Compare o Custo Efetivo Total – CET

O Custo Efetivo Total – CET é  importante ferramenta para auxiliar o consumidor na hora de contratar financiamento ou realizar compra a prazo

Criado pelo Banco Central, por meio da Resolução 3.517 do Conselho Monetário Nacional, entrou em vigência em 03/03/2008, alterada pela Resolução 3.909, e recentemente consolidada pela Resolução CMN 4.881, visando dar maior transparência às operações de crédito, como empréstimos, financiamentos e leasing.

Mas, NÃO se aplica a operações de repasses de recursos externos e a operações de crédito rural.

O CET traz informações sobre todas as despesas que o consumidor deve arcar, sendo que a composição dos custos devem ser detalhadas em valores e percentuais, possibilitando ao comprador/consumidor ter ciência de todos os custos envolvidos em todas e quaisquer operações de crédito.

Os Bancos, previamente à contratação de operações de crédito com pessoas físicas e com microempresas e empresas de pequeno porte, devem informar o custo total da operação, expresso na forma de taxa percentual anual.

Atenção: Escolher financiamento somente pela taxa de juros não é a estratégia mais eficaz.

A primeira coisa que o comprador deve fazer é pesquisar, efetivar a comparação e analisar as condições oferecidas no mercado. Normalmente as pessoas olham apenas para as taxas de juros praticadas por cada instituição, mas o CET é o mais adequado, pois terá visão mais real de quais são as melhores condições, tendo em vista que incluem: as tarifas, seguros, tributos, etc.

O que pode ocorrer é que muitas vezes a taxa de juros é inferior, mas as taxas de administração, tarifa de contratação/documentação e seguros envolvidos são mais caros. Assim, é importante levar tudo em consideração na hora da tomada do financiamento.

Sendo assim, além de comparar os juros praticados no mercado, é importante também comparar o CET de cada proposta/simulação que você consulte.

Aprenda a trabalhar com o valor final, verifique se não está pagando caro demais pelo empréstimo ou financiamento.

Para entender melhor como efetivar simulação do financiamento veja no artigo:

Simulador financiamento habitacional CAIXA

Vídeo:
CUSTO EFETIVO TOTAL – CET – O que é, para que serve e como funciona no CRÉDITO IMOBILIÁRIO?

Custo Efetivo Total – CET – Concorrência entre os bancos no financiamento habitacional

A instituição do Custo Efetivo Total possibilitou maior concorrência entre as instituições financeiras pelo seu financiamento. Por isso, antes de fechar qualquer negócio, o ideal é verificar nos demais concorrentes.

Analise o valor do CET de cada uma e feche o empréstimo ou financiamento com quem for mais vantajoso para você.

Ao fazer a comparação deste valor entre as concorrentes poderá vai tomar decisões mais racionais.

O CET é a forma mais fácil de comparar os valores de encargos e despesas incorridos em uma operação de crédito. Verifique também todas as condições do novo contrato.

Relacionamento ou Fidelização – Definição da taxa de juros do financiamento habitacional

A maioria dos bancos oferece juros menores a quem estreita o relacionamento no momento da aquisição, por exemplo: abrindo uma conta para receber o salário, crédito rotativo (cheque especial), cartão crédito, dentre outros.

A oferta de outros produtos condicionados ao financiamento, entretanto, é considerada venda casada e deve ser denunciada ao Banco Central.

Outro custo que é possível negociar é o relacionado aos seguros habitacionais por morte e invalidez e por danos físicos ao imóvel. Eles são obrigatórios no financiamento, mas não precisam ser adquiridos na mesma instituição.

O Custo do seguro habitacional é denominado CESH – Custo Efetivo do Seguro Habitacional e também deve ser objeto de simulação e escolha por parte do comprador.

Compare se as taxas de juros e/ou CET mais baixo compensam o custo de manutenção da conta e cartão de crédito no banco, ou seja, além do custo do financiamento verifique quanto custa manter a conta naquele banco. Por exemplo, o custo de pacote da conta pode minimizar ou acabar com a vantagem de um CET menor. Verifique e compare!

Cálculo do Custo Efetivo Total – CET

O CET deve ser calculado considerando os fluxos referentes às liberações e aos pagamentos previstos, incluindo taxa de juros a ser pactuada no contrato, tributos, tarifas, seguros e outras despesas cobradas do cliente, mesmo que relativas ao pagamento de serviços de terceiros contratados pela instituição, inclusive quando essas despesas forem objeto de financiamento.

No cálculo do CET não devem ser consideradas, se utilizados, taxas flutuantes, índice de preços ou outros referenciais de remuneração cujo valor se altere no decorrer do prazo da operação, os quais devem ser divulgados junto com o CET.

Assim, no caso do financiamento habitacional a atualização monetária (TR ou IPCA) não deverá ser considerada no cálculo do CET.

O CET deve ser calculado a qualquer tempo pelas instituições financeiras, a pedido do cliente.

Planilha de Cálculo do Custo Efetivo Total – CET

O Banco deve assegurar-se de que o tomador, na data da contratação, ficou ciente dos fluxos considerados no cálculo do CET, bem como de que essa taxa percentual anual representa as condições vigentes na data do cálculo.

Previamente à assinatura do seu contrato, o Banco deve fornecer uma planilha que informa o custo total da operação.

A planilha utilizada para o cálculo do CET deve ser fornecida ao tomador, explicitando os fluxos considerados e os referenciais de remuneração (qual o indexador do contrato, normalmente no financiamento habitacional é utilizado a Taxa Referencial – TR).

Exibirá os valores CET e CESH destinados a dar mais informações ao mutuário a respeito do custo real do financiamento.

Vídeo: CESH – CUSTO EFETIVO DO SEGURO HABITACIONAL – O que é, como funciona no CRÉDITO IMOBILIÁRIO?

Possibilitará melhor eficiência na comparação entre ofertas de crédito disponíveis no mercado. Ou seja, permitirá que o comprador possa comparar as diversas opções fornecidas pelos bancos e escolher a melhor oferta de crédito.

Os valores são apresentados na forma nominal e as informações consignadas na planilha representam as condições vigentes na data de assinatura do contrato.

Assim, é a evolução teórica do saldo devedor, ou seja sem a atualização monetária.

O saldo devedor e os encargos mensais serão atualizados conforme pactuado no seu contrato.

Para entender como ocorrerá esta atualização, você pode consultar as cláusulas contratuais no seu contrato.

Veja mais:

Como consultar saldo devedor do financiamento

Vídeo CET X CESH

Vale a pena quitar/amortizar o financiamento ou aplicar no mercado financeiro?

Esta é uma pergunta que não quer calar …

Vídeo: 
VALE A PENA QUITAR/AMORTIZAR O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO OU APLICAR NO MERCADO FINANCEIRO?

Muitas pessoas pensam que bastar comparar a taxa de juros do financiamento com a taxa de aplicação do investimento.

O cálculo não é tão simples assim. E você deve utilizar para a comparação o CET – Custo Efetivo Total (que inclui a taxa de juros, tarifas, taxas e seguro habitacional) acrescido da projeção da Taxa Referencial – TR ou IPCA (a maioria dos financiamentos é pós-fixado e tem atualização monetária) e na aplicação deverá utilizar o rendimento líquido, pois na renda fixa existem impostos (IOF e imposto de renda).

No lado dos custos temos: Taxa de juros do contrato, taxa de administração mensal, seguros habitacionais e atualização monetária.

Taxa de Administração

A taxa de administração máxima definida pelo Conselho Monetário Nacional – CMN é de R$ 25,00. O que num saldo devedor de R$ 200.000,00 representa 0,15% a.a.

12 * 25 / 200.000,00 = 0,15% a.a.

Assim, quanto menor o saldo devedor maior será o impacto no custo da taxa de administração, e quanto maior o saldo devedor menor será o impacto no custo em termos percentuais por ano.

Seguro Habitacional

O valor do seguro e seu coeficiente de MIP – Morte e Invalidez Permanente depende da apólice escolhida e data idade do proponente, assim pode variar.

O custo está embutido no CET ou no CESH.

Atualização Monetária

Atualmente, além da Taxa Referencial – TR, que atualiza os saldos das contas vinculadas do FGTS e da caderneta de poupança, temos a utilização do IPCA – Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo como indexador no crédito imobiliário.

Os índices não são considerados no cálculo do CET.

Comparação entre CET e aplicação financeira

Desta forma para verificar se aplicação financeira compensa os custos do financiamento habitacional, é necessário comparar o rendimento líquido de sua aplicação com CET do seu financiamento + a projeção da TR.

Agora se a amortização for efetivada com recursos do FGTS vale a pena utilizar para amortizar ou quitar o financiamento, pois o rendimento do FGTS é, geralmente, inferior ao CET do financiamento.

Conclusão

Vídeo: 
ETAPAS DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – Como se preparar para a compra do imóvel

A comparação e pesquisa podem parecer trabalhosas, mas são muito importantes, pois o financiamento habitacional é de longo prazo, e as condições de contratação valerão por todo o prazo do financiamento, assim quanto menor o custo melhor será para o comprador.

Antes de contratar financiamento, compare o CET fornecido por outras instituições financeiras para crédito de mesmo valor e prazo.

A observação das simulações de cálculo, valores da CET e na planilha CET possibilitam entender quais são as taxas e encargos cobrados num empréstimo ou financiamento para que faça a melhor escolha.

Durante o financiamento a opção entre aplicar ou amortizar/quitar o financiamento, também, depende do cálculo do CET. Lembre-se que independentemente da decisão é importante ter reservas financeiras para emergências.

É importante aproveitar as oportunidades de utilização do FGTS no financiamento, tanto na entrada, para amortização (a cada 2 anos) e  para abater prestações (até 80% do valor do encargo mensal).

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

Veja mais:

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Fonte Legal:

• Resolução CMN 4.881, de 2020