Patrimônio de Afetação – Entenda o significado

Patrimônio de afetação é o regime pelo qual ficam mantidos separados do patrimônio da empresa incorporadora/construtora, o terreno e as benfeitorias que serão objeto de construção de imóveis financiados

O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

O incorporador responderá pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação.

Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

De acordo com a redação dada pela Lei 10.931/2004 referentes aos Artigos 31-A até 31 e da Lei 4591/1964.

Público Envolvido

Pessoa Jurídica (incorporadoras/construtoras) com financiamento para construção e conclusão de empreendimentos imobiliários.

Pessoa Física que serão compradores financiadores das unidades.

Agente Financeiro será o anuente e credor da operação

Objetivo

Dar garantia aos compradores e financiadores da conclusão das obras de construção de imóveis residenciais ou comerciais pertencentes ao empreendimento imobiliário e de sua finalização com a entrega do bem ao adquirente.

Essa garantia deve-se ao fato de que para cada empreendimento é constituído um patrimônio próprio, com contabilidade individual separada das demais operações da incorporadora/construtora, porque os valores aportados com a venda dos imóveis é destinado a uma conta bancária do empreendimento para uso exclusivo daquela operação.

Evitar a paralisação das obras no caso de descumprimento do contrato pela construtora haja vista que o contrato da operação prevê a substituição da construtora por decisão da comissão de representantes.

Dar agilidade, segurança e modernização às contratações de imóvel na planta, proporcionando o atendimento da demanda por moradia própria.

Vantagens

Para os adquirentes:

• A contabilidade e conta bancária são individualizadas para cada empreendimento, sem nenhuma comunicação com a contabilidade geral da empresa incorporadora.
• Segurança da operação sem risco de perda do valor aplicado na aquisição e/ou construção dos imóveis, caso ocorra a falência da incorporadora/construtora.
• Criação da comissão de representantes dos adquirentes/condôminos com poderes para fiscalizar toda a movimentação financeira, acompanhar a execução do cronograma físico-financeiro das obras, no caso de descumprimento de obrigações pela incorporadora a comissão poderá contratar outra incorporadora/construtora para término da construção ou transacionar os imóveis sem necessidade de decisão judicial.
• Anuência das opções de compra e venda pelo Agente Financeiro no caso de unidades financiadas, diminuindo a participação de adquirentes “laranjas”.
• O patrimônio geral do incorporador responde por eventuais prejuízos que o mesmo originar.

Para a incorporadora/construtora:

• O incorporador/construtora que optar pelo patrimônio de afetação será favorecido com redução das taxas tributárias (Imposto de Renda da Pessoa Jurídica, da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), PIS e Cofins).
• Credibilidade à imagem da empresa perante os consumidores e mercado, aumentando sua clientela.

Formalização

Deve ser feita averbação da constituição do patrimônio de afetação no Registro de Imóveis na respectiva matrícula do terreno do empreendimento imobiliário, juntamente com o memorial de incorporação, o qual terá uma inscrição própria no CNPJ e conta bancária específica.

Extinção do Patrimônio de Afetação

•   Quando da finalização das obras com a averbação da construção e registro das unidades imobiliárias em nome dos adquirentes.
•   Revogação, por razão de denúncia de descumprimento por parte do incorporador.
•   Liquidação por decisão em assembleia dos condôminos, caso a escolha seja de não continuar as obras, neste caso, é autorizada a alienação do terreno e edificações existentes, e demais direitos, mediante leilão ou outra maneira escolhida, sendo que o valor recebido no leilão deverá destinar-se à quitação de débitos trabalhistas, previdenciários e fiscais do patrimônio de afetação, e outros reembolsos de adiantamentos realizados comprovadamente aos envolvidos no contrato excetuando-se a incorporadora, e por fim a arrecadação do saldo à massa falida.

VALÉRIA VIVIANE C FREITAS

Especialista no Crédito Imobiliário

Fonte: Lei 10.931, ANOREG e Lugar Certo

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