Incentivar a expansão do setor imobiliário tem um duplo efeito positivo:
- Social – uma vez que a habitação é uma das principais necessidades dos indivíduos;
- Econômico, pois o setor da construção civil tem grande capacidade de geração de emprego e renda.
Por sua vez, dada a expressividade de seu custo, independentemente do segmento social, são poucos aqueles que tem condição ou disposição para adquirir um imóvel e efetuar o pagamento integralmente com recursos próprios.
Neste contexto, mesmo em economias maduras, o crédito imobiliário exerce papel fundamental como instrumento viabilizador do acesso à casa própria.
No caso brasileiro, em decorrência do período de hiperinflação e desemprego verificado na década de 1980 e primeira metade da década de 1990, o mercado de crédito imobiliário passou por profunda estagnação e, a partir de 2002 iniciou uma tímida retomada.
Isso, graças à estabilidade econômica advinda do Plano Real e, posteriormente em decorrência de importantes avanços que contribuíram para melhoria da segurança jurídica e mitigação do risco de perda de capital.
A partir de 2004 registra-se uma retomada sustentável dos financiamentos de crédito imobiliário, sendo que em menos de 10 anos o volume de recursos aplicados anualmente se multiplicou por mais de 20, conforme pode-se verificar no gráfico a seguir.
Vale destacar que a expansão do crédito imobiliário e, principalmente o Programa Minha Casa Minha Vida, tiveram papel preponderante para minimizar os impactos, na econômica brasileira, da crise econômica global ocorrida a partir de 2008.
{*) Projeção a partir de agosto/2013
No entanto, juntamente com a expansão dos volumes aplicados em crédito imobiliário, ocorreu forte elevação dos preços dos imóveis, fato este que tem alimentado discussões sobre o risco de que, no Brasil, a exemplo do que ocorreu nos Estados Unidos, estaria ocorrendo a formação de uma bolha imobiliária.
Neste particular é importante destacar as grandes diferenças entre o que ocorreu nos E.U.A em relação ao mercado imobiliário brasileiro, com destaque para os seguintes aspectos:
1. No Brasil, durante o período de hiperinflação, o valor dos imóveis ficou comprimido, não acompanhando sequer a elevação do custo de construção.
Portanto, boa parte da elevação dos preços ocorridas em período recente refere-se à recomposição de perdas passadas;
2. A maioria absoluta das transações imobiliárias no Brasil destinam-se à moradia dos adquirentes e não a investimentos;
3. O déficit habitacional brasileiro é de aproximadamente 7 milhões de unidades habitacionais e, somados à demanda vegetativa, indicam que ainda são necessários produzir uma grande quantidade de imóveis para atender à demanda por habitação;
4. A relação crédito imobiliário/PIB, no Brasil ainda se situa pouco acima de 7%, enquanto nos E.U.A gira em torno de 80% e, nos países europeus esta relação, em regra, é superior a 60%. Portanto, ainda temos um grande espaço para expansão do crédito imobiliário;
5. Relevante parcela do crescimento imobiliário no Brasil está sendo alavancada pelo Programa Minha Casa Minha Vida, sendo que este programa aporta grande volume de subsídios e, por conseguinte, faz com que para o segmento de renda familiar de até R$ 1.600 (Faixa 1), os imóveis são quase integralmente subsidiados e, portanto, não representam risco para o Sistema Financeiro e nem tampouco para a União;
6. A LTV (relação dívida/garantia) que, nos E.U.A. chegou a ultrapassar 100%, no Brasil se mantém em torno de 70% e, portanto, apresenta importante garantia contra eventuais quedas nos valores dos imóveis;
7. A substancial expansão do volume de recursos aplicados ao longo da última década não se deu às custas de flexibilização de regras de governança, mas em decorrência das condições econômicas favoráveis, prova disso é que os índices de inadimplência vem se mantendo entre os menores de toda a história do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, criado em 1964;]
8. No Brasil, a securitização do crédito imobiliário e o mercado secundário é incipiente e, por consequência, quase a totalidade do crédito imobiliário é carregada no balanço dos próprios bancos, o que facilita o acompanhamento por parte dos órgãos reguladores, além de fazer com que essas instituições financeiras tenham maior rigor na originação desses créditos, haja vista que respondem integralmente pelo risco de perda de capital;
9. Diferentemente dos E.U.A., no Brasil os correspondentes imobiliários são meramente prestadores de serviços, não tendo nenhum poder quanto à decisão do crédito.
Da mesma maneira, as instituições financeiras mantém controle absoluto sob o ‘tripé’ que garante a qualidade do crédito:
a) avaliação do imóvel;
b) avaliação do risco de crédito e da capacidade de pagamento do devedor;
c) análise dos comprovantes de renda do tomador do crédito.
Nota-se, portanto que, apesar da elevação acentuada dos preços dos imóveis no Brasil, não há indícios de formação de bolha imobiliária e, inclusive, já se verifica a estabilização desses preços, sem sinais de que esteja em curso qualquer movimento de queda brusca ou acentuado no valor dos imóveis.
Isso não quer dizer que o Brasil esteja imune a uma bolha imobiliária e, não por acaso, tanto as instituições financeiras quanto os reguladores do Sistema Financeiro Nacional tem se mantidos atentos aos movimentos do mercado imobiliário, dentro da velha lógica de que é melhor prevenir do que remediar.
Teotonio Costa Rezende
Diretor de Habitação da Caixa Econômica Federal
Mestre em Gestão e Estratégia de Negócios e graduado em Economia, Ciências Contábeis e Administração de Empresas
Atua no setor financeiro há quase 40 anos, 34 dos quais dedicado ao setor habitacional.
