Quantas prestações posso atrasar no financiamento habitacional?

Quantas prestações posso atrasar no financiamento habitacional?

A partir da terceira prestação em atraso, em geral, poderá ser iniciado do processo de execução pelo banco.

Se não houver o pagamento ou negociação do atraso o imóvel estará sujeito a retomada.

Conheça dicas para negociar as prestações em atraso

Existem variáveis que podem influenciar como o banco vai agir para cobrar as prestações em atraso. Entre elas:

• Garantia alienação fiduciária: se o seu contrato tiver essa garantia, o Banco pode iniciar o processo de execução a partir de 30 dias de atraso, a partir da primeira prestação não paga.
  • A praxe do mercado é de 60 dias.
  • Caso o seu contrato já esteja nessa fase, ainda existe a possibilidade de negociação, porém além das prestações, você deve arcar com as custas cartorárias por esse processo.

• Histórico do cliente: o banco pode analisar o seu perfil para pagamento, seja no financiamento imobiliário ou em outros créditos adquiridos no banco. Se for o primeiro atraso, a negociação será mais fácil.

• Quantidade de prestações em atraso: quanto mais atraso, maior a dificuldade de colocar em dia e mais exigente o banco vai ser para negociar.
  • Lembre-se que para qualquer negociação, o banco pode exigir um valor de entrada.

Vídeo: DICAS PARA NEGOCIAR AS PRESTAÇÕES: Quais opções quando não consigo pagar o financiamento imobiliário

• Prazo: o prazo restante para pagar o financiamento também é considerado na análise, uma vez que quanto maior o prazo, maior é o risco do banco, portanto haverá mais exigências.
  • Porém se o contrato não foi assinado no prazo máximo, existe a possibilidade de elastecer e a prestação diminuir.

• LTV ou Quota de financiamento: é a porcentagem gerada pela relação valor da dívida sobre o valor da garantia.
  • Quanto maior a quota, maior o risco do banco, portanto quando menor for o seu saldo devedor, melhores são as alternativas negociais.

Não tenho prestações em atraso, o que posso negociar?

Vídeo: FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: COMO REDUZIR A PRESTAÇÃO MENSAL?

• FGHab Perda de Renda: para os contratos assinados no PMCMV Faixas II e III, existe cobertura do FGHab em caso de desemprego e redução temporária da capacidade de pagamento.
  • • Nesse caso, trata-se de empréstimo pelo fundo.

  Vídeo:
  PERDA DE RENDA – SITUAÇÕES, ANÁLISE E COMO BUSCAR ALTERNATIVAS VIÁVEIS DE RECUPERAÇÃO FINANCEIRA
  

Veja mais no artigo:

Minha Casa Minha Vida Direitos e Deveres

• Moratória: alguns bancos oferecem a pausa/pausa estendida (CAIXA) ou Stand Still (Demais bancos):
  • A pausa permite o não pagamento de 1 prestação num intervalo mínimo de 12 meses.
  • O valor é acrescido ao Saldo Devedor e diluído no prazo restante.
  • Nos casos de desemprego e redução temporária da capacidade de pagamento, a moratória pode ser por um período maior, mas será concedido de acordo com o histórico e quota de financiamento do cliente.
  • Nesse caso o prazo aumenta conforme a quantidade de prestações com a moratória.

• Dilação de Prazo: você pode solicitar a ampliação do prazo contratado para que o valor da prestação fique menor, proporcional ao prazo restante.
  • Atentar que existe limite de prazo na modalidade de crédito, e que o prazo final não pode ultrapassar os 80 anos do cliente.

• Mudança de sistema de amortização: é uma alternativa para quem deseja mudar o sistema de amortização de PRICE para SAC ou SAC para PRICE.
  • Nem todos os Bancos oferecem as duas alternativas.

Para saber as diferenças entre os sistemas de amortização, leia o artigo:

Sistema de Amortização: veja qual o ideal

• Portabilidade de financiamento: a portabilidade de financiamento habitacional é alternativa negocial.
  • Regulamentada em maio de 2014 e permite migrar o saldo devedor para outro banco que ofereça uma taxa de juros menor.
  • Cabe lembrar que o prazo e demais condições não podem ser alteradas.

Veja mais no artigo:

Portabilidade imobiliária: é vantajosa?

• Portabilidade de seguradora e /ou apólice: durante a vigência do contrato de financiamento, o cliente pode solicitar alteração de apólice a qualquer tempo desde que o CESH – Custo Efetivo do Seguro Habitacional seja inferior a apólice atual.
  • A migração é permitida entre as apólices coletivas do próprio Banco que estiver em vigor na data da alteração.

Saiba mais no artigo:

Portabilidade do seguro habitacional

Tenho prestações em atraso, e agora o que faço?

É verdade que o seu nome nunca sairá do Cadastro Restritivo?

Isso não é verdade, qualquer dívida tem seu prazo máximo de prescrição em 5 anos, a partir do momento em que esta venceu.

Por exemplo, se deixou de pagar dívida que vencia em 10 de novembro de 2011, no dia 10 de novembro de 2016, a empresa credora não mais poderá executar.

E mais, seu nome deverá nesta data ser excluído dos cadastros informativos (restritivos) de crédito como: SPC e o Serasa, se for o caso.

Quando a dívida completa 5 anos, a contar da data de vencimento da última prestação não paga, não pode mais ser cobrada na Justiça ou constar em órgãos de restrição ao crédito como SPC e SERASA.

Porém, isso não significa que não possa ser cobrada administrativamente.

Cadastros Informativos de Crédito

A inclusão do devedor nos órgãos de restrição ao crédito pode ser feita a qualquer momento.

A empresa pode cadastrar, retirar e cadastrar novamente a dívida quantas vezes quiser desde que respeitado o prazo de 5 anos e que não seja com nova data de vencimento para a mesma dívida.

Se o devedor assinar documento de renegociação deve ser retirado dos cadastros negativos (SPC, SERASA etc.) após pagamento da primeira parcela.

Todavia, nos casos de renegociação da dívida deve-se ficar bem atento ao fato de se o acordo não for cumprido o consumidor pode ser incluído novamente.

E o prazo de 5 anos passará a contar novamente da data em que deixou de ser pago o acordo e não da data da dívida anterior.

Mesmo a ação judicial de cobrança ou prescrição da dívida não tem o poder de interromper ou suspender a contagem do prazo máximo de cadastro de 5 anos em órgãos de restrição ao crédito como SPC e SERASA, que é estabelecido no Código de Defesa do Consumidor.

Portanto, mesmo que o credor cobre ou execute a dívida na justiça, quanto completar 5 anos a contar da data em que não foi paga, o nome do devedor, obrigatoriamente, deve sair dos cadastros negativos de crédito.

Se a dívida foi paga, embora o direito de cobrança judicial da dívida estivesse prescrito, a dívida em si não está e, portanto, segunda a lei, não há o direito de se pedir a devolução do dinheiro.

Dívida em Atraso – Quantas prestações posso atrasar?

No financiamento imobiliário sobre os encargos em atraso haverá incidência de: atualização monetária, juros remuneratórios, juros moratórios e multa moratória.

Os juros remuneratórios incidem, à taxa de definida em contrato (pro rata die), desde a data do vencimento até a data do pagamento.

Os juros moratórios incidem sobre o atraso à taxa de 1% ao mês (0,03333333 % ao dia).

A multa de acordo com o Código de Defesa do Consumidor é limitada a 2% do valor do atraso.

É muito importante que a negociação seja bem feita, pois a partir do segundo atraso, os Bancos serão mais exigentes e as condições não serão as mesmas.

Quando atrasar a prestação do financiamento pode subir?

Os serviços bancários são diferenciados dependendo de cada banco.

O crédito imobiliário já alguns anos é considerado uma das principais portas de entrada de clientes.

A competição entre os bancos no crédito imobiliário passou a ficar muito mais acirrada, eles passaram a disputar o cliente pela taxa de juros ofertada.

Neste contexto, os bancos passaram a oferecer taxas “com desconto”.

Se o cliente pagar a prestação em dia e aderir a um pacote de relacionamento, terá uma taxa de juros diferenciada.

O Pacote de relacionamento varia de banco para banco, sendo os principais produtos exigidos os abaixo relacionados:

• Conta corrente
• Cheque especial
• Cartões de crédito
• Débito em conta corrente ou folha de pagamento

A taxa de juros reduzida será mantida enquanto o pacote estiver em uso pelo cliente, bem como, a manutenção do pagamento das parcelas mensais em dia.

Alguns bancos não fazem este tipo de exigência ou restrição, portanto verifique as condições contratadas.

Quantas prestações posso atrasar?

Eu perco a taxa de juros reduzida se atrasar os pagamentos?

Em contratos de alguns bancos em caso atraso no pagamento ou cancelamento de qualquer dos produtos/serviços, a taxa de juros retorna a “taxa de balcão” e, portanto, a prestação (A+J) ficaria mais cara.

As condições especiais e regras de manutenção devem estar descritas no contrato de financiamento assinado com o banco, podendo variar de banco para banco.

Assim, orientamos a verificar o que foi negociado com o banco e ter cuidado para não perder a vantagem da redução dos juros.

E, também, do não pagamento de prestação, considerando que o processo de execução é rápido!

Posso emitir 2ª via de boleto de prestação habitacional em atraso?

Pode a depender da quantidade de prestações em atraso.

Alguns Bancos não permitem a emissão da 2ª via do boleto a partir de três (3) em atraso pois pode já ter iniciado o processo de execução.

Se já estiver nessa situação, além da dívida em atraso, será imputado as despesas com o processo de execução.

A CAIXA, por exemplo, informa em seu site que existe “situação especial impeditiva, não é possível a emissão, procure uma Agência CAIXA”.

Nesse caso, você pode procurar a Agência do Banco ou entrar em contato pelo site: www.caixa.gov.br/negociar.

Pagamento à vista

Nesse tipo de pagamento você pode pedir desconto sobre o valor de juros e multa do valor total em atraso.

Pagamento parcial

► Uso do FGTS para pagamento de parte de prestação:

É a possibilidade de abatimento de até 80% do valor da prestação com uso do FGTS.

Essa opção pode ser usada para pagamento de até 3 prestações em atraso.

Se o atraso for maior, o cliente pode negociar, por exemplo, a incorporação das prestações em atraso e usar o FGTS a partir da prestação atual.

Veja mais no artigo:

Uso do FGTS para pagamento de parte da prestacão

► Incorporação:

O valor do total em atraso mais os juros de mora e multa são incorporados ao Saldo Devedor e diluído no valor das prestações ao longo do prazo restante.

Para isso, o banco exige valor a ser pago como entrada para a negociação.

Saiba como no artigo:

Incorporação das prestações em atraso ao Saldo Devedor

Lembre-se que os bancos não são obrigados a ofertar as opções descritas.

Podem haver restrições caso haja reincidência de atraso no pagamento ou algum item que interfere nas variáveis citadas no começo do artigo.

Nos casos que a inadimplência já ocorre no primeiro ano do contrato poderá haver restrições ou maiores exigências pelo banco.

Mesmo sendo o primeiro atraso do cliente, considerando o pouco tempo de amortização.

Como negociar a dívida com o Banco do seu financiamento imobiliário?

Os Bancos geralmente oferecem atendimento em vários canais, não somente na Agência.

Algumas permitem negociar por telefone e/ou internet. Conheça os canais nas seguintes opções:

• CAIXA negociar
• Banco do Brasil
• Bradesco
• Santander
• Itaú

Não consigo pagar mesmo com as alternativas negociais oferecidas pelo banco, e agora?

Esperar o banco retomar o imóvel já não é mais uma realidade.

Num passado recente, quando a maioria dos contratos possuía garantia hipotecária.

O processo de retomada pelos bancos era lento e permitia que o pagamento do atraso fosse postecipado.

Porém, cabe lembrar que mais de 95% dos financiamentos imobiliários hoje são assinados com garantia alienação fiduciária.

Quando devo assumir que devo vender meu imóvel?

É muito difícil assumir que não tem mais condições de pagar pelo financiamento.

Porém, dependendo da situação essa pode ser a melhor decisão a ser tomada.

Isso porque se o banco retomar o imóvel, os valores pagos não são devolvidos.

E o nome pode ser cadastrado no banco, num cadastro impeditivo, caso no futuro você queira financiar outro imóvel.

O que pode ocorrer é que nessa tentativa de adiar essa decisão, você pode se afogar em outras dívidas, e virar uma bola de neve, caso não haja estrutura financeira de pagar todas as dívidas.

Lembre-se, não há vergonha em não conseguir pagar as prestações.

O que pode acontecer é adiar o seu sonho, ou adquirir imóvel mais barato ou ainda pagar aluguel com valor mais barato, dentro das suas condições reais.

Conclusão

Independentemente de qual for a sua situação não procure o Banco somente quando suas prestações já estiverem em atraso.

Os Bancos possuem alternativas negociais para clientes adimplentes, desde que comprovadas a situação do desemprego e/ou redução temporária da capacidade de pagamento.

Portanto, ficou difícil de pagar as prestações, a primeira coisa a se fazer é buscar a negociação.

Quando conseguir coloca a dívida em dia, faça o planejamento de todas as suas contas e controle os seus gastos.

Veja também o artigo:

Como diminuir valor da prestação habitacional?