Encargo e Prestação – Quais as diferenças?

Encargo deve ser pago, normalmente no mês seguinte a assinatura do contrato de financiamento imobiliário, é composto de:

Prestação ( A + J ) + Acessórios ( Seguros + Taxas )

O saldo devedor do financiamento imobiliário é geralmente atualizado mensalmente, o indexador mais usual no mercado de crédito imobiliário é a Taxa Referencial – TR, mas podem ser escolhidos outros índices e existem contratos sem previsão de atualização monetária.

Cabe, ainda, demonstrar como se compõe o valor total do encargo mensal e sua distribuição financeira, considerando o entendimento, de forma equivocada, por muitas pessoas que o valor total do encargo mensal seria deduzido integralmente no saldo devedor.

Porém, não ocorre desta forma em nenhum financiamento imobiliário.

O encargo total é composto de:

Prestação (A – Amortização + J – Juros)

• Parcela de amortização – A: Corresponde a parcela de devolução do principal, ou seja, do capital emprestado, é amortizada/deduzida no saldo devedor.
  • A – Amortização é a parcela que é diminuída periodicamente (em geral, mensalmente) do Saldo devedor. É o dinheiro que está reduzindo do saldo devedor. Se não tivesse juros, o valor da prestação seria o Valor Emprestado dividido pelo número de prestações.

• Parcela de juros – J, calculada de acordo com o percentual constante no contrato é a remuneração do valor emprestado. O valor dos juros embutidos em cada prestação é sempre calculado sobre o saldo devedor do empréstimo, verificado no período imediatamente anterior, apurado com base na taxa de juros contratada entre as partes.

O valor da prestação será calculado de acordo com o sistema de amortização escolhido pelo comprador.

Por Exemplo: Financiamento = R$ 200.000,00 ; Prazo = 180 meses ; Taxa de juros = 9% a.a. ; SAC

Acessórios (Seguros e Taxas)

• Seguro mensal: que possui 02 prêmios de seguros, um para cobrir Danos Físicos no Imóvel – DFI, gerados por forças da natureza, e outro para quitação do saldo devedor no caso de Morte ou Invalidez Permanente – MIP do comprador.
  • A parcela de seguro mensal (DFI + MIP) é repassada mensalmente pelo Banco diretamente à Seguradora, portanto não abate no saldo devedor.

• Taxa de Administração: É cobrada mensalmente, junto com as prestações do financiamento, foi estipulada legalmente, com objetivo de ressarcir o agente financeiro dos custos de administração nas operações no SFH.

Encargo Mensal

Somente os componentes da prestação tem relação com a evolução do saldo devedor do financiamento, assim são acrescidos os juros e a atualização monetária (se houver) e deduzida a parcela de amortização.

Os acessórios são acrescidos ao valor da prestação para compor o encargo, mas não interfere na evolução do saldo devedor.

Encargo Periódico no financiamento imobiliário:

Prestação ( A + J ) + Acessórios ( Seguros + Taxas ).

Os valores podem ser conferidos no boleto de pagamento do encargo ou procure o Banco para mais informações.

Vídeo: Amortização e Amortização Extraordinária no FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Veja modelo 2ª via boleto CAIXA Habitação

O acompanhamento da evolução da prestação, do encargo mensal, dos valores pagos e do saldo devedor do financiamento pode e deve ser efetivado por meio do Boleto Mensal de pagamento.

Onde tem todas essas informações, em especial nos campos: Extrato de Evolução do saldo devedor, Extrato de Evolução FGTS na prestação, Descrição dos 12 últimos pagamentos efetivados e Demonstrativo do Encargo do Mês.

Para emitir o boleto CAIXA Habitação 2a. via:

Boleto Habitação CAIXA – Como emitir

Diferença de prestação Emitida

No campo “Descrição dos 12 últimos pagamentos” efetivados poderá verificar 2 valores: Valor Devido e Valor Pago.

A diferença entre o Valor Devido e Valor Pago nos encargos mensais aparece no campo TOTAL DA DIFERENÇA ATUALIZADA.

No Campo “Demonstrativo do Encargo do Mês” aparecerá o item Diferença Prestação Emitida com o valor acumulado das diferenças entre o valor pago/devido apuradas quando da emissão do boleto.

A diferença entre o Valor Devido e Valor Pago nos encargos mensais aparece no campo TOTAL DA DIFERENÇA ATUALIZADA.

Esclarecemos que o campo Diferença Prestação emitida consta o valor acumulado de diferenças nos encargos mensais apuradas no contrato. Essa diferença pode ser a cobrar ou a devolver:

• Pode ser oriunda de pagamento efetivado fora da data do vencimento, cobrando os juros moratórios, juros remuneratórios, multa e atualização da diferença apurada.
• Pode ser oriunda de despesa de cobrança administrativa do contrato.
• Pode ser em função de mudança de faixa etária do seguro Habitacional de morte e invalidez permanente – MIP ou de  acerto cadastral no contrato.
• Também, pode acontecer quando houver um acerto cadastral na evolução do contrato no sistema do Banco.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

Veja mais:

Como consultar saldo devedor do financiamento

Artigo atualizado em 04/05/2020