCPM para imóveis financiados
Como funciona o crédito imobiliário em outros países?
Nos Estados Unidos, existem três modelos:
➤ Juros prefixados;
➤ Juros pós-fixados (que acompanham a taxa de juros decidida pelo Fed, o banco central americano);
➤ Taxa híbrida: a taxa é prefixada por períodos mais curtos, três ou cinco anos, por exemplo. E após esse prazo, a taxa é revista para contemplar a mudança na taxa básica de juros.
Na Europa, consumidores também encontram a possibilidade de contratar juros prefixados ou variáveis.
Riscos para analisar na escolha do indexador
A opção pelo indexador IPCA troca o risco de mercado por risco de crédito, expõe o comprador à volatilidade econômica e utiliza um índice que não reflete a inflação do setor nem o reajuste do salário da população.
Esta nova modalidade vai apresentar mais riscos ao longo do tempo para o adquirente de imóvel.
O uso do IPCA para atualizar os contratos de financiamento imobiliário reduzirá o valor da parcela na saída, mas poderá custar ao mutuário uma dívida maior no final quando comparado com os contratos corrigidos pela Taxa Referencial (TR).
Tal constatação pode ser verificada no próprio portal de simulação do banco, onde são disponibilizamos gráficos com demonstrações.
A inflação média anual medida pelo IPCA nos últimos dez anos foi de 5,85%, segundo dados do IBGE.
Nesse período, a inflação em um ano chegou a 10,67%, em 2015.
A TR média, por sua vez, foi de apenas 0,82% no período.
Por essa diferença entre os dois indexadores, mantidas as condições médias, a dívida total indexada pelo IPCA será maior no tempo.
Por outro lado, a modalidade deverá facilitar a venda desses créditos no mercado financeiro, crescendo a securitização, e, de quebra, tem a promessa de adicionar recursos para a compra da casa própria. Será?
Fazer a ligação do crédito imobiliário com IPCA é um caminho para desenvolver o segmento no País, mas não se pode tirar os olhos da inflação.
Para decidir qual é a melhor opção, é preciso saber se o comprador está disposto a correr o risco do aumento da inflação.
Para quem aposta que a economia ficará estável nos próximos anos, financiar a casa própria com indexação pela inflação pode ser interessante.
Mas, para quem não se sente seguro ou não quer correr o risco, não é recomendado.
O risco será maior:
- Quanto menor o valor de entrada a ser dada,
- maior o prazo de parcelamento desejado e
- mais alto o comprometimento de renda mensal.
A inflação nos próximos anos tende a ser baixa, mas como prever em 15, 20 ou 30 anos?
Quem precisa financiar a maior parte do valor do imóvel, pelo maior prazo, e não tem folga na renda, corre muito risco. Nesta hipótese é melhor continuar na TR.
Risco da Variação da SELIC – Taxa mista ou Taxa fixa + Poupança +TR
A possibilidade de a Selic subir dos atuais 2% ao ano para 8,5% ao ano não é algo que se preveja nos próximos três ou quatro anos. mas não se pode garantir não acontecerá no restante do contrato, por exemplo, em especial num financiamento que pode chegar a 35 anos!
Consideramos que a Selic, também, não deve continuar em 2% ao ano por muito tempo. Segundo as expectativas do mercado, os juros básicos podem encerrar 2021 acima de 3% a.a., podendo chegar em 4% a.a., e com perspectiva de atingir 5% a.a. ao fim de 2022, conforme previsão constante no boletim Focus divulgado pelo Banco Central.
É importante fazer comparações de taxa com a Selic em diferentes patamares, para poder vislumbrar o que pode acontecer com a prestação (a+j) em função dessa variação.
Vídeo: NOVIDADE!! SIMULADOR IMOBILIÁRIO CAIXA permite SIMULAR CENÁRIOS de variação de: IPCA, TR e POUPANÇA
Nas contratações de financiamento imobiliário atualmente temos 4 possibilidades de escolha:
➤ TAXA FIXA + TR
➤ TAXA FIXA + IPCA
➤ PREFIXADO
➤ TAXA FIXA + POUPANÇA + TR
A escolha deve seguir o perfil do comprador, com a avaliação dos riscos, vantagens e desvantagens de cada opção.
GILBERTO MELO
Especialista – Crédito Imobiliário
Atualizado em 27/02/2021.
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