Concentração do ônus na matrícula e outras medidas

Por meio de duas MP 651/14 e 656/14, divulgadas na semana passada, foram implementadas importantes ações relacionadas às operações habitacionais e, neste texto, procuraremos sintetizar os pontos que julgamos mais relevantes

A ‘síntese’ ficou muito grande, mas é porque são muitas e relevantes medidas. Vejamos:

Concentração do ônus na matrícula

Essa medida implica que somente valerá, contra terceiros, os atos que estiverem averbados na matrícula do imóvel.

Uma definição bem simples significa que, qualquer ação contra o proprietário, que não esteja averbada na matrícula do imóvel, não poderá, após a transação deste, ser utilizada com o objetivo de anular os atos subsequentes e penhorar o imóvel para fazer frente à dívidas do ex-proprietário.

Atualmente é possível e não muito raro que, mesmo depois de ter o imóvel sido transacionado várias vezes, o Juiz anular toda uma cadeia de vendas para que o imóvel faça frente a dívidas de um antigo proprietário, mesmo a ação tendo origem em outro município e não estar averbada na matrícula do imóvel.

Este aspecto representava um grande risco tanto para os compradores quanto para as instituições financeiras, pois mesmo tendo que buscar várias certidões em cartórios, não era suficiente para eliminar o risco, pois a ação poderia estar ocorrendo em outra localidade.

Com a Concentração do ônus da matrícula, basta que se verifique a matrícula do imóvel e, não havendo nenhum ônus averbado até o momento da operação de compra e venda, tanto o comprador quanto o financiador podem estar seguros que o imóvel está, efetivamente, livre de ônus e que não estarão sujeitos a surpresas futuras.

Além de mitigar riscos, esta medida irá simplificar e agilizar os processos de financiamento, pois eliminam as buscas de certidões e reduz a necessidade de análises jurídicas.

A grande limitação, no momento, é que as ações existentes até a data da publicação da MP 656/14 poderão ser averbadas ainda nos próximos 2 anos e, portanto, o resultado da Concentração do ônus da matrícula somente se fará sentir a partir de outubro/16.

Particularmente defendemos que não era necessário conceder este prazo, porém, esta é uma batalha que vínhamos travando há uns 7 anos e, flexibilizar este ponto foi imprescindível para a aprovação da proposta.

Concentração do ônus na matrícula.

Vídeo:
O QUE É MATRÍCULA E O QUE DEVE SER OBSERVADO NA CERTIDÃO DE MATRÍCULA NA COMPRA DO IMÓVEL?

LIG – Letra Imobiliária Garantida (Coverd Bonds)

O Brasil é um dos poucos países em que o crédito imobiliário é quase 100% dependente de Créditos Direcionados (Caderneta de Poupança e FGTS).

Com a criação da LIG, similar ao Covered Bond europeu, abra-se espaço para que soluções de mercado venham a contribuir para a sustentabilidade e modernização do mercado imobiliário brasileiro.

A LIG não virá para substituir o crédito direcionado, mas sim, para complementá-lo.

Considerando os custos atuais de captação, é provável que este título ainda leve um tempo razoável para ter uma posição relevante no mercado, porém, talvez possamos fazer algumas operações para testar o mercado e construir o modelo operacional.

Trata-se de um modelo exitoso na Europa, que resistiu mesmo diante das crises dos mercados imobiliários de alguns daqueles países. No caso da LIG, destacamos alguns pontos importantes:

a)      Características:

• Pode ser emitida com taxas de juros fixa ou flutuante, admitindo a capitalização de juros sem limite de temporalidade
• Admite variação cambial e isso é importante para facilitar a captação de recursos da parte de investidores internacionais;
• Permite a atualização por qualquer índice de preços, desde que o prazo de resgate seja de no mínimo 36 meses;
• O CMN/BACEN poderá ampliar a carteira para outros ativos além do crédito imobiliário e, s.m.j., isso pode não ser bom;
• Os investidores PF serão isentos de IRPF.

b)      Segurança para os Investidores

• Patrimônio da carteira de LIG totalmente apartado do patrimônio da IF emissora
• Carteira de LIG não é afetada por decretação de intervenções, liquidação extrajudicial ou falências da IF
• Não responde direta ou indiretamente por dívidas e obrigações da IF emissora, por mais privilegiadas que sejam. Enfim, prevaleceu a tese mais ousada que colocamos inicialmente, isto é, nem os créditos da União e nem tampouco os créditos trabalhistas terão preferência sobre os créditos dos investidores em LIG.
• A Instituição Financeira – IF emissora deve reforçar a carteira de ativos que garante a LIG na hipótese de esta se mostrar insuficiente para cobrir os compromissos juntos aos investidores
• O Agente Fiduciário terá, obrigatoriamente, acesso às informações e documentos relativos à base de ativos da carteira
• A IF responde pela qualidade/legalidade dos créditos por ela originados
• Na hipótese de intervenção, liquidação extrajudicial ou falência da IF emissora, o Agente Fiduciário assume a gestão da carteira. Isso significa que o investidor em LIG tem dupla garantia – 1º da IF emissora e, 2º da carteira de ativos.

c)       Aspectos gerais

• O Conselho Monetário Nacional – CMN definirá qual o % da carteira de LIG poderá estar lastreado em títulos com variação cambial, sendo que no 1º ano não poderá ser superior a 50%.

Obs.: a previsão de variação cambial, em nossa avaliação, é vital para que o título possa ser utilizado para fazermos captações internacionais, porém, mais do que razoável que o CMN defina um % máximo que poderá estar exposto a este risco.

• O CMN definirá como a LIG impactará no cômputo do Direcionamento Básico da caderneta de poupança.

Home Equity (Refinanciamento) com recursos da Caderneta de Poupança

As instituições financeiras poderão utilizar até 3% do saldo médio de seus depósitos em caderneta de poupança para conceder financiamentos de Home Equity .

Caberá ao CMN definir as condições, principalmente se somente na parte do crédito livre (13% do saldo em caderneta de poupança destinado ao SFI ou SH) ou, se inclusive no SFH.

Se ficar apenas no crédito livre (13%), a medida não terá, de imediato, grande impacto, pois quase a totalidade dos grandes bancos estão superaplicados neste segmento.

No entanto, se for permitida inclusive para cumprir a parte do SFH, será um grande diferencial para os bancos que estão sub aplicados, com destaque para Itaú e Bradesco.

Quem tiver ‘bala na agulha’ – funding disponível em SBPE – poderá ser extremamente agressivo no segmento de Home Equity.

Regime Especial de Tributação RET: 1% para habitação de interesse social

Prorrogado de 31.12.2014 para 31.12.2018.

Alienação Fiduciária – duas importantes alterações:

• Definição explícita de que o credor fiduciário responde pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos tributários quando se tornar proprietário pleno do imóvel, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação de propriedade, adjudicação, dação ou outra forma de transmissão da propriedade.
  • Qual a vantagem desta mudança? Mitiga o risco de, por exemplo, as Instituições Financeiras, detentoras da propriedade fiduciária dos imóveis por elas financiados, serem responsabilizadas pelo pagamento do IPTU e de taxas de condomínios, no caso de os mutuários se tornarem inadimplentes com o pagamento desses compromissos, como vinha ocorrendo;

• Ampliação das possibilidades de o devedor inadimplente, não encontrado ou que dificultar sua localização, ser intimado via publicação em jornais.
  • Essa alteração tem, no mínimo, duas vantagens: i) agiliza as intimações; ii) mitiga o risco de contestação judicial nos casos de intimação via jornais.

IMPORTANTE:

Fim da exigência de leilões para imóveis do Programa Minha Casa Minha Vida – MCMV – Faixa 1

Por terem garantia de Alienação Fiduciária, os imóveis do MCMV, nos casos de retomada (Consolidação da Propriedade), estavam obrigados a serem levados a 1º e, se necessário, 2º leilão, para serem revendidos de acordo com condições de mercado.

Com a alteração introduzida na Lei 11.977/09, por meio da MP 651/14, não será mais necessário levar esses imóveis a leilão, sendo que reintegrarão automaticamente o patrimônio do FAR e serão ofertados às famílias que estiverem na lista de inscrição e selecionadas.

Teotonio Costa Rezende

DIretor de Habitação da Caixa 

Mestre em Gestão e Estratégia de Negócios e graduado em Economia, Ciências Contábeis e Administração de Empresas

Atua no setor financeiro há quase 40 anos, 34 dos quais dedicado ao setor habitacional.