Os Bancos cobram tarifas no crédito imobiliário para a formalização do contrato de financiamento e outras tarifas durante a manutenção do financiamento
Desde 30/04/2008, quando da regulamentação pelo Conselho Monetário Nacional, houve alteração no disciplinamento da cobrança de tarifas pelos Bancos.
A regulamentação atualmente em vigor (Resolução CMN 3.919 de 2010) classifica em quatro modalidades os tipos de serviços prestados às pessoas físicas:
Serviços essenciais:
Aqueles que não podem ser cobrados;
Além dos serviços essenciais, também não pode ser cobrada tarifa por liquidação antecipada em operações de crédito e de arrendamento mercantil financeiro pactuadas com pessoas físicas para contratos assinados a partir de 10.12.2007.
Serviços prioritários:
Aqueles relacionados a cadastro, contas de depósitos, transferências de recursos, operações de crédito e de arrendamento mercantil, cartão de crédito básico e operações de câmbio manual para compra ou venda de moeda estrangeira relacionada a viagens internacionais.
Serviços especiais:
Aqueles cuja legislação e regulamentação específicas definem as tarifas e as condições em que aplicáveis, a exemplo dos serviços referentes:
- Crédito rural;
- Sistema Financeiro da Habitação (SFH);
- Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS);
- Fundo PIS/PASEP;
- “Contas-salário”;
- Microcrédito.
Serviços diferenciados:
Aqueles que podem ser cobrados desde que explicitadas ao cliente ou ao usuário as condições de utilização e de pagamento.
São exemplos de serviços diferenciados:
- aditamento de contratos;
- aval e fiança;
- envio de mensagem automática relativa à movimentação ou lançamento em conta de depósitos ou de cartão de crédito;
- fornecimento de atestados, certificados e declarações.
Também não pode haver cobrança pelo fornecimento de atestados, certificados e declarações nas situações em que o fornecimento é obrigatório por determinação legal ou regulamentar.
Destacamos que não são considerados aditamento de contrato:
► Contratos por adesão, exceto no caso de substituição do bem em operações de arrendamento mercantil;
► Liquidação ou amortização antecipada, cancelamento ou rescisão de contratos.
Veja mais:
Financiamento Habitacional – O que considerar?
Publicidade e Divulgação das tarifas
Os Bancos são obrigados a divulgar, em local e formato visível ao público, nas suas dependências e nas respectivas páginas na internet.
Devem disponibilizar para consulta, na internet e em outros meios utilizados para comunicação com o cliente, informações sobre o pacote de serviços contratado, bem como sobre a existência de outros pacotes disponíveis para contratação.
Dicas para negociar custos de tarifas
► No banco onde tem conta salário as taxas de juros para empréstimos devem ser menores e tarifas para a manutenção da conta devem ser negociadas para o menor valor possível.
► Se não conseguir zerar a tarifa de manutenção da conta, verificar se os serviços que precisa não estão no pacote básico definido pelo Banco Central.
► Para serviços essenciais, não podem ser cobradas tarifas de manutenção.
► Se seus investimentos estiverem concentrados em um único banco, deve pedir acesso as melhores aplicações, mas deve comparar com as alternativas disponibilizadas pelas corretoras.
Como evitar as taxas excessivas
Antes de aceitar por determinado pacote de serviços, analise todas as opções, inclusive em outros bancos.
Opte pela que mais se enquadra no seu perfil e anote uma lista com tudo o que está incluído e o que não está.
Assim, evita pagar serviços desnecessárias que, muitas vezes, vêm escondidos. Lembre-se de verificar nos extratos para observar se está pagando somente pelo que utiliza de fato.
De posse dessas informações, fica mais fácil escolher o melhor conjunto de serviços, aquele que realmente precise.
Tarifas no crédito imobiliário
Ao financiar um imóvel é prevista a cobrança de certas tarifas para a formalização desse contrato de financiamento.
Estes custos variam de Banco para Banco e dependem do grau de relacionamento do cliente com a instituição.
Basicamente, o cliente deverá arcar com valores referentes à:
- avaliação do imóvel,
- à análise jurídica e documental,
- ao custo de administração/manutenção do contrato, entre outros.
As tarifas cobradas pelos bancos devem constar de tabelas expostas nos canais de atendimento, em locais de fácil visualização pelo cliente.
É vedada a cobrança de valores não estipulados na tabela de Tarifas do Banco, devendo ser comunicados ao Banco Central os casos ali não previstos, constatados pelos compradores.
Criação e aumento do valor das tarifas bancárias
O aumento do valor de tarifa existente aplicável a pessoas físicas deve ser divulgado com, no mínimo:
- Quarenta e cinco dias de antecedência à cobrança para os serviços relacionados a cartão de crédito;
- Trinta dias de antecedência à cobrança, para os demais serviços, inclusive para os pacotes padronizados de serviços prioritários.
O banco pode passar a cobrar tarifa anteriormente não cobrada, desde que esteja prevista na regulamentação.
Desde que exista previsão contratual ou autorização prévia do cliente e sejam obedecidas as regras, inclusive as exigências para aumento de tarifa.
Compare o quadro de tarifas no crédito imobiliário nos bancos:
Caixa Econômica Federal
Banco do Brasil
Santander
Itaú
Bradesco
Ao financiar o imóvel os Bancos cobram tarifas/taxas para a formalização do contrato de financiamento.
A tarifa de avaliação é paga para cobrir os custos com a avaliação do imóvel que tem por finalidade definir o valor da garantia e do financiamento.
Financiamentos imobiliários com recursos do FGTS
Por exemplo: Programa Minha Casa Minha Vida, Programa Carta de Crédito FGTS, Material de Construção e Programa Pró-cotista.
Tarifa de Avaliação de Bens Recebidos em Garantia autorizada pelo Conselho Curador do FGTS e destinada a cobrir os custos com análise do crédito e avaliação do bem:
1,5% sobre o valor do financiamento.
Financiamentos imobiliários com recursos do SBPE (poupança) e outras fontes de recursos
A taxa/tarifa para análise pelo banco e avaliação do imóvel é livre e a cobrança varia de banco para banco.
A Resolução CMN n° 4.925 de 24/6/2021 alterou a Resolução nº 4.676 com a relação à cobrança de tarifa pela prestação do serviço de avaliação ou reavaliação de imóveis residenciais oferecidos como garantia por pessoas naturais em operações de financiamento imobiliário e de empréstimo garantido por imóvel.
Mas, somente para contratos com recursos da poupança SBPE SFH/SFI – para imóveis residenciais.
Imóveis comerciais continua a cobrança normal
Contratos com lastro no FGTS (Casa Verde e Amarela ou Pró-cotista) a regra não foi alterada, pois é do Conselho Curador do FGTS.
Os valores terão cobrança variada, dependendo dos serviços prestados.
Vários custos não poderão ser cobrados como tarifa e poderão ser incluídos na remuneração do banco (Taxa de juros). Cada banco terá sua política de cobrança.
Se o banco recusar o financiamento NÃO poderá cobrar a tarifa, mas se a desistência for do cliente poderá cobrar os serviços já prestados.
Podem ser cobrados apenas serviços prestados de análise jurídica para aceitação do imóvel e de avaliação. As tarifas tendem a reduzir de valor e será um novo marco para concessão de crédito imobiliário
Vejam as regras que passaram a valer a partir de hoje (01/06/22)
Tarifa de Avaliação do imóvel
A parte da tarifa relativa a vistoria de avaliação do imóvel pelo engenheiro credenciado pelo Banco normalmente não é passível de devolução.
No SBPE para imóvel residencial se houver recusa pelo banco a tarifa NÃO pode ser cobrada e deverá ser devolvida, se a cobrança já havia sido efetivada.
Tal fato é decorrente que o profissional precisa ser remunerado, mesmo com desistência por parte do proponente ou não aprovação do crédito pelo banco.
O atendimento, entrega/conferência da documentação e análise de risco efetivado pelo Correspondente Bancário não é passível de cobrança ao adquirente, pois a remuneração deve ser paga pelo Banco.
Tarifas durante o financiamento
A tarifa de administração é cobrada mensalmente junto com as prestações do financiamento , com objetivo de ressarcir os custos de administração do contrato.
É vedada a cobrança não estipulada na tabela de Tarifas do Banco, devendo ser comunicados ao Banco Central os casos ali não previstos, constatados pelos compradores.
Destacamos que não podem ser cobradas tarifas sobre:
► Liquidação ou amortização antecipada, cancelamento ou rescisão de contratos.
Veja também:
Custos para comprar imóvel
As cobranças mais usadas como tarifas no crédito imobiliário para pessoa física
Gilberto Ribeiro de Melo
Especialista no Crédito Imobiliário
O artigo foi atualizado em Função da Atualização na cobrança de tarifas no SBPE SFH/SFI pela Resolução CMN 4925/21 que entrou em vigor a partir de 01/06/22.
Boa noite, estamos tentando utilizar o FGTS para complementar o valor, na compra de um imóvel à vista. Porém, não estamos conseguindo, nos parece que a Caixa Federal de nossa… Read more »
Olá Tania Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação. A operação de aquisição à vista com FGTS é perfeitamente possível de ser efetivada. Mas, a liberação dos recursos não… Read more »
Olá, boa tarde. Gostaria de saber em que parte do contrato diz se teve taxa de juros reduzida, em função do relacionamento com abertura de conta, cartão, debito em conta… Read more »
Olá Carlos Boa Noite! Agradecemos a presença no Click Habitação. Pelo relato e,em especial, se no campo Taxa Porta de negócios não se aplica, cremos que o seu contrato não… Read more »
BOM DIA ,ESTOU A FECHAR UM FINANCIAMENTO PELA CAIXA .NA PROPOSTA HABITACIONAL QUE ESTOU ACOMPANHANDO APARECE ASSIM avaliação do imóvel foi concluída. O valor é de R$ 160.000,00. Avaliação de… Read more »
Olá Fabiano Boa Tarde! Não existe financiamento 100% do valor da avaliação. Por decisão do Conselho Monetário Nacional a quota de financiamento (percentual máximo do valor da avaliação) é 80%… Read more »
Boa tarde, fiz a venda de um apartamento através do financiamento imobiliário pela caixa econômica federal. O credito foi aprovado através de um correspondente da caixa foi gerado um boleto… Read more »
Olá Ismael Boa Tarde! Agradecemos a presença no Click Habitação. Lembramos que a tarifa de aquisição são pagas pelo comprador e não pelo vendedor. Assim, se o comprador desistiu e… Read more »
Olá, boa tarde! Uma dúvida: pela linha do pró-cotista, a unica tarifa legal permitida para cobrança é a “Tarifa de Avaliação de Bens Recebidos em Garantia”, correspondente a 1,5% do… Read more »
Olá Leonardo Boa Tarde! Esclarecemos que normalmente a tarifa de avaliação é descontado do valor da tarifa de contratação do financiamento. E a grande diferença é que não será devolvida,… Read more »