Transferência de financiamento habitacional

O processo de transferência de financiamento habitacional é a forma mais simples de vender um imóvel quando ele está financiado e necessita da anuência do Banco

No Brasil o crédito imobiliário é uma relação entre um comprador e o Banco, assim se você quiser trocar de imóvel e ele está financiado junto a um banco, por exemplo, precisa realizar duas operações:

• Transferir a dívida do financiamento ou vender para um novo adquirente
• Nova operação de crédito imobiliário para a compra do novo imóvel

Substituição de Garantia (Transferir o financiamento para outro imóvel)

A substituição de garantia do financiamento pode ser aceita se ambos os imóveis estiverem com a mesma titularidade da propriedade, e após a avaliação e autorização do banco financiador.

Assim, na substituição de garantia você efetiva a transferência do financiamento para outro imóvel de sua propriedade, liberando a garantia do imóvel atualmente financiado.

Permuta de imóveis financiados – CAIXA e os bancos aceitam?

O financiamento habitacional no Brasil está vinculado ao imóvel, ou seja, o valor e tipo de imóvel podem determinar as condições de financiamento, inclusive o tipo de modalidade de crédito que vai pode financiar.

Outro fator determinante no financiamento é pessoa.

As condições de renda e idade do comprador influenciam nos cálculos das condições do financiamento.

Assim, os bancos não aceitam permutar imóvel e manter o mesmo financiamento.

Você terá que colocar o seu imóvel à venda, podendo transferir a dívida para o comprador.

E deverá efetivar um novo financiamento para o novo imóvel.

O financiamento será em novas condições de taxa, prazo, etc.

Esclarecemos que na transferência de financiamento para terceiros as condições de financiamento serão atualizadas.

A grande maioria dos bancos tem programas de redução de juros em função de relacionamento, talvez seja por aí a saída para a manutenção ou conseguir redução na taxa de juros do financiamento.

Orientamos a procurar o banco e verificar as possibilidades de negociação da taxa de juros e condições do financiamento.

Posso dar meu imóvel como entrada em outro?

Em geral, os bancos não agem como imobiliárias, assim não aceitam o seu imóvel como entrada na compra e financiamento do próximo imóvel.

Assim, você deve colocar o seu imóvel atual à venda, podendo vender por meio de financiamento ou à vista com o comprador.

E efetivar em paralelo ou posteriormente o financiamento para aquisição do novo imóvel.

Venda de imóvel ainda financiado está cada vez mais comum

Posso vender o imóvel que ainda estou pagando o financiamento?

Na venda do seu imóvel que está financiado o banco normalmente aceita a transferência do financiamento para o comprador.

Nessa situação de troca de imóvel financiado, você não consegue manter o financiamento original. Muitas pessoas perguntam sobre essa possibilidade.

Se sua renda, idoneidade cadastral, capacidade de pagamento, avaliação de crédito e risco do Banco permitirem, poderá efetivar o novo financiamento, mesmo com o atual ainda em vigência.

Assim poderá efetivar a venda do imóvel atual com calma e em melhores condições.

Inclusive desde 25 de junho de 1998 é permitida a concessão de mais de um financiamento no SFH – Sistema Financeiro da Habitação.

Assim, não há óbice na concessão de novo financiamento no SFH ou SFI – Sistema Financeiro Imobiliário.

A questão crucial será a capacidade de pagamento e análise do risco do crédito pelo Banco.

O uso do FGTS no novo financiamento depende do cumprimento das regras de uso e verificação dos impedimentos.

Sugerimos a leitura dos artigos abaixo relacionados:

SFH e propriedade de imóveis
FGTS e a propriedade de imóveis

Formas de transferência de dívida

► Transferência a terceiros de dívida vinculada a financiamento mediante reenquadramento das condições contratuais.

► Transferência de parte ideal mediante ratificação das condições contratuais de financiamento.

Vídeo: 
COMO COMPRAR/VENDER IMÓVEL FINANCIADO? O QUE É INTERVENIENTE QUITANTE? TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL

Transferência (venda de imóvel financiado) a terceiros

Esta operação é caracterizada com transferência de financiamento com a mudança de devedor, ou seja, um novo cliente adquire o imóvel, ocorrendo reenquadramento das condições contratuais originais como:

• Utiliza-se o valor da avaliação original devidamente atualizada.
  • Com exceção se o comprador for utilizar FGTS na aquisição, neste caso será efetivada uma nova avaliação do imóvel para verificação de enquadramento nas condições de uso do FGTS.
• O saldo devedor será atualizado até a data de transferência do financiamento.
• Serão cobradas tarifas para: Análise de Cadastro, Jurídica e avaliação do imóvel (se for usar FGTS).
• O primeiro encargo vencerá no mês subsequente à transferência de financiamento, no dia correspondente a assinatura do contrato.
  • O cliente poderá escolher uma data de vencimento diferente, cobrando-se os juros diários proporcionais e seguros habitacionais se houver mês sem vencimento do encargo mensal.
• Será um novo financiamento, utilizando clausula contratual de Interveniente Quitante.

Interveniente Quitante – Conceito e como funciona?

É utilizada cláusula contratual (Interveniente Quitante) no processo de quitação de imóvel que foi dado como garantia em outro financiamento.

Podendo ser no mesmo banco ou com objetivo de financiar em outro Banco/Consórcio.

Neste tipo de procedimento NÃO há emissão de Termo de Quitação, pois a garantia é transferida para novo financiamento ou Administradora de Consórcio.

Na liquidação por outra instituição financeira com Cláusula de “Interveniente Quitante” é necessário que haja anuência da instituição financeira (Banco) credora original.

Operação com uso de cláusula de Interveniente Quitante é flexível, uma vez que pode contratar um empréstimo com prazo maior e com quaisquer taxas.

Ou seja, será novo financiamento, com novas condições, as quais podem ser modificadas totalmente, se necessário for.

Vídeo: SEPAREI / DIVORCIEI – COMO PASSAR O FINANCIAMENTO PARA MEU NOME? ASSUNÇÃO DE DÍVIDA

Transferência de Parte Ideal (venda de imóvel financiado a participante do contrato)

Esta operação é efetivada entre participantes do contrato original de financiamento, transferindo a propriedade que lhe cabe do imóvel e a respectiva dívida ao(s) outro (s) participante(s).

Condições para a Transferência de Financiamento Habitacional 

Em geral não é permitida a transferência de dívida de imóvel em fase de construção, inclusive de imóvel na planta.

Nesta operação será mantida a garantia constante no contrato de financiamento original: alienação fiduciária ou hipoteca.

É dispensada nova avaliação do imóvel/garantia na transferência de dívida, uma vez que na concessão do financiamento original foi efetuada avaliação do imóvel.

A exceção para efetivar nova avaliação do imóvel/garantia pelo Banco será em função da utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS para pagamento da poupança ou redução do saldo devedor a ser transferido.

Tal fato é decorrente na necessidade de verificação do enquadramento do valor do imóvel nas condições SFH.

Pode-se utilizar o FGTS para efetivar o pagamento da parte ideal que está sendo adquirida.

A operação de transferir financiamento é semelhante à operação de aquisição e relativamente simples se você mantiver o financiamento no banco atual.

Também é importante destacar que não é obrigatório que o contrato atual seja mantido, pois cada adquirente é analisado individualmente, pode apresentar um risco diferente e, por isso, poderá possuir taxas de juros diferenciadas, inclusive, em função do relacionamento com o Banco.

Dessa forma, deverá ser feito um novo contrato com os novos valores.

Na transferência de financiamento a terceiros as condições do financiamento habitacional original serão alteradas e os valores totalmente recalculados (condições atuais de financiamento).

Como um novo devedor entrará na relação contratual, novas certidões e documentos deverão ser apresentados.

E, além disso, deverá arcar com as despesas de: Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) – e as respectivas custas/emolumentos para registro em Cartório de Imóveis.

Depois disso, aprovado o crédito será elaborado um novo contrato e o adquirente será formalmente reconhecido como novo devedor do financiamento.

Transferência de financiamento – Banco atual ou novo Banco

Mas e se o Banco não aceitar realizar a transferência do contrato com o novo comprador?

Nesse caso, a negativa deverá ser justificada e o novo adquirente deverá buscar um financiamento em outro banco.

Caso se opte pela troca de banco financiador a operação será realizada por meio de cláusula de Interveniente Quitante e com a anuência do Banco anterior.

A dívida é quitada com o banco atual e nova operação de crédito será efetivada no novo Banco.

Nesse caso, a primeira coisa a fazer é ir ao banco atual e pedir informações relacionadas ao contrato.

Por meio do Custo Efetivo Total (CET), será possível comparar as condições do financiamento com outros bancos.

O ideal talvez seja sempre procurar primeiro o banco em já possui relacionamento, as condições de financiamento podem ser melhores.

Veja mais:

Diferença entre Portabilidade e Interveniente Quitante

Vejam algumas considerações sobre a transferência de financiamento e contrato de gaveta:

A transferência da propriedade imóvel somente se efetiva com o registro do documento de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.

A legislação brasileira no artigo 1.245 do Código Civil, define que: “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”

Isto quer dizer que a transferência da propriedade imóvel, ou seja, a retirada do nome do então proprietário do bem (vendedor) e a inserção do nome do agora atual e novo proprietário (comprador) na documentação do imóvel somente se efetiva com registro do documento de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.

Para escapar do recálculo do financiamento, devido à transferência de financiamento, muitos dos mutuários, por desconhecimento, ainda optam pelo contrato de gaveta.

Os bancos promovem a transferência da propriedade e cessão do financiamento com o valor do encargo sendo adequado à capacidade de pagamento do  adquirente.

Contrato de Gaveta – O que é e os seus riscos

Ao fazer a negociação com o banco, o novo mutuário terá direito, inclusive, a utilizar o FGTS, se atender as condições de uso, para abater parte da dívida ou pagar o sinal da compra.

Tendo em vista que antes da regularização este tipo de operação não é possível.

E posteriormente utilizar o FGTS no financiamento para amortização/liquidação do saldo devedor, bem como para pagamento de parte de pagamento de prestação, se atendidas as condições de uso.

Veja também:

Quantas vezes posso usar o FGTS no financiamento?

Na hipótese do vendedor (proprietário) morrer, e os herdeiros não aceitarem passar o imóvel para o nome do mutuário, a questão terá de ser resolvida por ação judicial.

O que, além de causar transtornos, pode demorar anos e ter custos altos.

Para fugir do contrato de gaveta, a orientação é que proprietário e adquirente entrem em contato,  juntos, com o banco e formalizem a transferência do financiamento do bem.

Conclusão

Atualmente a venda de um imóvel objeto de financiamento, por meio da transferência não traz grandes complicações, e por isso mesmo tem cada vez mais sendo utilizada, considerando que o financiamento não impede a negociação, pelo contrário, pode facilitar a efetivação da compra.

A diferença é que o valor da venda será utilizado, primeiramente, para quitação do financiamento existente, e o restante será entregue ao vendedor, após o registro do contrato do Cartório de Registro de Imóveis.

A melhor opção é sempre efetivar a transferência do financiamento de forma regulamentada.

A operação poderá ser efetivada pelo Banco atual ou por outro Banco.

O comprador tem o direito de verificar as melhores condições para o financiamento.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário